대전지방법원 2026타경600156. 대전 동구 낭월동 남대전이-편한세상 108동 2층 201호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 육진숙이며 2023.10.11. 매매를 원인으로 거래가 295,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023.12.12. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 채권최고액 240,000,000원으로 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 더알파대부 근저당, 이미자·허삼남·신한카드 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자들의 미배당이 발생하더라도 그것이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다. 반대로 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균 287,300,000원보다 7,700,000원 높고, 2026.06 최신 거래 285,000,000원보다 10,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 108동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.985㎡ · 2층 |
| 소유자 | 육진숙 (2023.10.11. 매매, 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 203,811,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 핵심은 2023.12.12. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 더알파대부주식회사 근저당 19,500,000원, 이미자 가압류 75,000,000원, 허삼남 가압류 80,000,000원, 신한카드 주식회사 가압류 10,377,043원과 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건 가격이 높다
동일 면적 실거래는 2025.06부터 2026.06까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 287,250,000원이고, 가격 판단에 우선하는 최근 12개월 10건 평균은 287,300,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 285,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 3 | 277,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 272,500,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 309,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 8 | 291,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 12 | 287,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 12 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 287,300,000원 |
실거래 범위는 272,500,000원~309,000,000원이고, 현재 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%입니다. 최신 거래 285,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가가 더 높습니다. 최근 추세가 0.1%로 급격한 하락장은 아니지만, 그렇다고 신건 가격에 할인 메리트가 있는 것도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 더알파대부주식회사 근저당 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 가압류 · 이미자 | 75,000,000원 | 30,570,000원 |
| 4. 가압류 · 허삼남 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,377,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계는 424,877,043원, 채권자 예상배당은 290,070,000원, 미배당은 134,807,043원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·상가주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2011.09.28이고, 급탕·급배수·난방·화재탐지 및 소화·도시가스·승강기 설비가 탐문됐습니다.
- 단지. e편한세상 713세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역과 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 900,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와 현황은 대체로 부합하고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인은 곤란했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균 287,300,000원의 102.7%입니다. 최신 거래 285,000,000원과도 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원으로 제시되어 있어 회차별 가격 차이를 반드시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유관계는 매각 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 미배당 134,807,043원이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당과 매수인 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인 없이 인수액이 0원이고, 2023.12.12. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리분석은 비교적 깔끔합니다. 하지만 현재 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 287,300,000원의 102.7%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 0.1%로 크게 꺾인 상황은 아니지만, 현재 회차 자체에 가격 할인은 없습니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류 — 이 물건의 핵심은 신건에서 무리하지 않고 회차별 가격을 최근 실거래와 비교하는 데 있습니다.
