785,589,000원
대구지방법원 2025타경9261. 칠곡군 석적읍 중리 249-16 토지와 지상 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 및 사무소로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 4층입니다. 소유자는 양성일·임춘우가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가 1,122,270,400원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 785,589,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2023.04.28. 설정된 구미새마을금고 근저당권 216,000,000원입니다. 이 권리는 토지와 공동담보로 설정됐고, 이후 등기된 주택임차권과 2025.09.10. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당계산에서도 구미새마을금고가 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9261 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 249-16 · 경상북도 칠곡군 석적읍 남중리7길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택 및 사무소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 |
| 토지 | 대 379.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 양성일 2분의 1 · 임춘우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,270,400원 / 785,589,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 172,851,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 2023.04.28. 근저당이 기준
과거 2008년 북삼새마을금고 근저당과 여러 전세권·임차권은 2012년 경매 매각을 거치며 이미 말소됐고, 이후 2012년 북성새마을금고 근저당과 2015년 선산새마을금고 근저당도 각각 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 을구 14번 구미새마을금고 근저당입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
확인되는 개인 임차인·점유자는 김수용, 양지현, 김창원, 김가은, 정성규, 박대원, 박재형, 최이감, 최승빈입니다. 여기에 502호에 관한 한국토지주택공사 임차권등기 130,000,000원 건이 별도로 확인됩니다. 한편 201호의 한국토지주택공사 85,000,000원 건은 김수용 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 / 임차권자 | 호실 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수용 | 101호 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 85,000,000원 대위 |
| 양지현 | 202호 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창원 | 206호 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가은 | 306호 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성규 | 502호 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박대원 | 506호 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재형 | 301호 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최이감 | 307호 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승빈 | 205호 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 502호 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 별도 표시 없음 |
201호 한국토지주택공사 임차권 85,000,000원은 김수용 보증금에 대한 대위·승계 건으로, 김수용 보증금과 별도로 더하면 중복계산이 됩니다.
김수용은 2024.07.22., 양지현은 2023.05.01., 김창원은 2024.08.26., 김가은은 2024.07.19., 정성규는 2023.08.16., 박대원은 2024.08.27. 전입으로 모두 2023.04.28. 말소기준보다 늦습니다. 박재형은 2023.07.26., 최이감은 2023.10.10., 최승빈은 등기상 주민등록일자 2023.07.13., 502호 한국토지주택공사 임차권은 2023.08.16.로 역시 말소기준 이후입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 785,589,000원은 감정가 1,122,270,400원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 다가구주택과 토지를 일괄매각하고 건물 일부가 사무소로 이용되는 물건이므로, 단순 공동주택보다 개별 수익성·공실·임대료·명도상태의 영향이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 785,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,255,890원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 구미새마을금고 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 559,333,110원 |
현재 계산에서는 구미새마을금고 채권최고액 216,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하면 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡중학교 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 다가구주택 및 사무소로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층이며 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 379.9㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 333,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 재확인. 101호·202호·206호·306호·502호·506호 등 보증금 미상 점유자의 실제 계약관계와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- LH 중복계산 주의. 201호 한국토지주택공사 85,000,000원 건은 김수용 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 502호 관계 대조. 정성규 점유자료와 한국토지주택공사 130,000,000원 임차권등기가 함께 나타나므로 동일 호실의 실제 임대차 구조를 원본으로 맞춰 보세요.
- 명도비용 반영. 등기상 인수 0원이어도 다수 점유자가 있는 다가구는 개별 협의·인도 절차에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 수익성 검증. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 낙찰가 상한을 정하지 말고 실제 임대료·공실·유지비를 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 현황을 현장에서 확인해 감정평가 대상과 실제 상태를 대조하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”이 이 물건의 전부는 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28. 구미새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되고, 현재 최저가 785,589,000원에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 다가구주택은 권리 한 줄만 보고 끝내기 어렵습니다. 여러 호실에 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않은 사례가 있으며, 같은 502호에는 정성규 점유자료와 한국토지주택공사 130,000,000원 임차권등기가 함께 확인됩니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리인수보다는 호실별 점유 확인·명도 난도·실제 임대수익과 가격 검증에서 승부가 갈리는 유형입니다. 등기상 인수는 합격, 현장과 가격은 추가 검증이 필요합니다.
