청주지방법원 2026타경117. 괴산군 사리면 방축리 558 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 시멘트블럭조 기와지붕 단층 건물입니다. 등기상 현재 소유자는 유하준으로, 2024.07.08. 상속을 원인으로 2025.12.15. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리 구조의 기준점은 2022.10.24. 설정된 함춘희의 근저당권입니다. 채권최고액은 25,000,000원이고 공동담보에는 같은 방축리 558 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2026.04.03. 국민은행의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 제공된 배당계산에서는 두 권리 모두 매각대금에서 처리되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 사리면 방축리 558 · 충청북도 괴산군 사리면 사리로송명골길 56 |
| 이용상태 | 단독주택 · 시멘트블럭조 기와지붕 단층 |
| 토지 | 483㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 |
| 소유자 | 유하준 · 2024.07.08. 상속 · 2025.12.15. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 112,412,600원 / 112,412,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 114,206,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수액은 현재 계산에 반영되지 않으며, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 2012.01.02. 현대오일뱅크 근저당권 512,000,000원은 2017.04.06. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.10.24. 함춘희 근저당권 25,000,000원입니다. 2026.04.03. 국민은행 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 위치합니다.
② 현황 리스크 — 권리보다 물건 자체를 확인해야 한다
이 사건의 핵심은 등기보다 현장과 공부의 대응 관계입니다. 매각물건명세서에는 토지·건물을 일괄매각하고 제시 외 건물과 수목도 포함한다고 기재돼 있습니다. 반면 파이프조 천막지붕 단층 창고 2.56㎡는 매각에서 제외됩니다. 또 건물은 공부상 3동으로 등기돼 있으나 현재 부속건물 창고 2동은 소재불명 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,412,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,373,776원 |
| 2. 근저당권 · 함춘희 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 114,206,087원 | 85,038,824원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 채권 총액은 139,206,087원, 채권자 배당액은 110,038,824원, 부족액은 29,167,263원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 112,412,600원 | 110,038,824원 | 29,167,263원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 89,930,080원 | 87,911,339원 | 51,294,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 71,944,064원 | 70,249,071원 | 68,957,016원 | 0원 |
유찰될수록 국민은행의 회수액은 85,038,824원에서 62,911,339원, 45,249,071원으로 줄어들지만, 모든 시나리오에서 함춘희 근저당 25,000,000원은 배당되는 계산입니다. 중요한 점은 채권 미배당 증가와 매수인 인수는 별개라는 것입니다. 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 계속 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴산군 사리면 방축리 ‘송명골마을’ 내 계획관리지역에 위치하며, 인근은 동유형 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 일반국도 34호가 통과합니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 시멘트블럭조 기와지붕 단층, 사용승인일은 1976년입니다. 기본 위생·급배수설비, 기름보일러 난방설비, 가정용 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 483㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 49,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축물 위반. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황과 공부 대조. 공부상 3동 중 부속건물 창고 2동이 소재불명 상태이므로 실제 존치 여부와 위치를 확인하세요.
- 매각 제외 시설. 파이프조 천막지붕 단층 창고 2.56㎡는 매각 제외입니다. 본건과의 사용관계 및 철거·점유 문제를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시 외 건물 및 수목은 매각에 포함되므로 실제 범위와 상태를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 상태는 매각 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물 상태를 개별 검토하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 강제경매개시결정, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
등기와 배당 계산만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 함춘희 근저당권 25,000,000원이고, 이후 국민은행 강제경매가 진행됐으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다.
하지만 이 물건을 권리만 보고 끝내기는 어렵습니다. 감정상 실제 용도는 단독주택이고, 건물 사용승인일은 1976년입니다. 더구나 공부상 부속 창고 2동은 소재불명이고, 별도의 2.56㎡ 창고는 매각에서 제외됩니다. 실거래 자료도 없어 감정가가 시장가격보다 유리한지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현황과 가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 입찰 여부는 현장 실사 이후 결정하는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
