대구지방법원 2025타경8179. 대구 남구 대명동 1488-12의 토지와 1~3층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 786,671,800원이고 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,880,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 존재하는 전세권과 점유관계입니다. 등기부에는 2012.11.08. 류시오 전세권 45,000,000원이 있고, 말소기준인 2014.08.08. 송라신용협동조합 근저당보다 선순위입니다.
매각물건명세서도 해당 최선순위 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 류시오는 전세권자 겸 임차인으로 배당요구를 했지만, 제공된 명세 내용상 인수권리로 남습니다. 여기에 1999년 전입한 김상용·석무성 및 2004년 전입한 류시오가 말소기준보다 앞선 전입자로 확인되며, 이들의 임차보증금은 알 수 없습니다. 전세권 45,000,000원과 류시오의 임차보증금은 동일 채무일 가능성이 있으므로 중복 합산하지 않고, 확인된 전세권 45,000,000원만 최소 인수액으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8179 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1488-12 · 대구광역시 남구 대명남로 12-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 1~3층 공히 주택 |
| 토지 | 283.7㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김권심 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 786,671,800원 / 188,880,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송라신용협동조합 / 364,924,031원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 가정용 태양광발전설비 3kw 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
등기부에 과거 존재했던 대구은행·두레새마을금고·칠성시장새마을금고 근저당과 압류들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2014.08.08. 송라신용협동조합 근저당 455,000,000원이며, 2025.05.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 전세권 때문에 ‘말소기준 이후 권리만 지워지는 깨끗한 사건’으로 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 7명, 선순위 전입 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류시오 | 2004.04.27 | 미상 | 2025.07.16 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석무성 | 1999.08.26 | 미상 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상용 | 1999.06.24 | 미상 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤연 | 2014.09.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석분 | 2023.04.25 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미화 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 명단은 실제 임차인·점유자 7명입니다. 그중 류시오·석무성·김상용은 전입일이 말소기준일보다 빨라 대항력이 있습니다. 김미화와 부터는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘188,880,000원짜리 물건’은 아니다
현재 최저매각가는 188,880,000원으로 감정가 786,671,800원의 약 24%입니다. 그러나 확인된 최선순위 전세권 45,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 233,880,000원+입니다. 선순위 임차인들의 보증금이 확인되지 않아 실제 총부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 자료가 없어 현재 최저가나 최소 실질취득액을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 4회 유찰된 사실 자체도 시장에서 감정가 기준 가격 또는 권리·점유 위험을 부담스럽게 보고 있다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,444,320원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 류시오 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 을구 9번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 송라신용협동조합 | 455,000,000원 | 140,435,680원 |
| 5. 을구 12번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 6. 을구 13-1번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 500,000,000원 중 185,435,680원이 배당되고 314,564,320원이 미배당됩니다. 송라신용협동조합 청구액 364,924,031원에 대한 예상배당은 140,435,680원으로 전액 충족되지 않습니다. 위 배당계산의 매수인 인수 0원 표시는 배당모형상 수치이며, 매각물건명세서가 별도로 명시한 최선순위 전세권의 매수인 인수 조건과 구분해 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1~3층은 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성명119안전센터 남동측 인접 지역으로 단독주택과 일반상가 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스승강장 및 대명남로 등 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 283.7㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 750,100원/㎡입니다.
- 건물상태. 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물이며 위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 옥상 가정용 태양광발전설비 3kw가 포함 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최선순위 전세권 원문 확인. 류시오 전세권 45,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 선순위 임차보증금 확인. 류시오·석무성·김상용의 보증금이 미상입니다. 낙찰가보다 중요한 실질취득액 산정에 반드시 필요한 항목입니다.
- 미상 점유자 확인. 김미화와 부터는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 류시오 중복 여부 확인. 전세권자 겸 임차인인 류시오의 전세금과 임차보증금이 동일 채무인지 확인해 중복 계산을 피해야 합니다.
- 점유·명도 조사. 실제 각 층·호별 점유관계와 임대차계약서를 대조해 명도 대상과 인수 가능 금액을 확정해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰된 사건인 만큼 권리·점유·가격 부담을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 선순위 권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 786,671,800원에서 최저매각가 188,880,000원까지 내려와 겉으로는 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 경매의 실질 가격은 최저가 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 2012.11.08. 최선순위 전세권 45,000,000원이 인수권리로 명시돼 있고, 말소기준 이전 전입 임차인들의 보증금도 미상입니다.
따라서 확인 가능한 최소 실질취득만 해도 233,880,000원+이며, 석무성·김상용 등의 선순위 임차보증금 미배당분이 확인되면 부담은 더 올라갈 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 4회 유찰·선순위 전세권·복수 선순위 점유자·보증금 미상이 동시에 존재하는 만큼, 이 물건은 최저가보다 인수범위를 먼저 확정해야 하는 고난도 사건입니다.
