청주지방법원 2026타경50310. 복대동 지웰에스테이트오피스텔 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 김아영이며, 2021년 9월 11일 매매를 원인으로 2021년 10월 15일 소유권을 취득했고 거래가액은 99,000,000원입니다. 현재 등기부에서 가장 중요한 것은 담보권이 아니라 을구 5번 주택임차권입니다.
임차인 최라영은 2023년 8월 3일 임대차계약을 체결하고, 2023년 8월 29일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 등기부에는 확정일자도 2023년 8월 29일로 기재되어 있으며, 2025년 9월 30일 보증금 92,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있고, 배당 시뮬레이션상 임차인에게 배당되는 금액은 0원이라 92,000,000원 전액이 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-66 지웰에스테이트오피스텔 7층 705호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 진재로 131 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상15층 · 제7층 제705호 |
| 소유자 | 김아영 (2021.10.15. 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
2016년 하나은행 근저당은 2021년 10월 15일 이미 말소됐고, 2021년 설정된 남궁현종의 전세권 110,000,000원도 2023년 8월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 2026년 3월 17일 접수됐지만, 최라영의 주민등록·점유는 2023년 8월 29일로 그보다 앞섭니다. 제공된 권리판정에서도 이 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최라영 | 별지 목록 기재 건물의 전부 | 2023.08.29 | 92,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 매수인 인수 |
최라영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025년 9월 30일 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 하지만 배당표에서는 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 임차보증금 배당액이 0원이고, 매수인 인수액이 92,000,000원으로 산정돼 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 92,000,000원 | 195,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 92,000,000원 | 174,400,000원 | 11,483,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 92,000,000원 | 157,920,000원 | 27,666,560원 |
이 사건은 유찰될수록 매각대금은 내려가지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액 92,000,000원은 모든 회차에서 동일합니다. 따라서 1회 유찰 시에도 실질취득은 174,400,000원, 2회 유찰 시에도 157,920,000원입니다. 단순히 “감정가의 80%·64%까지 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,242,000원 |
| 인수 · 임차인 최라영 보증금 | 92,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 92,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,758,000원 |
현재 회차 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 92,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 8,758,000원이 남습니다. 최라영 임차보증금은 배당액 0원으로 계산되어 92,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 흥덕보건소 북측 인근이며, 주위에는 아파트단지·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대농3지구)이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지로 이용중이며, 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
- 설비. 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 92,000,000원 인수 전제. 입찰가는 낙찰대금만이 아니라 최라영 보증금 92,000,000원을 합산해 계산해야 합니다.
- 현재 회차 실질취득. 최저가 103,000,000원 기준 실질취득은 195,000,000원입니다.
- 유찰 시에도 재계산. 1회 유찰 시 174,400,000원, 2회 유찰 시 157,920,000원으로 실질 부담을 다시 봐야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 5번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·행정상 용도와 금융조건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최소한 실질취득액 195,000,000원을 기준으로 주변 거래·매물과 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.03억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 감정가와 최저가 모두 103,000,000원입니다. 하지만 실제 입찰자가 봐야 할 숫자는 여기에 최라영의 임차보증금 92,000,000원을 더한 195,000,000원입니다. 임차인은 실제 1명이고 대항력이 있으며, 제공된 배당 계산상 보증금은 전혀 배당되지 않아 전액 매수인 인수로 남습니다.
1회·2회 유찰로 법원 최저가가 내려가더라도 인수액은 92,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 낙찰대금과 인수보증금을 합친 실질취득액이 시장가치에 맞는가입니다. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리 측면에서는 명확한 인수형 물건으로 접근해야 합니다.
