청주지방법원 2026타경50415. 등기부상 크라운빌 제107동, 현재 소유자는 이상기입니다. 2018.03.07 이상기가 거래가액 141,500,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2022.01.11 크라운자산관리대부 근저당, 2025.07.11 삼성카드 가압류, 2026.04.13 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰되어 93,800,000원까지 내려왔습니다. 시장 데이터상 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액인 127,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -13.0%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50415 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 251-42 크라운빌 107동 4층401호 |
| 공부 / 이용상태 | 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 제4층 제401호 |
| 대상 면적 | 71.948㎡ |
| 소유자 | 이상기 · 2018.03.07 소유권이전 · 거래가액 141,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 13,290,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2018.03.07 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2022.01.11 설정된 주식회사크라운자산관리대부 근저당, 2025.07.11 삼성카드 가압류와 2026.04.13 경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만 추세는 하락
크라운빌107동은 총 8세대, 사용승인일은 2015.02.06입니다. 대상 면적은 71.948㎡이고, 면적이 맞는 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 71.95㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.02 | 71.95㎡ | 1 | 146,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 136,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 127,000,000원 |
현재 최저가 93,800,000원은 시장 데이터상 최근 12개월 평균 127,000,000원의 73.9%입니다. 전체 평균 136,500,000원 대비로는 68.7%지만, 가격 판단은 과거 거래를 함께 섞은 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래도 127,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 96,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사크라운자산관리대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,763,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 117,763,463원 중 예상 배당액은 91,711,600원, 미배당액은 26,051,863원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 26,051,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 53,685,344원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 73,028,780원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 주어진 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 현재 신청채권액은 13,290,000원이며, 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 중 제4층 제401호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 680.0㎡, 공시지가는 357,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당하며, 수성초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준점 확인. 2018.03.07 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인 신고가 없어 현재 분석상 보증금 인수 위험은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 가격 기준. 최저가 93,800,000원은 최근 평균·최신 거래 127,000,000원 대비 73.9%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격 추세가 -13.0%이므로 과거 전체 평균 136,500,000원을 기준으로 낙관하지 말고 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대, 실거래 표본 2건이므로 매각 후 재매도 가능성과 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.
- 매수신청 보증. 압류채권자로부터 100,000,000원의 매수신청 보증이 있다는 기재를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 할인됐지만 환금성은 보수적으로
이 물건은 권리관계가 비교적 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 93,800,000원은 시장 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래 127,000,000원의 73.9% 수준이라 가격 자체는 감정가 단계보다 분명히 낮아졌습니다.
다만 가격만으로 결론을 내리기에는 거래 표본이 2건뿐이고, 최근 가격 추세가 -13.0%이며, 8세대 규모라는 환금성 변수가 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성은 긍정적이고 현재 회차 가격도 낮아졌지만, 실제 재매도 가능 가격과 유동성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
