청주지방법원 2026타경50460. 수곡동 1002 두진하트리움아파트 단지 안의 보육시설동 1·2층이 대상입니다. 감정평가상 공부 용도도 ‘보육시설’이고 현재는 운영하지 않는 것으로 탐문됐습니다. 따라서 아파트 단지 안에 있다는 이유만으로 일반 아파트 호실처럼 접근하면 안 됩니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 실제 판단의 중심은 특수한 용도와 환금성, 현재 운영중단 상태, 제시외 건물 포함 여부입니다.
말소기준권리는 2012.02.24 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 589,200,000원입니다. 이후 류정은 가압류 19,010,629원, 근로복지공단 가압류 35,564,220원, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 수곡동 1002 두진하트리움아파트 보육시설동 1,2층 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(보육시설) · 공부상 보육시설 · 현재 운영하지 않는 것으로 탐문 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 콘크리트 스래브지붕 · 지하1층~지상2층 · 사용승인 1995.05.02 |
| 소유자 | 정인숙 · 2012.12.26 소유권이전 · 거래가액 758,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 690,780,700원 / 690,780,700원 (신건) |
| 청구액 | 676,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특기사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.02.24 을구 1번 근저당권입니다. 같은 수산업협동조합중앙회의 2012.10.17 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.10.07 개시된 종전 임의경매는 2026.03.24 취하돼 말소됐고, 현재는 2026.04.24 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사가 수협은행으로부터 양도받은 채권을 바탕으로 다시 임의경매가 진행 중입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 523.0%, 하지만 같은 상품이 아니다
시세 데이터에는 ‘두진백로’의 59㎡대 아파트 실거래 12건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 132,083,333원, 최신 거래는 2026.07의 125,000,000원, 최고 145,000,000원, 최저 120,000,000원입니다. 최저매각가 690,780,700원은 이 최근 평균의 523.0%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.4㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 59.4㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 132,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 690,780,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,307,807원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 589,200,000원 | 589,200,000원 |
| 2. 가압류 · 류정은 | 19,010,629원 | 19,010,629원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 35,564,220원 | 35,564,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,698,044원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 643,774,849원이 전액 배당되고 37,698,044원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 690,780,700원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 552,624,560원 | 99,076,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 442,099,648원 | 208,496,197원 | 0원 |
④ 물건성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 보육시설이며 현재 운영하지 않는 것으로 탐문됐습니다. 일반 주거용 아파트 호실이 아닙니다.
- 설비. 난방설비와 기본적인 위생·급배수 설비를 갖췄으나, 운영중단 상태라 현재 이용가능 여부는 불분명합니다.
- 입지. 수곡중학교 북동측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선, 북동측 약 8미터 내외 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 공시지가는 1,034,000원/㎡입니다.
- 제한. 수곡중학교·한솔초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 특기. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 아파트 단지 내 시설이지만 대상 자체는 보육시설동입니다. 주거용 아파트 실거래를 직접 시세로 적용하지 마세요.
- 현장 이용상태. 현재 운영하지 않는 것으로 조사됐으므로 내부 상태와 설비의 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각대상에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·이용상태를 매각물건명세서와 감정평가서 원문에서 대조하세요.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 별도로 확인하세요.
- 권리. 말소기준 2012.02.24 근저당 이후 현재 남은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 인수액은 0원입니다.
- 가격. 132,083,333원의 최근 거래평균은 아파트 표본입니다. 보육시설 자체의 적정가격을 이 숫자로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상품은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2012.02.24 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리가 아니라 보육시설이라는 용도입니다.
현재 운영중단 상태이고 설비의 이용가능 여부가 불분명하며 제시외 건물도 포함됩니다. 데이터상 아파트 최근 12건 평균 132,083,333원에 비해 최저가가 523.0%로 표시되지만, 이는 서로 다른 용도의 부동산을 비교한 숫자라 곧바로 ‘비싸다’ 또는 ‘싸다’의 결론으로 연결할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 감정가 할인보다 실제 활용성과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
