청주지방법원 2026타경117. 충청북도 괴산군 사리면 방축리 558에 소재한 토지와 건물 관련 경매입니다. 토지는 483㎡이며, 계획관리지역에 속하고 지목은 대입니다. 감정평가상 기호(2)는 1976년 사용승인된 시멘트블럭조 기와지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 사건의 물건종류 표기는 ‘연립/다세대 + 토지’이지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있어 실제 매각목록별 부동산 범위를 확인하는 일이 중요합니다.

등기상 핵심 권리는 2022년 10월 24일 접수된 함춘희 명의의 근저당권으로, 채권최고액은 25,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인에 따른 보증금 인수는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 반면 현황상 건물과 부속창고의 불일치가 확인되므로, 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 현장 확인을 생략해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조

권리분석의 중심은 2022년 10월 24일 접수된 함춘희 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 25,000,000원이며, 경매 관련 자료상 말소기준권리로 판단됩니다. 이후 2026년 4월 3일 접수된 국민은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

과거 현대오일뱅크 주식회사 명의의 근저당권은 채권최고액 512,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 근저당권 설정등기는 2017년 4월 6일 말소되었습니다. 따라서 현재의 기준권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분해서 살펴봐야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 하락과 시세 경쟁력은 별개

현재 최저매각가는 55,082,000원으로, 감정가 112,412,600원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰된 뒤의 가격이라는 점은 확인할 수 있지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

동일·유사 물건의 최근 실거래를 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 최근 거래 평균이나 최신 거래와의 가격 차이 및 시세 대비 할인율은 산정하지 않습니다. 특히 농촌 지역의 단독주택과 토지가 함께 관련된 물건은 건물의 실제 상태, 이용 가능성, 부속건물의 현황과 매각 범위가 취득 후 활용성과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 55,082,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 집행비용 추정액은 1,391,476원이며, 함춘희의 근저당권에는 25,000,000원이 배당됩니다. 국민은행에는 28,690,524원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권자 배당합계는 53,690,524원이고, 전체 채권액 139,206,087원 가운데 85,515,563원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정한 금액입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 채권 미배당은 채권자의 배당 부족액이며, 현재 권리분석상 매수인 인수액 0원과는 구별해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 충청북도 괴산군 사리면 방축리 소재 ‘송명골마을’ 내에 위치합니다. 주변에는 유사한 유형의 단독주택과 농경지, 자연림 등이 분포하며, 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 일반국도 34가 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 토지 형태. 토지면적 483㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 실제 진입로와 차량 진출입 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)이 기재되어 있습니다. 준보전산지는 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 각 규제의 구체적인 적용 범위와 허용 행위는 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 기호(2)는 1976년 사용승인된 시멘트블럭조 기와지붕 단층건입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 기름보일러 난방설비와 가정용 태양광설비가 기재되어 있으나, 실제 작동 여부와 수선 필요성은 현장 점검이 필요합니다.
• 건물 현황 불일치. 목록 2번 건물은 공부상 3동으로 등기되어 있으나 부속건물 창고 2동은 소재불명 상태입니다. 제시 외 건물·수목의 매각 포함 여부와 별도로, 파이프조 천막지붕 단층 창고 2.56㎡는 매각 제외로 기재되어 있어 실제 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌 지역의 단독주택과 토지 관련 물건이며, 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 거래가격과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 건물의 실제 상태, 접근성, 매각 범위와 활용 가능성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 토지 483㎡와 각 건물의 매각목록, 제시 외 건물·수목의 포함 여부를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요. 매각 제외로 기재된 파이프조 천막지붕 단층 창고 2.56㎡를 포함되는 건물로 오인하지 않아야 합니다.
• 부속창고 현황 확인. 목록 2번 건물은 공부상 3동으로 등기되어 있으나 부속건물 창고 2동은 소재불명입니다. 현장에서 건물의 위치와 실제 존재 여부를 확인하고, 공부상 건물과 현황 사이의 차이를 정리하세요.
• 권리와 인수액 재확인. 2022.10.24 접수된 함춘희 근저당권의 채권최고액은 25,000,000원입니다. 기준권리와 이후 권리의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요. 현재 계산상 인수액 0원은 확정적인 법률 보증이 아닙니다.
• 점유·명도. 확인되는 임차인에 따른 보증금 인수는 없지만, 실제 점유자와 사용관계가 확인된 것은 아닙니다. 현장 방문을 통해 거주자, 사용 중인 건물, 잔존 물품과 인도 가능성을 살펴보세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 지정 내용을 확인하고, 매수 후 계획하는 이용 목적이 허용되는지 관계기관에 문의하세요.
• 가격 상한 설정. 최저매각가 55,082,000원은 감정가의 약 49%입니다. 그러나 실거래 비교 수치가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 건물 수선, 매각 대상 범위, 실제 활용 가능성과 취득 부대비용을 확인하기 전에는 감정가 대비 비율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 배당 추정의 한계. 현재 최저가 가정의 채권 미배당액은 85,515,563원입니다. 이는 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 실제 배당은 집행비용과 조세 등 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 배당표를 확정 결과로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획 관련 자료를 직접 확인하고, 현장 상황과 문서 내용이 일치하는지 점검하세요.

맺으며 — “인수액 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다

이 사건은 기준권리 이후의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 최저가 기준 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 권리관계만 보면 인수 부담이 낮은 편입니다.

그러나 현재 최저매각가가 감정가의 약 49%라는 사실은 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 제시 외 건물·수목의 포함, 매각 제외 창고, 공부상 부속창고 2동의 소재불명 상태가 물건의 실질적인 활용 가능성과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

권리 인수 부담은 낮아 보이지만, 물건 현황과 가격 판단은 아직 보수적으로 접근해야 합니다. 매각 대상과 현황을 원본 서류 및 현장으로 확인하고, 실제 취득비용과 이용 가능성을 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.