59,780,000원
부산지방법원 2025타경21847. 부산 영도구 청학동 클래식시티 2층 206호, 전용면적 26.6625㎡의 주거용 오피스텔입니다. 주식회사석빈주택이 2022년 3월 매매대금 180,000,000원에 소유권을 취득한 뒤, 2022.04.08 당감신용협동조합 앞으로 채권최고액 94,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 영도구 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 김병연이 주거 임차인으로 확인되고 2025.07.02 배당요구를 했지만, 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준일인 2022.04.08보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없으므로, 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 21-15 클래식시티 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 영도구 청학동로 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.6625㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사 · 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 주식회사석빈주택 (2022.03.15 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 당감신용협동조합 / 79,123,369원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준은 2022.04.08 접수된 을구 1번 당감신용협동조합 근저당권입니다. 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.09.22 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이뤄졌지만, 기준이 되는 을구 1번의 순위는 그대로 이어집니다. 2025.04.21 임의경매개시결정과 2026.04.07 영도구 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병연 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 신청 2025.07.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 전입신고일이 말소기준일보다 앞서는지, 실제 점유가 유지되는지, 보증금과 확정일자가 얼마인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 최신성은 약하다
클래식시티 전용 25.39㎡~27.62㎡ 거래 12건의 전체 평균은 193,170,000원입니다. 최근 12개월 평균은 215,000,000원이지만 표본은 1건이고, 최신 거래월도 2023.03입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 12.5% 높은 흐름으로 집계됐으나, 현재 시세를 단정하기에는 거래 시점과 표본 수를 함께 경계해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 25.93㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 25.93㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 26.66㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 27.62㎡ | 4 | 190,680,000원 |
| 2022.02 | 25.93㎡ | 2 | 180,460,000원 |
| 2022.02 | 25.39㎡ | 3 | 207,200,000원 |
| 2022.02 | 25.39㎡ | 4 | 207,200,000원 |
| 2022.02 | 25.39㎡ | 2 | 189,250,000원 |
| 2022.02 | 26.66㎡ | 2 | 198,850,000원 |
| 2022.02 | 25.39㎡ | 4 | 207,200,000원 |
| 2022.01 | 26.66㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.01 | 25.39㎡ | 3 | 207,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 193,170,000원 |
최저가 59,780,000원은 전체 실거래 평균의 30.9%, 최근 12개월 평균의 27.8%입니다. 등기상 인수 0원만 적용하면 표면 가격은 실거래 범위 145,000,000원~215,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2023.03에 그치므로, 이 차이를 곧바로 현재 시세 대비 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 94,800,000원 | 58,303,960원 | 36,496,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
신청채권 청구액 79,123,369원 중 예상배당은 58,303,960원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 권리는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,780,000원 | 58,303,960원 | 36,496,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 54,107,228원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 66,435,060원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 근저당채권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 임차인이 선순위 대항력을 가진 것으로 확인될 경우에는 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금이 커질 수 있으므로, 회차가 내려갈수록 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 영도구청 북서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2017.04.07 준공된 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 호실입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 확인. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 4필지 일단의 토지로 남동측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 일부 필지는 중로2류에 저촉됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 281.0㎡, 공시지가 1,536,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 30세대 규모이고 확인된 최신 실거래가 2023.03이므로, 입찰 전 현재 매매·임대 호가를 별도로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일. 김병연의 주민등록 전입일이 말소기준일 2022.04.08보다 앞서는지 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 보증금 규모와 확정일자, 임대차계약서, 실제 점유 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 대조. 배당요구일 2025.07.02와 임차인 기재 내용, 인수 조건을 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.09.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 을구 1번 근저당의 현재 권리관계를 확인하세요.
- 세금 배당. 2026.04.07 영도구 압류와 당해세 여부를 확인하세요. 세금 배당에 따라 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았으므로 실제 주거 상태, 수리 범위, 설비 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 기계식 주차. 이용 가능 차종과 유지비, 가동 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 현재 시세. 최신 실거래가 2023.03이므로 215,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 임차인 명도 조건을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만 권리는 아직 닫히지 않았다”
최저가 59,780,000원은 감정가의 49%이고 최근 12개월 실거래 평균 215,000,000원의 27.8%입니다. 표면 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 말소기준인 2022.04.08 근저당과 이후 등기권리도 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 임차인 김병연의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 이 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있고, 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다. 더구나 최신 실거래도 2023.03 한 건이므로 현재 시세 판단에도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있지만, 임차인 확인 전에는 안전한 저가 매물로 확정할 수 없는 조건부 물건입니다.
