청주지방법원 2026타경50415. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 크라운빌 107동 4층 401호, 전용면적 71.948㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이상기는 2018.03.07 소유권을 이전받았고 거래가액은 141,500,000원입니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매에서의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사크라운자산관리대부 근저당, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가와 실질취득가는 모두 134,000,000원인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 127,000,000원입니다. 전체 평균 136,500,000원에는 2022.02 거래 146,000,000원이 포함되어 있어 현재 가격 판단의 핵심 근거로 삼기 어렵고, 최근 거래를 우선하면 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 251-42 크라운빌 107동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 71.948㎡ · 지상4층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이상기 (2018.03.07 소유권이전 · 거래가액 141,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 크라운자산관리대부 / 13,290,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.03.07 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 2022.01.11 주식회사크라운자산관리대부 근저당권 15,000,000원, 2025.07.11 삼성카드 주식회사 가압류 6,763,463원, 2026.04.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
크라운빌107동은 총 8세대, 사용승인일은 2015.02.06입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건으로, 2024.06 3층 127,000,000원과 2022.02 1층 146,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 71.95㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.02 | 71.95㎡ | 1 | 146,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 136,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 127,000,000원 |
전체 실거래 평균은 136,500,000원이고 현재 최저가가 그 평균의 98.2%라는 숫자만 보면 싸게 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 127,000,000원, 최신 거래도 127,000,000원이며 현재 실질취득가 134,000,000원은 그 가격의 105.5%입니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -13.0%이므로, 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,676,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사크라운자산관리대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,763,463원 | 6,763,463원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,560,537원 |
현재 회차 134,000,000원 가정에서는 제공된 시뮬레이션상 채권자 청구액 117,763,463원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 13,560,537원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 12,864,263원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 33,947,143원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 중 제4층 제401호입니다.
- 입지. 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 수성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 680.0㎡, 공시지가는 357,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로1류와 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -13.0%이므로 매도가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 136,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 127,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득가는 최근 시세의 105.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -13.0%입니다. 과거 146,000,000원 거래를 근거로 현재 가격을 낙관적으로 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차·점유 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.03.07 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 규제·입지 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전제5구역, 학교 절대·상대보호구역 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 실질취득가 134,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 127,000,000원의 105.5%이고, 가격 추세도 -13.0%입니다. 총 8세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 감안하면 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
