대전지방법원 2026타경600251. 대전광역시 대덕구 덕암동 109-18, 에이동 1층102호에 위치한 다세대주택입니다. 감정평가상 전용면적은 43.74㎡이며, 철근콘크리트조 건물의 지하 1층·지상 4층 중 1층 물건입니다. 현재 최저매각가는 22,932,000원으로 감정가 46,800,000원의 약 49%까지 내려왔습니다.

이 사건의 핵심은 임차권의 대항력 자체보다 매각물건명세서에 기재된 확약의 적용 범위입니다. 등기된 임차권의 보증금은 35,000,000원이고, 현재 매각가를 가정한 배당 계산에서는 12,880,776원이 미배당될 수 있습니다. 그러나 서울보증보험주식회사가 제출한 확약에는 미변제 잔액에 대한 매수인 상대 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이를 해당 임차권에 한해 적용하면 매수인 인수액은 실질 0원으로 분석됩니다. 다만 다른 점유자나 별도 임대차가 존재하는지는 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 확약을 함께 봐야 한다

분석상 말소기준권리는 2015.03.03 접수된 대전광역시 대덕구의 압류입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 1993년에 설정된 한국주택은행 근저당권은 2011.04.28 해지로 이미 말소된 권리입니다.

② 임차권·보증금 반환채권 검토

등재된 한국토지주택공사 권리는 보증기관 승계 성격으로 분류되므로, 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 분석상 실제 임차인은 0명입니다. 다만 이는 현장에서 실제 거주자가 없다는 뜻은 아닙니다. 감정평가 당시 수차례 방문에도 폐문부재였고 임대관계가 확인되지 않았으므로, 별도 점유자나 추가 임대차가 있는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 적다

비교 대상은 삼양의 전용 43.74㎡ 거래입니다. 전체 거래 표본은 9건으로 집계되며, 전체 평균 거래가는 44,333,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 42,000,000원, 최신 거래 42,000,000원, 최근 추세 -5.9%를 우선해 살펴봐야 합니다.

현재 최저가 22,932,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 42,000,000원의 54.6% 수준입니다. 단순 가격 비교로는 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 5.9% 하락한 것으로 집계됩니다. 표본이 적은 데다 1991년 준공의 15세대 건물이므로, 현재 가격만으로 확정적인 시세 메리트나 향후 매각 가능성을 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,932,000원 가정)

배당표는 현재 최저매각가를 가정한 추정치입니다. 집행비용은 약 812,776원으로 계산되어 있으며, 보증금 배당액은 22,119,224원입니다. 보증금 미배당액 12,880,776원은 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우의 위험 비교 기준이며, 제출된 확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다. 실제 배당에서는 당해세와 임차인 최우선변제 등으로 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 확약 미적용 시 인수액 민감도

다음 금액은 확약의 효력이 인정되지 않거나 이행되지 않는 상황을 가정한 참고용 위험 시나리오입니다. 현재 사건의 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 해당 임차권의 인수액을 0원으로 판단합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 새일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 평가되었습니다.
• 교통. 건물 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며, 지하 1층·지상 4층 중 1층입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있는 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 584.2㎡, 공시지가는 622,400원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있으므로 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없는 것으로 분류되었습니다. 다만 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1991년 준공, 15세대 규모이며 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세 -5.9%와 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%를 감안하면 매각까지 걸리는 시간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 매각물건명세서 비고의 확약서 원문을 확인하고, 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 범위가 을구 3번 권리에 정확히 대응하는지 확인하세요.
• 확약 이행 가능성. 서울보증보험주식회사의 확약 제출 사실뿐 아니라 실제 말소 절차와 매수인에 대한 잔존 보증금 청구 포기 내용이 유지되는지 확인하세요.
• 추가 점유자 조사. 폐문부재로 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현장 재방문, 전입세대 확인 및 점유관계 조사로 확약 밖 임차인·점유자 위험을 점검하세요.
• 당해세·배당 순위. 국세·지방세 압류 6건과 관련한 세목 및 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당액만으로 실제 배당 결과를 확정하지 마세요.
• 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상황, 중복 절차 및 권리 변동을 확인하세요.
• 내부·수선비. 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 누수·설비·마감재·공용부분 상태 및 예상 수선비를 입찰가에 반영하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 42,000,000원이지만 비교 표본은 1건뿐이고 가격 추세는 -5.9%입니다. 과거 전체 평균에 의존하지 말고, 실제 상태와 환금성을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 공매 관련 기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 인수 0원, 그러나 점유·환금성은 별도”

이 사건은 대항력과 우선변제권이 있는 35,000,000원 보증금의 임차권이 등재되어 있어, 확약을 확인하지 않으면 매수인 인수 위험을 크게 볼 수 있는 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 관한 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 판단을 다른 임차인이나 점유자에게 확대해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 22,932,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 42,000,000원의 54.6% 수준으로 가격 비교상 낮습니다. 하지만 최근 12개월 거래는 1건이고 추세는 -5.9% 하락이며, 소규모·노후 다세대주택의 환금성도 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류와 공매공고 부기등기 역시 추가 검토 대상입니다. 가격만 보고 서두르기보다 확약의 효력, 추가 점유자, 세금 배당 순위, 공매 진행 여부를 먼저 확인하는 조건부 검토 물건입니다.