청주지방법원 2026타경50460. 이번 물건은 청주시 서원구 수곡동 두진하트리움아파트의 보육시설동 1,2층입니다. 일반 아파트 세대가 아니라, 공부상 용도가 보육시설인 별도의 집합건물 물건입니다. 감정평가 관련 조사에서는 현재 보육시설이 운영되지 않는 것으로 탐문됐습니다.

가격만 놓고 보면 눈길을 끕니다. 감정가 690,780,700원에 출발한 물건이 2회 유찰되어 최저매각가가 338,482,000원으로 내려왔습니다. 하지만 용도가 특수한 시설에서는 감정가 대비 할인율이 곧바로 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다. 실제 활용 가능성, 시설 상태, 운영 관련 규제와 매수 수요를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2012.02.24 접수된 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 589,200,000원이며, 최초 채무자는 임선숙이었으나 2012.12.26 계약인수로 채무자가 정인숙으로 변경됐습니다.

이후 설정된 후순위 가압류는 류정은의 19,010,629원과 근로복지공단의 35,564,220원입니다. 두 가압류 모두 말소기준권리보다 늦게 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012.10.17 설정됐던 다른 근저당권 87,600,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

한편 2024.10.07에는 수협은행 측 임의경매개시결정이 있었으나, 해당 등기는 2026.03.24 취하로 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026.04.24 새롭게 개시된 2026타경50460 사건입니다. 과거 경매 취하와 현재 진행 중인 경매는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 아파트 실거래를 시설가격으로 볼 수 없다

주변 시세 참고자료에는 두진백로 아파트의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 평균 거래금액은 131,333,333원, 최신 거래금액은 2026.09 기준 123,000,000원입니다.

그러나 이 거래들은 주거용 아파트 세대의 가격입니다. 경매 대상인 보육시설동 1,2층과는 용도, 거래 단위, 이용 가능성 및 매수 수요가 다릅니다. 따라서 아파트 실거래 평균을 이 보육시설의 직접적인 시세로 적용해서는 안 됩니다.

위 거래 내역은 두진백로 아파트의 주거용 세대 거래입니다. 보육시설동 자체의 실거래가나 감정평가를 대체하는 자료가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 338,482,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,538,748원을 제외한 332,943,252원이 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원으로 계산됩니다.

채권 합계 643,774,849원에 비해 예상 채권자 배당 합계는 332,943,252원이며, 예상 미배당액은 310,831,597원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못한 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

집행비용은 추정치이며, 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

추가 유찰이 발생하면 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하는 구조입니다. 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계 미상이라는 현장 리스크는 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 사라지지 않습니다. 또한 추가 유찰 시 예상가격은 시나리오이며 실제 매각조건은 법원의 공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 수곡동 소재 수곡중학교 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트와 근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선, 북동측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1995.05.02 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 건물입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감, 바닥은 강화마루와 일부 타일 마감이며 섀시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 난방설비와 기본적인 위생·급배수 설비를 갖췄으나, 운영중단 상태로 실제 이용 가능 여부는 불분명합니다. 시설 점검이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역 및 산남2택지개발지구 지구단위계획구역에 해당하며, 수곡중학교와 한솔초등학교 관련 교육환경 보호구역 제한이 있습니다. 용도 변경이나 시설 운영계획 수립 시 해당 제한을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정 관련 조사에서는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라는 비고가 있어 매각 대상과 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반 아파트 세대와 달리 보육시설은 활용 목적에 따라 매수자가 제한될 수 있습니다. 운영중단 상태와 설비 활용 불확실성까지 고려하면, 할인율과 별개로 재매각 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 물건 용도 확인. 경매 대상은 아파트 세대가 아닌 보육시설동 1,2층입니다. 공동주택 실거래와 혼동하지 말고 건축물대장, 집합건물 등기 및 실제 이용현황을 확인해야 합니다.
• 시설 재사용·용도변경. 보육시설을 다시 운영할 수 있는지, 다른 용도로 활용할 수 있는지, 교육환경 보호구역과 지구단위계획 조건에 저촉되지 않는지 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약 및 관련 권리신고 여부를 확인하고, 필요한 경우 명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서의 '제시외 건물 포함' 내용을 확인하고, 포함 범위와 현황 및 평가 반영 여부를 대조해야 합니다.
• 건물·설비 상태. 장기간 운영하지 않은 시설은 난방, 전기, 위생, 급배수 등 설비의 정상 작동 여부가 중요합니다. 현장조사와 보수비용 검토가 필요합니다.
• 적정 입찰가격. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다. 유사 보육시설 거래, 임대 가능성, 보수비용, 사용제한 및 재매각 위험을 고려해 가격 상한을 별도로 산정해야 합니다.
• 배당·인수 확인. 배당 시뮬레이션의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 당해세 및 점유관계를 대조해야 합니다.
• 입찰조건 확인. 매각기일은 2026.10.28입니다. 입찰보증금과 특별매각조건, 매각 대상의 정확한 범위 및 기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 실제 활용가치

청주지방법원 2026타경50460은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다. 2012년 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건의 용도와 가격입니다. 감정가 690,780,700원의 보육시설이 2회 유찰되어 338,482,000원까지 내려왔지만, 운영이 중단된 시설의 활용 가능성과 시장 수요를 확인하지 않고 이를 저가 매수 기회로 해석하기 어렵습니다.

아파트 최근 실거래 평균 131,333,333원과의 단순 비교도 용도 차이 때문에 적정가격 판단의 근거가 되지 못합니다. 여기에 임대관계 미상, 시설설비 작동 여부, 제시외 건물 및 활용 제한까지 확인해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 활용가치 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 추가 유찰로 가격이 더 낮아지더라도 적정가치 확인이 먼저입니다. 이 물건은 얼마나 큰 폭으로 할인됐는지보다, 낙찰 후 어떤 용도로 얼마의 비용을 들여 사용할 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다.