70,658,000원
의정부지방법원 2025타경64368. 파주시 금촌동 파이하우스 102동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 206,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 70,658,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금과 확약의 적용 범위입니다.
등기 흐름에서는 2021년 정호선의 205,000,000원 임차권이 설정됐다가 2021.09.03 말소됐고, 이후 2023년 유옥수 명의로 다시 205,000,000원의 주택임차권이 설정되어 현재 경매개시결정일보다 앞섭니다. 현황조사에는 박미숙이 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원으로 등재돼 있으며 전입일은 경매개시결정 직전인 2025.09.22입니다.
주택도시보증공사는 2026.01.13 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 현재 존속하는 205,000,000원 임차보증금 승계 채권에 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 그 채권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 확약 문구에 표시된 적용 대상과 배당안의 임차인 표기가 일치하는지는 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 류선영 (단독소유, 2020.12.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 말소기준 표시 | 2025.09.30 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 현재 임차권은 별도 확인
2020년에 설정된 두 건의 근저당권은 각각 2020.12.30과 2021.05.12 해지로 말소됐고, 나선옥·박용규가 신청했던 과거 강제경매도 2020.12.02 취하로 말소됐습니다. 정호선의 205,000,000원 임차권 역시 2021.09.03 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 매수인이 그대로 떠안는 구조로 볼 수는 없습니다.
문제는 이후 설정된 유옥수의 205,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.06.05, 점유개시일 2021.08.16, 주민등록일 2021.08.17, 확정일자 2021.07.28이며 임차권등기는 2023.09.11 접수됐습니다. 모두 2025.09.30 경매개시결정에 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 실제 현재 쟁점은 2명, 과거 말소 임차권 1건
| 성명 / 점유 | 보증금·차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미숙 301호 · 주거 | 10,000,000원 월 700,000원 | 2025.09.22 2021.07.28 | 대항력 있음 | 배당요구우선변제 | 현재 배당안에서는 10,000,000원 전액 배당으로 미배당 0원. 확약 적용 대상은 아님. |
| 정호선 전유건물 전부 · 과거 임차권등기 | 205,000,000원 | 2018.12.19 2018.12.19 | 과거 임차권 | 2021.09.03 말소 | 등기 흐름상 임차권은 말소됐으나 배당안에는 정호선 명의 배당이 기재돼 배당주체 재검증 필요. |
| 유옥수 건물 전부 · 현재 임차권등기 | 205,000,000원 | 2021.08.17 2021.07.28 | 대항력 있음 | 배당요구우선변제 | 확약 적용 확인 적용이 확인되면 실질 인수 0원*, 미적용 시 미배당 보증금 승계 위험. |
③ 가격 판단 — 34.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가 70,658,000원은 감정가 206,000,000원의 34.3%입니다. 표면 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 확약을 반영하지 않은 배당안의 매수인 인수액 146,013,844원을 더하면 실질취득은 216,671,844원입니다. 이는 감정가보다 10,671,844원 높습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70,658,000원 | 146,013,844원 | 216,671,844원 |
| 4회 유찰 시 | 49,460,600원 | 166,829,691원 | 216,290,291원 |
| 5회 유찰 시 | 34,622,420원 | 181,400,784원 | 216,023,204원 |
낙찰가가 70,658,000원에서 34,622,420원으로 더 내려가도 룰상 실질취득은 약 216,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금과 인수액이 늘어나기 때문입니다. 따라서 확약이 없다면 유찰 횟수만 늘어날 뿐 총 취득부담은 거의 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,671,844원 |
| 1. 임차인 박미숙 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 1. 임차인 정호선 보증금 | 205,000,000원 | 58,986,156원 |
| 2. 나선옥 관련 채권 | 205,000,000원 | 0원 |
| 3. 박용규 관련 채권 | 205,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 | 20,930,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당안은 집행비용 1,671,844원, 박미숙 10,000,000원, 정호선 58,986,156원으로 매각대금 전액을 배분하며 룰상 매수인 인수액을 146,013,844원으로 계산합니다. 확약의 법적 효과와 실제 배당주체를 반영하면 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 금촌초등학교 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브경사지붕 지상 5층 건물의 301호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택으로 이용 중이며 주변도 다세대와 근린생활시설이 혼재합니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 대상 특정. 2026.01.13 확약서가 유옥수 임차권 또는 주택도시보증공사가 승계한 어느 보증금 채권에 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 말소 이행 조건. 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 매각 후 실제 말소까지 연결되는지 확인하세요.
- 배당주체 재검증. 정호선 임차권은 2021.09.03 말소됐는데 배당안은 정호선에게 배당합니다. 유옥수 임차권과 배당요구·대위변제 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 박미숙 권리 확인. 전입일 2025.09.22, 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원이며 배당요구를 했습니다. 현재 배당안에서는 전액 배당되지만 확약 밖 임차인입니다.
- 실질취득 기준. 확약이 인정되지 않으면 현재 회차 실질취득은 216,671,844원입니다. 최저가 70,658,000원만을 입찰비용으로 보면 안 됩니다.
- 실거래 확인. 파이하우스와 인근 유사 다세대의 최근 12개월 거래 및 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 현 점유자와 임차권등기권자가 다르므로 실제 점유관계, 열쇠 인도, 이사 협의 및 인도명령 가능 범위를 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 대상 여부를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 최신 등기 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전에는 7,066만원짜리 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 70,658,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액은 146,013,844원이고, 실질취득은 216,671,844원입니다. 한 번 더 유찰되더라도 인수액이 늘어 총 부담은 약 216,000,000원에서 거의 줄지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 현재 존속하는 205,000,000원 채권에 정확히 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 주된 인수는 실질 0원*이 되어 구조가 완전히 달라집니다. 결국 이 사건의 가격은 유찰 횟수가 아니라 확약 대상의 특정, 정호선·유옥수 권리의 연결관계, 실제 배당주체가 결정합니다. 확약이 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 고위험. 이것이 이 물건의 결론입니다.
