청주지방법원 2026타경39. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 덕일한마음아파트 104동 3층 314호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 11층 건물 중 3층입니다. 현재 최저매각가는 21,350,000원으로 감정가 30,500,000원의 70%입니다. 등기상 핵심은 2011.09.27. 설정된 우리은행 근저당권 20,800,000원으로, 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 복잡한 후순위 권리가 겹쳐 있는 사건은 아닙니다. 하지만 임차인 조사에서 정안수가 주거용 점유자로 확인됐고 2026.03.20. 배당요구를 했습니다. 문제는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 보완해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층314호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 11층 건물 중 3층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 황혜선 · 2011.09.27. 소유권이전 · 거래가액 33,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 30,500,000원 / 21,350,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 10,176,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
1999년 소유권이전청구권 가등기와 과거 근저당·가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중심이 되는 것은 2011.09.27. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,800,000원이고 채무자는 황혜선입니다. 2026.02.26. 우리은행이 임의경매를 개시했으며, 해당 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다
| 임차인 | 용도 | 전입신고일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정안수 | 주거 | 미상 | 미상 | 2026.03.20. 배당요구 | 대항력 미상 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 30,500,000원, 현재 최저매각가는 21,350,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,800,000원 | 20,565,700원 |
| 미배당 | - | 234,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 784,300원을 제외한 20,565,700원이 우리은행 근저당에 배당되어 채권최고액 기준 234,300원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 21,350,000원 | 20,565,700원 | 234,300원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 14,944,999원 | 14,275,989원 | 6,524,011원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,461,499원 | 9,873,192원 | 10,926,808원 |
현재 회차에서는 신청채권액 10,176,090원이 충족되는 구조지만, 3회 유찰 시 시뮬레이션에서는 우리은행 배당액이 9,873,192원으로 내려갑니다. 다만 회차가 내려가더라도 임차인 보증금·대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 매수 총비용을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕일자동차 운전전문학원 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 농경지 등이 혼재한 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 접근 및 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 덕일한마음은 910세대이며 사용승인일은 1997.10.29.입니다.
- 도로. 서측으로 세로와 접해 통행이 가능합니다.
- 설비. 난방·위생 및 급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역에 해당하며, 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 303,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·부정형입니다.
- 건물. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정안수 전입신고일 확인. 2011.09.27. 말소기준일과 선후를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 낙찰자 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 확인. 2026.03.20. 배당요구 사실과 임대차계약 내용을 매각물건명세서 등 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 회차별 배당 변화 확인. 추가 유찰 시 근저당 미배당액이 커지므로 채권관계와 경매 진행 변화를 함께 점검하세요.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 사항을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 확정하세요.
맺으며 — “70% 가격보다 먼저 볼 것은 임차인”
이 사건은 감정가 30,500,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 21,350,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2011년 우리은행 근저당으로 비교적 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 정안수의 전입신고일과 보증금이 모두 미상인 상태라 실제 대항력과 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인보다 임차인 권리 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 등기는 비교적 단순하지만, 임차인 판정이 끝나기 전에는 안전형으로 확정하기 어렵습니다.