청주지방법원 2026타경50454. 청주시 청원구 율량동 한울아파트 302동 13층 1308호, 전용 45.36㎡ 아파트입니다. 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 권리관계의 기준점은 2017.06.16 설정된 제천농업협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.04.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2026.04.23 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 신한은행 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 임차인 때문에 단순한 ‘인수 0원형’은 아닙니다. 신윤정의 전입일은 2016.02.22로 말소기준인 2017.06.16보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 7,500원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50454 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1135 한울아파트 302동 13층1308호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.36㎡ · 지하1층·지상15층 건 내 13층 1308호 |
| 사용승인일 | 1999.09.22 |
| 소유자 | 김남형 · 2017.06.16 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
소유권 이전과 말소기준 근저당권은 모두 2017.06.16에 접수됐지만, 임차인 신윤정의 전입일은 그보다 앞선 2016.02.22입니다. 따라서 자료상 대항력은 인정되는 구조입니다. 반면 2020.09.21 신한은행 가압류 84,501,049원과 2026.04.23 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신윤정 | 전체 | 2016.02.22 | 7,500원 | 2026.06.23 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
신윤정은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당요구는 했지만 배당 계산상 우선변제권은 없어 보증금 7,500원이 매수인에게 승계되는 것으로 반영돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 최근 거래보다 낮다
동일 면적 45.36㎡ 최근 12개월 실거래는 총 12건이며, 평균 82,125,000원, 최저 75,000,000원, 최고 88,000,000원입니다. 가장 최근 2026.09 거래도 82,000,000원입니다. 현재 실질취득 59,507,500원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 45.36㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 45.36㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.08 | 45.36㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 45.36㎡ | 12 | 82,000,000원 |
| 2026.06 | 45.36㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 45.36㎡ | 9 | 81,500,000원 |
| 2026.03 | 45.36㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 45.36㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 45.36㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 45.36㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.36㎡ | 12건 | 82,125,000원 |
최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 72.5%입니다. 인수액 7,500원을 더한 실질취득도 약 72.5% 수준으로 큰 차이는 없습니다. 감정가 85,000,000원은 최근 평균 82,125,000원보다 높지만, 한 차례 유찰로 현재 가격대는 실거래 범위 아래까지 내려와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 인수 · 임차인 신윤정 보증금 | 7,500원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 제천농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 84,501,049원 | 28,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 114,501,049원 중 예상 배당 58,029,000원, 미배당 56,472,049원입니다. 임차인 보증금 7,500원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 7,500원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 59,500,000원 | 58,029,000원 | 56,472,049원 | 7,500원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 74,000,749원 | 7,500원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 86,270,839원 | 7,500원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 45.36㎡입니다.
- 입지. 덕성초등학교 북서측 근거리 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변에 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고, 북서측 왕복 4차선·북동측 왕복 2차선·남동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상15층이며 사용승인일은 1999.09.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,844.0㎡, 공시지가 883,400원/㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 거래. 한울아파트302동 224세대 기준 동일 45.36㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 원본 확인. 신윤정의 전입일 2016.02.22, 보증금 7,500원, 배당요구일 2026.06.23을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 인수액을 입찰가에 더하기. 현재 회차 기준 낙찰가 59,500,000원에 인수 7,500원을 더한 59,507,500원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 말소기준 확인. 2017.06.16 제천농업협동조합 근저당권 30,000,000원이 기준이고, 2026.04.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 기각결정정본 확인. 2026.09.08 채권자에게 기각결정정본이 발송된 기록과 2026.09.23 매각기일의 현재 진행 상태를 법원 원본에서 확인하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 82,125,000원, 최신 거래 82,000,000원, 실거래 최저 75,000,000원을 입찰가 판단의 기준으로 삼으세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 완전히 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 조세채권을 별도 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 ‘대항력 임차인 있는 물건’이다
현재 최저매각가 59,500,000원은 감정가 85,000,000원의 70%이고, 최근 12개월 동일 면적 평균 82,125,000원의 72.5%입니다. 임차인 인수액 7,500원을 더한 실질취득도 59,507,500원으로 최근 실거래 범위보다 낮아 가격 측면에서는 여유가 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 아파트’로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 대항력 임차인 1명이 있고, 보증금 7,500원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 2026.09.08 기각결정정본 발송 기록도 확인됩니다. 결론은 가격은 긍정적, 권리와 절차는 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
