청주지방법원 2026타경133. 청주시 흥덕구 봉명동 795 ‘아이제이포커스’ 3층 311호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사덕진이고, 2015.09.01 매매를 원인으로 2017.06.23 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 거래가액은 147,500,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당 120,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 됐고, 다음 달 신한은행 근저당 48,000,000원이 추가됐습니다.
그 뒤 국·청주시·국민건강보험공단의 압류와 신용보증기금 가압류, 경매개시결정이 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인 1명이 존재하고 압류 관련 배당 변수가 있어, “등기상 소멸”과 “배당액 확정”은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 3층 311호 · 도로명 1순환로 571 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사덕진 · 2015.09.01 매매 · 2017.06.23 소유권이전 · 거래가액 147,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.06.23 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 48,000,000원 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준우 | 2018.05.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김준우 씨의 전입신고일은 2018.05.25로 말소기준권리인 2017.06.23보다 뒤입니다. 제공된 판정도 대항력 없음이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 현재 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 12개월 평균의 86.9%
가격 판단은 전체 12건 평균 103,555,833원보다 최근 12개월 8건 평균 102,271,250원과 최신 거래 99,670,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 88,900,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 45.82㎡ | 20 | 99,670,000원 |
| 2024.12 | 45.82㎡ | 15 | 99,670,000원 |
| 2024.12 | 45.82㎡ | 10 | 99,670,000원 |
| 2024.12 | 45.82㎡ | 18 | 100,660,000원 |
| 2024.10 | 45.82㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2024.05 | 45.82㎡ | 15 | 107,500,000원 |
| 2024.04 | 46.43㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2024.03 | 45.82㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 102,271,250원 |
가격만 보면 현재 회차는 감정가 127,000,000원에서 1회 유찰되어 88,900,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 가격 추세가 -3.6%로 하락하고 있다는 점을 반드시 같이 봐야 합니다. 게다가 데이터상 최신 실거래 시점은 2024.12인 반면 매각기일은 2026.09.23입니다. 따라서 86.9%라는 숫자만으로 현재 시점의 확정적인 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 850,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 1,018,000,000원, 채권자 예상배당은 86,899,800원, 미배당은 931,100,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 931,100,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 957,290,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 975,623,099원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (토지·거래 자료 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며, 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되고, 도시지역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 제2종일반주거지역은 접함으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,498.7㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대세각입니다. 공시지가는 1,412,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 거래·환금성. IJFOCUS 비교자료는 270세대, 2017.04.07 준공으로 표시되어 있고, 비교 면적은 46.426㎡입니다. 최근 12건 실거래 평균은 103,555,833원이나, 최근 12개월 평균은 102,271,250원으로 낮아졌고 추세도 -3.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김준우 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 정보는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 압류와 당해세 확인. 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 제공된 예상배당보다 선순위 배당액이 커질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 103,555,833원보다 최근 12개월 평균 102,271,250원과 최신 거래 99,670,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.6%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 86.9%라고 해서 할인폭 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
- 실거래 시점 확인. 데이터상 최신 거래는 2024.12이고 매각기일은 2026.09.23입니다. 입찰 시점의 실제 거래·매물 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.23 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김준우 씨도 2018.05.25 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽에서는 감정가 127,000,000원이 1회 유찰되어 현재 88,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 102,271,250원의 86.9%이므로 수치상 할인 구간입니다. 그러나 거래 추세 -3.6%, 최신 실거래 2024.12, 참고 경매 통계상 낙찰률 0.0%가 동시에 보입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 최신 현장 시세로 재확인해야 하는 근린시설”로 정리하는 것이 적절합니다.
