청주지방법원 2026타경50422. 율량동 신라아파트 가열동 6층 602호, 대상 면적 30.6㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 임차인입니다. 현재 등기에는 근저당과 압류가 남아 있지 않고, 2024년 김명식에게 상속된 뒤 김영수에게 증여됐던 소유권과 최병준 근저당은 사해행위취소 판결을 바탕으로 2026.04.10 말소됐습니다. 그 뒤 충북신용보증재단이 2026.04.13 강제경매를 개시했고, 이 강제경매개시결정이 현재 말소기준입니다.
그런데 임차인 김경애의 전입일은 2025.02.05입니다. 말소기준보다 1년 이상 앞서며 제공된 권리판정도 대항력 있음입니다. 확정일자는 확인되지 않고 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 있으므로, 입찰자는 최저가와 임차보증금을 분리해 볼 것이 아니라 실질취득액으로 가격을 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 6층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 30.6㎡ · 철근콘크리트벽식구조 14층 건물 중 6층 |
| 현재 소유자 | 김명식 · 2024.10.26 상속, 2024.12.10 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북신용보증재단 / 11,090,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기만 보면 근저당 0건·압류 0건으로 단순해 보입니다. 하지만 등기부가 깨끗하다는 사실과 임차보증금 인수가 없다는 사실은 같은 말이 아닙니다. 실제 임차인은 김경애 1명이며, 2025.02.05 전입으로 2026.04.13 강제경매개시결정보다 선순위입니다. 따라서 본 건의 가장 중요한 권리분석 포인트는 등기상 담보권이 아니라 대항력 임차보증금 4,400만원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경애 | 전체 | 2025.02.05 | 44,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 있음 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 32,900,000원 | 약 11,100,000원 | 약 44,000,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 23,030,000원 | 약 20,970,000원 | 약 44,000,000원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 16,120,999원 | 약 27,879,001원 | 약 44,000,000원 |
즉 이 물건은 일반적인 무인수 경매처럼 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 접근이 맞지 않습니다. 최저가가 내려갈수록 임차인 승계분이 커져 총 취득부담이 약 4,400만원에 수렴합니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 확대하지 않는 구조입니다.
③ 실거래 비교 — 3,290만원이 아니라 4,400만원으로 비교
신라(1292-0)는 252세대, 1995.10.05 준공 단지입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 48,100,000원이고, 최신 거래는 2026.08 전용 30.6㎡ 3층 46,000,000원입니다. 현재 물건의 실질취득 약 44,000,000원은 최근 평균의 91.5%, 최신 거래의 95.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.6㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.07 | 31.8㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 30.6㎡ | 11 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 30.6㎡ | 2 | 44,000,000원 |
| 2026.03 | 30.6㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 30.6㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 30.6㎡ | 6 | 44,500,000원 |
| 2026.02 | 31.8㎡ | 14 | 60,500,000원 |
| 2025.12 | 30.6㎡ | 11 | 43,500,000원 |
| 2025.11 | 30.6㎡ | 12 | 46,700,000원 |
| 2025.11 | 30.6㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2025.11 | 30.6㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 48,100,000원 |
평균만 보면 약 410만원의 여유가 있지만, 더 직접적인 비교는 같은 면적·같은 6층 거래입니다. 2026.03 전용 30.6㎡ 6층이 44,500,000원에 거래됐고, 이 사건의 실질취득 약 44,000,000원과 차이는 500,000원뿐입니다. 최신 30.6㎡ 거래도 46,000,000원이라 가격 우위가 아주 크다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 임차인 김경애 | 44,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 충북신용보증재단 | 11,090,719원 | 11,090,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,817,081원 |
표는 매각대금 32,900,000원의 내부 배분입니다. 임차보증금은 매각대금 배당과 별도로 매수인의 실질취득 부담에 반영해야 하며, 본 분석에서는 대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득액을 약 44,000,000원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 14층 건물 중 6층 602호이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·화재설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 816,100원/㎡. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 252세대, 1995.10.05 준공. 최근 거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 유찰 7.7회·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 상한 설정. 32,900,000원을 시세와 비교하지 말고, 대항력 보증금을 반영한 약 44,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 김경애의 전입일 2025.02.05, 보증금 44,000,000원, 배당요구일 2026.04.22 및 확정일자·점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격할인으로 오해 금지. 2회·3회 유찰 시에도 미배당 인수분이 늘어 실질취득액은 약 44,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 동일층 거래와 비교. 2026.03 전용 30.6㎡ 6층 실거래가 44,500,000원입니다. 실질취득과 차이가 500,000원에 불과합니다.
- 절차 진행 여부 확인. 2026.09.08 채권자 충OOOOOOO에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있으므로, 2026.09.23 매각기일이 실제 진행되는지 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 이력 확인. 증여와 최병준 근저당이 사해행위취소 확정판결에 따라 2026.04.10 말소된 이력이 있으므로 현재 등기와 판결 반영 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,290만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저가입니다. 감정가 47,000,000원이 1회 유찰되어 32,900,000원까지 내려왔지만, 말소기준보다 먼저 전입한 김경애의 보증금 44,000,000원이 있습니다. 따라서 매수자의 시세 비교 기준은 3,290만원이 아니라 실질취득 약 4,400만원입니다.
그 4,400만원은 최근 12개월 평균 4,810만원보다 낮고 최신 거래 4,600만원보다도 낮지만, 같은 전용 30.6㎡·6층의 2026.03 실거래 4,450만원과는 불과 50만원 차이입니다. 게다가 단지 경매 통계가 평균 7.7회 유찰·매각률 0.0%이고 대항력 임차인 승계가 존재합니다. 결론은 “낙찰가는 싸 보이지만 실질취득은 거의 최근 개별 실거래 수준”입니다. 권리와 환금성 부담을 감수할 만큼 충분한 가격 차이가 있는지부터 따져야 하는 물건입니다.
