청주지방법원 2026타경39. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 ‘덕일한마음아파트’ 104동 3층 314호입니다. 소유자 황혜선은 2011.09.27 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 33,200,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 20,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 우리은행은 2026.02.26 임의경매개시결정을 받아 경매를 진행하고 있으며 청구금액은 10,176,090원입니다.
등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 소유권이전청구권 가등기와 한국주택금융공사 가압류, 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후 별도의 후순위 담보권도 확인되지 않습니다. 다만 이 사건에는 주거 임차인 정안수가 배당요구를 했습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않았으므로, 이 임차인이 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 여부는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층314호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식구조 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 황혜선 (2011.09.27 소유권이전 · 거래가액 33,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 30,500,000원 / 30,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 10,176,090원 |
| 말소기준권리 | 2011.09.27 우리은행 근저당권 · 채권최고액 20,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 미확정
1999년 소유권이전청구권 가등기와 2005년 한국주택금융공사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 황혜선의 소유권이전과 동시에 설정된 2011.09.27 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2026.02.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 배당요구는 했지만 대항력·인수는 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정안수 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.03.20 | 가능·미상 | 판정 불가 | 금액 미상 |
정안수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 주거 임차인으로 확인됩니다. 배당요구는 2026.03.20 접수됐지만, 배당요구 사실 자체가 대항력을 증명하지는 않습니다. 전입신고일이 확인돼야 말소기준권리와 선후를 비교할 수 있고, 확정일자와 보증금이 확인돼야 우선변제 및 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
덕일한마음은 910세대, 사용승인일은 1997.10.29로 확인됩니다. 다만 이 사건에서 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 30,500,000원이라는 사실만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다.
등기 당시 황혜선의 2011.09.27 거래가액은 33,200,000원이지만, 이는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있는 과거 취득가격이므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가가 낮아 보인다는 인상보다 최신 실거래 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 30,500,000원 | 20,800,000원 | 0원 | 8,751,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 24,400,000원 | 20,800,000원 | 0원 | 2,760,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 19,520,000원 | 18,768,640원 | 2,031,360원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 30,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 949,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,751,000원 |
현재 회차 매각가 30,500,000원 기준 산정입니다. 집행비용은 949,000원, 우리은행 근저당은 20,800,000원 전액 배당, 소유자 잔여는 8,751,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 정안수의 보증금·전입일·확정일자가 확인되면 실제 배당 순서와 잔여금 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕일자동차 운전전문학원 서측 인근이며, 주변은 아파트와 농경지 등이 혼재한 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 접근 및 대중교통편은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 11층 건물 중 3층이며, 난방·위생 및 급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지를 아파트단지 건부지로 이용하고 있으며 서측으로 세로와 접해 통행 가능합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역에 해당하며, 비행안전제5구역(전술)과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 303,900원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정안수 전입일 확인. 2011.09.27 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권과 배당 순위를 확정하려면 확정일자 확인이 필요합니다.
- 배당요구 반영. 정안수는 2026.03.20 배당요구를 했으므로 실제 배당표에서 임차보증금이 어떻게 반영되는지 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 감정가·최저가만으로 시세 대비 할인율을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·문건접수 내용과 임차인 관련 보완자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 아직 인수 0원은 아니다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2011.09.27 우리은행 근저당 20,800,000원이 기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 정안수의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
가격 역시 같은 태도가 필요합니다. 현재 신건 최저가는 30,500,000원이지만 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 이 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “말소기준은 확인, 임차인과 가격은 보류”입니다. 정안수의 전입신고일·확정일자· 보증금을 확인한 뒤 배당과 승계액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.