대구지방법원 2025타경1213. 대구 북구 국우동 칠곡그린빌5,6단지 610동 15층 1506호 아파트입니다. 현재 소유자는 한수범이며, 2016.08.31. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 144,100,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하고, 우리은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 정리됩니다. 삼성카드 가압류 7,631,741원은 이미 2025.01.13. 말소됐습니다. 따라서 등기상 확인되는 권리 구조만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1213 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 국우동 1080 칠곡그린빌5,6단지 610동 15층1506호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 15층건 중 15층 1506호 |
| 소유자 | 한수범 · 2016.08.31. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 112,441,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.08.31. 우리은행 근저당권 144,100,000원입니다. 2025.03.26. 대구신용보증재단 가압류 52,672,481원과 2025.11.04. 우리은행 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.11.29. 삼성카드 가압류 7,631,741원은 2025.01.13. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비’는 미확정
감정가는 154,000,000원, 현재 최저매각가는 107,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 더 유찰되면 제시된 시나리오상 75,460,000원(49%), 3회 유찰 시 52,822,000원(34.3%)입니다.
다만 가격 메리트 판단에 필요한 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 값은 확인되지 않습니다. 단지 자료에는 ‘그린빌5단지’, 714세대, 2002.10.14. 준공으로 표시돼 있지만 비교 대상 면적은 51.95㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 144,100,000원 | 105,490,800원 |
| 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 52,672,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 196,772,481원 중 채권자 예상배당은 105,490,800원, 미배당은 91,281,681원입니다. 우리은행 신청채권 112,441,376원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 배당표의 집행비용은 2,309,200원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학남고등학교 서측 인접에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측은 공원부지를 사이에 두고 약 30m 포장도로, 북측·서측·동측은 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타·비행안전제3구역 등이 포함되며 교육환경 절대·상대보호구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 현재 최저가 107,800,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 우리은행 채권 미배당. 현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권최고액 전액이 배당되지 않지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 75,460,000원, 3회 유찰 시 52,822,000원으로 제시돼 있으므로 가격 검증 결과와 함께 회차별 입찰 전략을 세울 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.08.15.입니다. 매각기일 전 최신 등기와 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후”
이 사건은 2016.08.31. 우리은행 근저당을 말소기준으로 삼을 수 있고, 이후 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이어서 권리 측면은 비교적 깔끔합니다.
다만 현재 최저가 107,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가할 수는 없습니다. 동일 조건 최근 실거래가 제시되지 않았고 비교 면적도 일치하지 않으므로, 시세보다 싸다는 판단은 보류해야 합니다. 여기에 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 최종 입찰 전에는 점유·전입관계와 최근 실거래를 함께 확인하는 것이 핵심입니다. 권리상 접근 가능, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 결론입니다.
