청주지방법원 2026타경50422. 청주 청원구 율량동 율량신라아파트 가열동 6층 602호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김명식이며, 2024년 10월 26일 상속을 원인으로 2024년 12월 10일 소유권을 취득했습니다. 이후 김영수 명의의 증여등기와 최병준 근저당권은 사해행위취소 확정판결을 토대로 2026년 4월 10일 말소됐고, 2026년 4월 13일 충북신용보증재단이 강제경매개시결정을 받았습니다.
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 갑구 17번 2026.04.13. 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 자체보다 임차관계입니다. 임차인 김경애의 전입일은 2025.02.05.로 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 배당표에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.6㎡ · 철근콘크리트벽식구조 14층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 김명식 (2024.10.26. 상속, 2024.12.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북신용보증재단 / 11,090,719원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 임차인 인수는 남는다
과거 한국주택은행 근저당, 천안공주낙농축산업협동조합 근저당, 비엔케이캐피탈 근저당, 권두완 주택임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2025년 김영수 명의 증여와 최병준 근저당 역시 사해행위취소 판결에 따라 2026년 4월 10일 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다. 다만 별도로 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 김경애 임차인의 대항력이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경애 | 전체 | 2025.02.05 | 확인되지 않음 | 4,400원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김경애는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 2026년 4월 22일 배당요구를 했습니다. 그러나 확정일자가 확인되지 않아 제공된 배당계산에서는 우선변제 배당 없이 4,400원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다
신라(1292-0) 단지는 252세대, 사용승인일은 1995.10.05.입니다. 대상 면적은 전용 30.6㎡이며 최근 12개월 비교표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 48,100,000원, 최신 거래는 2026년 8월 전용 30.6㎡ 3층의 46,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.6㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.07 | 31.8㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 30.6㎡ | 11 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 30.6㎡ | 2 | 44,000,000원 |
| 2026.03 | 30.6㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 30.6㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 30.6㎡ | 6 | 44,500,000원 |
| 2026.02 | 31.8㎡ | 14 | 60,500,000원 |
| 2025.12 | 30.6㎡ | 11 | 43,500,000원 |
| 2025.11 | 30.6㎡ | 12 | 46,700,000원 |
| 2025.11 | 30.6㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2025.11 | 30.6㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 48,100,000원 |
최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 48,100,000원의 97.7%입니다. 그러나 대항력 임차인 인수를 포함한 실질취득은 47,004,400원이고, 최신 거래 46,000,000원과 비교하면 1,004,400원 높습니다. 따라서 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 같은 30.6㎡ 거래가 43,500,000원부터 48,000,000원까지 형성되어 있어 신건에서의 할인폭은 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 인수 · 임차인 김경애 보증금 | 4,400원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 충북신용보증재단 | 11,090,719원 | 11,090,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,663,281원 |
신건 47,000,000원 가정 시 신청채권자 충북신용보증재단의 청구액 11,090,719원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 34,663,281원으로 계산되어 있습니다. 김경애 보증금 4,400원은 배당액 0원으로 산정되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 47,000,000원 | 4,400원 | 47,004,400원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 37,600,000원 | 4,400원 | 37,604,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,080,000원 | 4,400원 | 30,084,400원 |
이 사건은 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 “보증금 고정형” 인수사건은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 4,400원으로 동일합니다. 따라서 유찰되면 실질취득액도 매각가 하락분만큼 함께 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·화재설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·환금성. 252세대, 1995.10.05. 준공 단지입니다. 최근 12개월 12건의 비교거래가 있으나 경매 평균 유찰 횟수 7.2회·낙찰률 0.0% 지표는 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 반영. 낙찰가 외 김경애 보증금 4,400원을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 전입·점유 재확인. 김경애의 전입일 2025.02.05., 전체 점유, 배당요구일 2026.04.22. 및 실제 점유 상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 제공 자료에서는 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 있으므로 원본 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 47,004,400원은 최근 평균 48,100,000원보다 낮지만 최신 거래 46,000,000원보다 높습니다. 평균값만 근거로 공격적인 가점을 주기 어렵습니다.
- 경매 수요 점검. 단지 경매 평균 유찰 7.2회·낙찰률 0.0% 지표를 감안해 신건 응찰 경쟁과 향후 매도 유동성을 함께 점검해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 내부 상태, 실제 점유자와 인도조건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “평균 아래”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 현재 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 권리는 대부분 정리됐고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명이 존재해 매수인 인수액은 0원이 아닙니다. 신건 기준 실질취득은 47,004,400원. 최근 12개월 평균 48,100,000원보다는 낮지만 최신 거래 46,000,000원보다 높고, 단지 경매지표도 평균 7.2회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 권리는 단순하지만 가격 메리트는 제한적이고 임차인 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
