대구지방법원 2025타경1201. 대구 북구 대현동 ‘대현e-편한세상’ 103동 10층 1001호, 대상 면적 112.4197㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 이근재이며, 등기상 2009.04.17 소유권이전이 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 2015.05.18 설정된 한국씨티은행 근저당권 316,800,000원입니다. 그보다 앞선 대구경북능금농업협동조합 근저당은 같은 날 말소됐고, 이후 설정·이전된 후순위 담보권과 2025.06.30 신한카드 가압류, 2025.10.31 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
배당 계산상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 338,100,000원으로 봅니다. 대항력 임차인 보증금을 더해 실질취득액이 고정되는 인수형 사건과는 구조가 다릅니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 현장조사 때 소유자 및 점유자가 부재했다고 적혀 있으므로, 점유·임대관계를 별도로 확인하기 전까지는 명도 리스크가 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 521 대현이편한세상 103동 10층1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 112.4197㎡ · 철근콘크리트구조 20층건 중 10층 |
| 소유자 | 이근재 (2009.04.17 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 338,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국씨티은행 / 224,577,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리되는 구조
말소기준은 2015.05.18 한국씨티은행 근저당권입니다. 이전 대구경북능금농업협동조합 근저당은 같은 날 해지·말소됐고, 기준권리 이후의 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.12.31 및 2021.07.06 설정된 후순위 근저당권과 2025.11.21의 근저당권 이전·근질권 역시 모두 2015.05.18 기준권리보다 뒤에 있으므로 매수인이 선순위 권리로 떠안을 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 74.3%는 매력적이지만 표본은 1건
대현e-편한세상은 527세대, 2008.09.04 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 거래는 1건으로, 2023.10 전용 112.42㎡·4층 455,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값과 최신 거래가도 모두 455,000,000원이며, 현재 최저가 338,100,000원은 그 기준의 74.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 112.42㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 평균 | 112.42㎡ | 1건 | 455,000,000원 |
현재 실질취득액 338,100,000원은 제공된 실거래 기준점 455,000,000원보다 116,900,000원 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여지가 분명합니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 단지의 확정 시세로 확대해석하기보다 입찰가 상한을 잡는 하나의 비교 기준으로 사용하는 편이 안전합니다. 감정가 483,000,000원은 해당 실거래보다 28,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,533,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 316,800,000원 | 316,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,205,977원 | 6,205,977원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,560,623원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 323,005,977원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 9,560,623원이 남습니다. 한국씨티은행 배당은 근저당 채권최고액 316,800,000원 기준이며, 사건의 신청 청구액은 224,577,975원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 338,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 236,669,999원 | 90,449,358원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 165,668,999원 | 160,456,344원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 2회 유찰 시에는 소유자 잔여가 0원이 되고 미배당 90,449,358원이 발생하며, 3회 유찰 시에는 미배당이 160,456,344원으로 커지고 신청채권자 청구도 전액 충족되지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 대현동 소재 경대교 남동측 인근. 주변은 아파트, 단독주택 및 노변 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층건 중 10층이며, 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 강마루·타일, 샷시 창호입니다. 승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 북측 약 20m, 남측 약 15m, 동측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·정비구역이며, 비행안전제6구역에도 해당합니다. 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 시 소유자와 점유자가 부재해 내부구조와 이용상태는 인근 탐문을 토대로 확인됐습니다.
- 환금성. 527세대, 2008.09.04 준공 단지로 대상 면적 112.4197㎡와 매칭되는 실거래는 1건 확인됩니다. 거래 사례 수가 적어 실제 매도 가능 가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.05.18 을구 3번 한국씨티은행 근저당권을 기준으로 등기 원본의 현재 상태와 후순위 이전등기를 다시 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 임대관계 미상이고 현장조사 당시 점유자 부재입니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자를 확인해 대항력 가능성을 배제해야 합니다.
- 실거래 보강. 제공된 비교 거래는 2023.10 455,000,000원 1건입니다. 74.3%라는 숫자를 확정 시세 할인율로 단정하지 말고 추가 실거래를 확인하세요.
- 명도 비용. 점유 상태가 확정되지 않았으므로 인도명령·협의명도 가능성과 소요비용을 응찰가에 반영하세요.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 실제 배당요구 및 조세채권을 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 후 판단”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2015.05.18 한국씨티은행 근저당이라는 말소기준이 뚜렷하고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 338,100,000원도 제공된 실거래 455,000,000원보다 낮습니다. 다만 그 실거래는 2023.10 단 1건이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세의 74.3%라 싸다”고 결론 내리기보다, 권리기준은 합격, 가격과 점유 확인은 추가 검증으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차의 경쟁력은 최저가 숫자 자체보다, 입찰 전에 실거래와 점유관계를 얼마나 정확히 보강하느냐에 달려 있습니다.
