청주지방법원 2026타경133. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 3층 311호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사덕진이고, 2017.06.23. 거래가 147,500,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행의 추가 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김준우가 확인됩니다. 전입일은 2018.05.25.로 말소기준권리인 2017.06.23. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·최우선변제 여부는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 3층 311호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 1순환로 571 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사덕진 · 2017.06.23. 소유권이전 · 거래가액 147,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.06.23. 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 은행의 2017.07.18. 추가 근저당권, 2025년 이후의 압류·가압류, 2026.04.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 신용보증기금 가압류 청구금액은 850,000,000원으로 크지만, 매수인이 그 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준우 | 2018.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 신건이 높다
IJFOCUS의 비교면적은 46.426㎡이며, 면적이 매칭된 실거래 12건의 전체 평균은 103,555,833원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 102,271,250원, 최신 거래는 2024.12. 99,670,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 45.82㎡ | 20 | 99,670,000원 |
| 2024.12 | 45.82㎡ | 15 | 99,670,000원 |
| 2024.12 | 45.82㎡ | 10 | 99,670,000원 |
| 2024.12 | 45.82㎡ | 18 | 100,660,000원 |
| 2024.10 | 45.82㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2024.05 | 45.82㎡ | 15 | 107,500,000원 |
| 2024.04 | 46.43㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2024.03 | 45.82㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 102,271,250원 |
현재 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.2%입니다. 전체 실거래 평균 103,555,833원을 기준으로 해도 최저가는 122.6%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래 추세가 -3.6%라는 점입니다. 따라서 전체 평균을 근거로 가격 점수를 높일 이유가 없고, 신건에서 127,000,000원에 접근하는 것은 최근 실거래 수준보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 4,422,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 850,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,018,000,000원 중 예상배당은 124,422,000원, 미배당액은 893,578,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당을 더 줄일 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 127,000,000원 | 124,422,000원 | 893,578,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 918,622,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 938,583,040원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 101,600,000원으로 최근 12개월 평균 102,271,250원과 가까워지지만, 최신 거래 99,670,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 81,280,000원으로 낮아져야 최근 실거래 대비 명확한 가격 여유가 생기는 구조입니다. 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 본건 용도는 근린시설입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 토지. 토지면적 1,498.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 평지·사다리형·광대세각 조건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접하며, 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,412,000원/㎡입니다.
- 단지 정보. IJFOCUS는 270세대, 사용승인 관련 기준일은 2017.04.07.로 집계돼 있습니다.
- 거래 확인. 실거래 표본의 최신 거래월은 2024.12.입니다. 현재 입찰 전에는 최신 거래 유무와 실제 임대·공실 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 127,000,000원은 최근 12개월 평균 102,271,250원의 124.2%입니다. 권리 안전만 보고 신건에 접근할 가격은 아닙니다.
- 최근 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -3.6%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유자 확인. 김준우는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현장 점유 상태와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근린시설 현황. 실제 이용상태·임대현황·공실 여부·관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 아니다”
이 사건은 권리와 가격의 평가가 명확히 갈립니다. 말소기준은 2017.06.23. 신한은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김준우의 2018.05.25. 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 102,271,250원의 124.2%이며 최신 거래 99,670,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -3.6%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 1회 유찰 시 101,600,000원은 최근 평균과 가까운 수준이고, 2회 유찰 시 81,280,000원에서야 최근 실거래 대비 가격 여유가 뚜렷해집니다.
