대전지방법원 2026타경600306. 월평동 에코리움 2층 204호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 방·거실·주방 및 식당·욕실 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “등기 권리가 소멸하느냐”만 보면 안 됩니다. 2023.06.30. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이지만, 임차인 정창홍은 그보다 앞선 2021.03.08. 전입·점유와 2021.02.22. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 상태로 정리돼 있습니다.
따라서 을구 1번 주택임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 끝이 아닙니다. 매각물건명세서에는 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 157,000,000원을 그대로 낙찰가로 가정하면 집행비용 2,998,000원을 제외하고 임차인에게 154,002,000원이 배당되어, 15,998,000원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 2층 204호 · 계룡로264번길 28-38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 전용 48.0623㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사가화건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정창홍 / 170,725,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.30. 주택도시보증공사 가압류 180,000,000원입니다. 가압류와 2026.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정창홍의 전입·점유가 2021.03.08.로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2021.02.22.입니다. 2024.06.19. 등기된 주택임차권 자체는 말소 대상이지만, 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있어 경제적 부담은 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정창홍 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.08 | 2021.02.22 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인 1명. 배당요구가 접수돼 있으며, 현재 회차 예상배당 후 보증금 잔액 15,998,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 15,998,000원 | 172,998,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 46,958,400원 | 172,558,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 71,726,720원 | 172,206,720원 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준이면 최근 시세보다 높다
에코리움 전용 약 48㎡의 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 166,000,000원이지만, 과거 195,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 152,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 160,000,000원이며 최근 구간은 과거 대비 -13.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 48.06㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 47.99㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2025.06 | 48.06㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 48.06㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 48.06㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 48.06㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 152,333,333원 |
최저가 157,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 103.1%로 이미 최근 시세 평균보다 높습니다. 여기에 미배당 인수액 15,998,000원을 합친 현재 실질취득 172,998,000원은 최근 12개월 평균의 113.6%, 최신 160,000,000원 거래의 108.1%입니다. 따라서 전체 평균 166,000,000원 대비 최저가가 94.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 임차인 정창홍 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정창홍 | 170,725,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 157,000,000원이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금의 미배당분 15,998,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 방·거실·주방 및 식당·욕실 등이 확인됩니다.
- 입지. 월평초등학교 남측 인근으로 소규모 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 북측 근거리에 이마트트레이더스가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 북서측 근거리에 대전지하철 1호선 갑천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물, 총 1개동 49세대이며 준공일은 2020.04.08.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접함, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 813,200원/㎡입니다.
- 하자 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 7건, 최근 12개월은 3건입니다. 최근 가격 추세가 -13.6%이고 경매 통계상 평균 유찰이 3.3회여서 가격 판단은 보수적으로 잡는 편이 데이터와 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 기준으로 볼 것. 현재 회차는 157,000,000원이 아니라 인수액을 합친 172,998,000원이 핵심 비교가격입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 125,600,000원으로 내려가도 인수액이 46,958,400원으로 늘어 실질취득은 172,558,400원입니다.
- 2회 유찰도 같은 구조. 낙찰가 100,480,000원에 인수액 71,726,720원이 붙어 실질취득은 172,206,720원입니다.
- 임차인 권리 원문 대조. 정창홍의 임대차계약일 2021.02.22., 전입·점유개시 2021.03.08., 확정일자 2021.02.22., 임차권등기 2024.06.19.를 원문과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 정창홍으로 동일 표시돼 있으므로 계약관계와 채권원인을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 자료 우선. 전체 평균 166,000,000원보다 최근 12개월 평균 152,333,333원, 최신 거래 160,000,000원, 하락 추세 -13.6%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 승부처는 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가 157,000,000원에 낙찰받으면 예상 인수액 15,998,000원이 붙어 실질취득이 172,998,000원이 됩니다. 최근 12개월 평균 152,333,333원보다 13.6%가량 높은 수준이고, 최신 160,000,000원 거래보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -13.6%로 하락했고, 에코리움 경매 통계의 평균 유찰도 3.3회입니다.
더 중요한 점은 유찰 후입니다. 1회 유찰 시 실질취득 172,558,400원, 2회 유찰 시 172,206,720원으로, 표면 최저가가 크게 내려가도 인수액이 커져 총 부담은 거의 같은 구간에 남습니다. 따라서 이 물건은 “1.57억 신건이 싸다”가 아니라 “약 1.72~1.73억을 들여 취득할 가치가 있는가”를 판단해야 하는 사건입니다. 현재 데이터 기준 결론은 권리 인수 부담이 크고 최근 시세보다 실질취득이 높아 가격 메리트가 부족하다입니다.
