대전지방법원 2026타경600251. 대전 대덕구 덕암동 109-18 에이동 1층102호, 전용 43.74㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김동원으로 2012년 30,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2015.03.03. 대전광역시대덕구 압류이며, 이후 국민건강보험공단·국세·지방세 압류, 신용보증기금 가압류, 청주시 계열 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 35,000,000원, 전입 2013.06.20., 확정일자 2013.06.13.이 기재되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 신고된 보증기관이므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 0명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 109-18 에이동 1층102호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 대덕구 덕암로125번길 30-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.74㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 1층102호 |
| 소유자 | 김동원 (2012.05.23. 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,800,000원 / 46,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 74,898,281원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2015.03.03. 대전광역시대덕구 압류입니다. 한국토지주택공사 임차권의 전입일은 2013.06.20.으로 말소기준보다 앞서 원칙상 대항력이 있습니다. 확정일자 2013.06.13. 및 배당요구도 있어 우선변제권 행사 대상입니다.
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 35,000,000원 | 2013.06.20 / 2013.06.13 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
* 확약을 배제한 기계적 회차 계산에서는 2회 유찰 시 미배당 인수액 5,987,136원이 표시되지만, 해당 임차권에 관한 확약서가 이를 소멸시키므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 11.4% 높고 추세도 하락
‘삼양’ 동일 면적 43.74㎡의 확인된 거래는 9건입니다. 전체 평균은 44,333,333원이지만 오래된 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 확인 거래는 2025.08. 42,000,000원 1건이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -5.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 43.74㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2023.10 | 43.74㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 43.74㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2022.09 | 43.74㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.07 | 43.74㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2022.03 | 43.74㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2021.09 | 43.74㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2021.08 | 43.74㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2021.07 | 43.74㎡ | 3 | 36,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 44,333,333원 |
현재 최저가 46,800,000원은 전체 평균 44,333,333원보다도 높고, 무엇보다 최근 12개월 실거래 42,000,000원의 111.4%입니다. 최신 거래보다 4,800,000원 높은 가격이므로, 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,242,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 105,439,966원 | 10,557,600원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 | 74,898,281원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 한국토지주택공사 명의 보증금 35,000,000원이 우선 반영되고, 신용보증기금에는 10,557,600원이 배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새일초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 1층102호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역과 관련되고 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 584.2㎡, 공시지가 622,400원/㎡, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 수차례 방문에도 폐문부재로 유사 규모 다세대주택 탐문을 감안해 평가되었습니다.
- 환금성. 삼양은 15세대, 1991.09.02. 준공이며 확인된 동일 면적 거래는 9건입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 서울보증보험주식회사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서에 달려 있습니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 있으므로 35,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금으로 다시 더하지 않아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당분은 배당 선순위에서 차감될 수 있으므로 세금 내역 확인이 필요합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2018.09.19. 및 2021.07.21. 원인의 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 46,800,000원은 최신 실거래 42,000,000원의 111.4%입니다. 최근 추세가 -5.9%인 만큼 신건 가격을 시세 할인 가격으로 보면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 과정에서 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 확약으로 해소, 가격 부담은 그대로”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 복잡해 보이지만, 매각물건명세서에 제출된 확약서가 핵심 위험을 제거합니다. 해당 임차권에 대해서는 보증금 전액이 배당되지 않아도 매수인에게 잔존 보증금이 넘어오지 않고 임차권등기도 말소되므로 실질 인수는 0원*입니다.
하지만 권리 위험이 사라졌다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 신건 최저가 46,800,000원은 최신 거래 42,000,000원의 111.4%이고, 최근 구간은 과거보다 -5.9% 하락했습니다. 15세대·1991년 준공의 소규모 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약 확인 후 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단하는 구조입니다.
