청주지방법원 2025타경51954. 청주시 상당구 수동의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(2-가)는 주택으로서 현황 공실 및 폐가, 기호(9-나)는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 5,585,792,790원으로 신건입니다.
이 사건은 후순위 담보권의 배당 여부보다 말소기준권리보다 앞선 권리와 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 2016.05.11. 김승범을 채권자로 하는 가처분은 피보전권리가 건물철거 청구권이고, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 또한 이근영은 1982.12.15. 전입으로 말소기준 2021.03.12.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51954 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 112-115 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기호(2-가) 주택(현황 공실 및 폐가) · 기호(9-나) 근린생활시설 |
| 소유자 | 김승범 |
| 감정가 / 최저가 | 5,585,792,790원 / 5,585,792,790원 (신건) |
| 청구금액 | 3,904,598,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2021.03.12. 청주축산업협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가처분을 먼저 본다
말소기준은 2021.03.12. 청주축산업협동조합의 근저당입니다. 같은 날 설정된 근저당은 채권최고액 1,920,000,000원과 1,560,000,000원이고, 후자는 이후 변경등기를 거쳐 2,136,000,000원으로 기재된 이력이 있습니다. 현재 경매개시결정과 2025.11.24. 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 대상 2건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근영 | 미상 | 1982.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)개프탑라운지 | 7번, 9번 목록 전체 | 2022.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 합산할 문제는 없습니다. 실제 확인해야 할 점유관계는 2건입니다. 이근영은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금·확정일자가 모두 미상이므로 대항력을 확정적으로 “있음”이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
③ 특이사항 — 일괄매각·폐가·유익비 청구
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 목록2 건물. 등기사항전부증명서상 112-18번지 지상으로 등재돼 있으나, 토지대장상 분할되어 현황 112-197 지상에 소재합니다.
- 목록2 현황. 공실 및 폐가이며 일반건축물대장은 말소 상태입니다.
- 목록5. 공부상 지목은 전이나 현황은 주차장 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 유익비. 2026.02.02. 유경훈으로부터 164,000,000원의 유익비 청구서가 제출돼 있습니다.
즉, 등기만 단순 대조해서 끝낼 물건이 아닙니다. 건물 소재 지번과 공부 현황이 엇갈리는 부분이 있고, 폐가·건축물대장 말소 상태의 건물이 포함되며, 별도의 유익비 청구서까지 제출돼 있습니다. 이 요소들은 모두 입찰 전 현장 및 원본 문서 확인이 필요한 사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,585,792,790원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,257,928원 |
| 을구 3번 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,047,534,862원 |
현재 회차 시뮬레이션은 채권 3,480,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 1회 유찰 및 2회 유찰 시에도 계산상 채권 부족액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가처분과 보증금 미상 점유관계의 인수 위험은 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 대성여자중학교 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 주위에 간선도로 등이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(2-가)는 흙벽돌조 스레트지붕 단층, 기호(9-나)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 지상 2층입니다.
- 설비. 기호(9-나)는 위생 및 급배수 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 수암골 지구단위계획구역, 고도지구 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인관계 확인. 2016.05.11. 가처분의 피보전권리인 건물철거 청구권의 현재 효력과 낙찰 후 부담 범위를 원본 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 이근영 보증금 확인. 전입일은 1982.12.15.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계 원본을 대조해 실제 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
- (주)개프탑라운지 점유 확인. 7번·9번 목록 전체 점유로 조사됐고 전입일은 2022.12.16.입니다. 보증금은 미상입니다.
- 목록2 소재·건축물 상태 확인. 등기 지번과 현황 소재 지번 차이, 일반건축물대장 말소, 공실·폐가 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유익비 청구 검토. 2026.02.02. 제출된 유경훈의 164,000,000원 유익비 청구서의 대상·근거·법적 효과를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물별 이용상태·점유관계·공부상 차이를 목록별로 대조해야 합니다.
맺으며 — 배당은 여유 있지만, 권리는 단순하지 않다
신건 5,585,792,790원에서 자동 배당표만 보면 근저당 채권 3,480,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 2,047,534,862원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시나리오까지도 근저당 부족액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 배당 여유가 아닙니다.
말소기준 전 건물철거 청구권 가처분, 1982.12.15. 전입했으나 보증금·확정일자가 미상인 이근영의 대항력 가능·미상 문제, 현황 공실·폐가 및 건축물대장 말소, 그리고 164,000,000원 유익비 청구가 동시에 존재합니다. 따라서 배당표상 “매수인 인수 0원”을 곧바로 실질 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 입찰가 계산보다 선순위 권리와 점유·건물 현황의 원본 확인이 먼저인 물건입니다.
