청주지방법원 2026타경50310. 청주시 흥덕구 복대동 지웰에스테이트오피스텔 7층 705호입니다. 공부상 물건 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 50,470,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 절반 이하에서 시작하는 경매지만, 권리분석에서는 이처럼 낮아진 최저가보다 선순위 임차권의 인수 여부가 훨씬 중요합니다.

등기부에는 임차인 최라영의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임대차보증금은 92,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.08.29입니다. 확정일자 역시 등기부 기재상 2023.08.29입니다. 해당 임차인의 대항력은 인정되는 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

특히 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 92,000,000원입니다. 하지만 신청채권액과 임차보증금이 동일하다는 사정만으로 양자의 채권 관계나 실제 배당순위를 단정해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 채권 지위, 임차인의 실제 배당 가능액, 인수잔액을 함께 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 먼저 발생한 임차권

등기부의 권리 흐름을 보면 과거 주식회사하나은행의 근저당권 79,200,000원은 2021.10.15 말소되었고, 남궁현종 명의의 전세권 110,000,000원도 2023.08.29 말소되었습니다. 이들은 이미 말소된 과거 권리이므로 현재 매수인이 새롭게 인수할 권리로 보지 않습니다.

문제는 현재 남아 있는 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차인 최라영은 2023.08.29부터 주민등록 및 점유가 시작된 것으로 기재되어 있으며, 주택임차권등기는 2025.09.30 접수되었습니다. 이는 2026.03.17 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9,200만원의 무게

여기서 중요한 점은 보증금 92,000,000원을 임차인 수만큼 중복 계산하면 안 된다는 것입니다. 확인되는 실제 임차인은 최라영 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 별개의 임차인으로 추가하지 않습니다. 다만 보증공사의 채권이 임차보증금과 어떤 관계에 있는지는 실제 배당 계산을 위해 확인해야 합니다.

③ 배당과 실질취득 — 최저 5,047만원에 끝나지 않는다

현재 최저매각가인 50,470,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 1,308,460원, 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 49,161,540원이며 임차인 최라영에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.

매각대금 50,470,000원 가정. 집행비용과 채권자 배당은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 임차인 보증금 전액 인수는 이 배당 추정에서의 가정이며 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 정말 싸질까?

향후 유찰될 경우의 최저매각가와 배당 부족액을 비교합니다. 아래 총부담은 임차보증금 92,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 동일한 가정에서 계산한 수치입니다. 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰이 반복될수록 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 보증금 전액이 그대로 인수되는 배당 가정이라면, 매수인의 부담은 낙찰가만큼 줄어들 뿐입니다. 반면 임차인에게 매각대금이 배당되고 잔액만 인수하는 구조라면 최저가 하락분이 인수잔액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 두 경우를 구분하지 않은 채 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 복대동 소재 흥덕보건소 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 공동주택과 근린생활시설 등이 자리하고 있으며, 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 지하 3층·지상 15층 철근콘크리트 건물 중 7층 705호이며, 전기·난방·위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다. 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지에 위치한 주상용 건부지이며, 남서측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·대농3지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,232,000원/㎡이고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용상태를 함께 검토해야 합니다. 이용 용도, 금융기관 담보평가, 임대수요 및 실거래가격을 확인하기 전에는 일반 주거용 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확정. 최라영의 보증금 92,000,000원 중 실제 배당으로 변제되는 금액과 매수인이 인수하는 잔액을 매각물건명세서 및 배당순위에 따라 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 92,000,000원과 임차인 최라영의 보증금 92,000,000원 사이의 대위·양수·승계 관계를 확인해야 합니다. 같은 금액을 근거로 별도 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 우선변제·배당순위 검토. 임차인의 확정일자 2023.08.29와 임차권등기일 2025.09.30, 배당요구 사실 및 각 채권의 법적 순위를 확인해야 합니다. 임차인 무배당 추정이 실제 배당에서 그대로 적용되는지 특히 중요합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 임차인의 퇴거 여부, 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 인수보증금이 남아 있다면 명도 과정에서 별도 부담이 발생할 수 있습니다.
• 공부상 용도 검토. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 건축물대장상 용도, 사용 적법성, 임대차 보호 범위 및 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금, 등기비용과 기타 채무를 별도로 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최신 실거래가와 최근 12개월 거래가격을 확보해 낙찰대금만이 아닌 실제 인수부담 포함 금액과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 해당 사건의 변경·정정 사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 포함한 금액이 진짜 가격”

이 경매의 가장 큰 착시는 50,470,000원이라는 최저가입니다. 감정가 103,000,000원에 비하면 매우 낮아 보이지만, 실제 판단의 중심에는 92,000,000원의 대항력 임차보증금이 있습니다.

대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크다고 해서 모든 사건의 총부담이 무조건 보증금으로 고정되는 것은 아닙니다. 임차인에게 얼마가 배당되는지, 별도의 채권자에게 얼마가 배당되는지에 따라 매수인이 인수하는 잔액이 달라지기 때문입니다. 본건의 제시된 배당 추정처럼 임차인에게 0원이 배당된다면 전액 인수에 따른 총부담은 142,470,000원입니다. 이와 다른 배당이 확정되면 반드시 다시 계산해야 합니다.

시세를 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로는 투자 매력을 뒷받침할 수 없습니다. 더욱이 공부상 근린시설로 분류되고 오피스텔로 이용 중이므로 용도와 환금성까지 함께 검토해야 합니다.

결론은 ‘입찰 보류·인수잔액 우선 확인’입니다. 이 물건은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 얼마를 추가로 부담해야 하는지를 정확히 확인하는 것이 성패를 결정하는 경매입니다.