청주지방법원 2026타경50454. 청주 청원구 율량동 한울아파트 302동 13층 1308호, 전용 45.36㎡ 아파트입니다. 감정가는 85,000,000원, 신건 최저매각가도 85,000,000원입니다. 현재 소유자는 김남형으로, 2017.06.16. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 제천농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 30,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 신한은행 가압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 관련 근저당권과 과거 경매·압류도 이미 말소된 상태입니다. 그러나 이 사건에서 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 신윤정은 2016.02.22. 전입해 2017.06.16. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되어 있으며, 우선변제권은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50454 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1135 한울아파트 302동 13층1308호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.36㎡ · 지하1층, 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 김남형 (2017.06.16. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리, 임차인은 인수
말소기준은 2017.06.16. 제천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.04.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2026.04.23. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 2020.09.21. 신한은행 가압류 84,501,049원 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신윤정 | 전체 | 2016.02.22 | 7,500원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 7,500원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 신윤정은 2016.02.22. 전입했고, 배당요구는 2026.06.23. 접수됐습니다. 그러나 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 7,500원 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 85,000,000원에 인수액 7,500원을 더한 85,007,500원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 높다
한울아파트302동 전용 45.36㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 83,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 12층 82,000,000원이고, 표본 최저는 80,000,000원, 최고는 88,000,000원입니다. 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.36㎡ | 12 | 82,000,000원 |
| 2026.06 | 45.36㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 9 | 81,500,000원 |
| 2026.03 | 45.36㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 45.36㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 45.36㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 45.36㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 45.36㎡ | 8 | 86,000,000원 |
| 2026.01 | 45.36㎡ | 12 | 85,500,000원 |
| 2026.01 | 45.36㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 평균 | 45.36㎡ | 12건 | 83,333,333원 |
권리 인수까지 합친 실질취득 85,007,500원은 최근 12개월 평균 83,333,333원뿐 아니라 최신 거래 82,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 실거래 최고 88,000,000원보다는 낮지만, 가격 판단의 중심은 최고가 한 건이 아니라 최근 평균과 최신 거래에 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 인수 · 임차인 신윤정 보증금 | 7,500원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 제천농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 84,501,049원 | 53,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 114,501,049원 중 예상배당은 83,070,000원이며 미배당은 31,431,049원입니다. 임차인 보증금 7,500원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 북서측 근거리의 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변에 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북서측 왕복 4차선, 북동측 왕복 2차선, 남동측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상15층이며 사용승인일은 1999.09.22.입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 883,400원/㎡입니다.
- 거래. 한울아파트302동은 224세대이며 전용 45.36㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 80,000,000원~88,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계 확인. 신윤정의 전입일 2016.02.22.는 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 7,500원 인수를 응찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 83,333,333원의 102.0%입니다. 실질취득 기준으로 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 최신 거래 비교. 최신 거래는 2026.07. 12층 82,000,000원입니다. 대상 물건은 13층이지만 개별 상태 차이 없이 층만으로 가격 프리미엄을 단정하지 마세요.
- 명도 구조. 전체를 사용하는 대항력 임차인이 있으므로 낙찰 후 점유·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 배당요구 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 일부 인수, 가격도 신건 메리트 없음
이 사건은 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만 대항력 임차인 1명이 남습니다. 보증금은 7,500원으로 배당표상 전액 매수인 인수이고, 현재 회차의 실질취득은 85,007,500원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 83,333,333원, 최신 거래는 82,000,000원으로 실질취득보다 낮습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 물건입니다. 등기권리 구조는 정리되지만 임차 승계가 있고, 가격 역시 최근 시세 이상이라는 두 가지를 함께 반영해야 합니다.
