대전지방법원 2026타경600156. 대전 동구 낭월동 남대전이-편한세상 108동 2층 201호, 전용 84.985㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 육진숙이고, 2023.10.11 매매를 원인으로 2023.11.21 소유권을 이전받았습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.12.12 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 더알파대부주식회사 근저당, 이미자·허삼남·신한카드 주식회사의 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 295,000,000원의 70%인 206,500,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 287,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 290,000,000원이며 최근 거래 추세는 +0.2%입니다. 최근 시세가 뚜렷하게 하락하는 흐름은 아니면서 현 최저가가 최근 평균의 71.8%까지 내려온 점이 이 물건의 핵심 가격 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600156 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 108동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.985㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 육진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 203,811,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.12.12 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 더알파대부주식회사 근저당권 19,500,000원과 이미자 75,000,000원, 허삼남 80,000,000원, 신한카드 주식회사 10,377,043원의 가압류 및 2026.02.02 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 71.8%
남대전이-편한세상 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 단지는 713세대, 사용승인일은 2011.09.28입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 3 | 277,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 272,500,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 309,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 8 | 291,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 12 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 287,666,666원 |
전체 12건 거래 범위는 272,500,000원~309,000,000원, 전체 평균은 287,500,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 287,666,666원과 최신 거래 290,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 현 최저가 206,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%로, 현재 회차에서는 시세 대비 가격 여유가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 240,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 근저당 · 더알파대부주식회사 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이미자 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 허삼남 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,377,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 206,500,000원 가정 시 채권자 총 채권액은 424,877,043원, 총 배당액은 202,809,000원, 미배당액은 222,068,043원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 단독주택 등이 혼재하며 아파트단지로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2011.09.28. 급탕·급배수·난방·화재탐지 및 소화·도시가스·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 900,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로·규제. 단지 서측·북측·남측 등으로 포장도로에 접하고, 교육환경보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황은 대체로 부합하며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현 최저가 206,500,000원은 최근 12개월 평균 287,666,666원의 71.8%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 실거래 발생 여부를 확인해 시세 기준을 갱신하세요.
- 점유 확인. 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 222,068,043원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 원본 권리관계와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 144,550,000원, 3회 유찰 시 101,185,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 회차에서도 가격 격차가 큰 만큼 경쟁강도를 함께 판단할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 이미 시세 아래
이 물건은 현재 회차 기준 206,500,000원, 최근 12개월 실거래 평균 287,666,666원의 71.8%까지 내려와 있습니다. 최신 거래도 2026.08 290,000,000원이고 최근 추세는 +0.2%여서, 현재 가격을 두고 시세보다 비싸다고 볼 근거는 없습니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 결론은 가격은 매력적이고 등기 권리는 단순하지만, 실제 점유관계 확인을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
