대구지방법원 2025타경9261. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 249-16에 위치한 다가구주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 지상 4층이며, 다가구주택과 사무소로 이용 중입니다. 토지는 379.9㎡, 제1종일반주거지역에 속합니다. 공유자 양성일·임춘우가 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다.

경매를 신청한 채권자는 구미새마을금고이고, 청구금액은 172,851,360원입니다. 말소기준권리는 2023년 4월 28일 설정된 구미새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이후 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그것만으로 각 호실의 점유·임차관계가 자동으로 모두 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 구미새마을금고

권리분석의 기준점은 2023.04.28입니다. 이날 을구 14번 구미새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 현재 등기된 을구 15번 한국토지주택공사 임차권, 을구 17번 박재형 임차권, 을구 18번 최이감 임차권, 을구 19번 한국토지주택공사 임차권과 갑구 13번 임의경매개시결정은 모두 그 이후 등기된 권리입니다.

을구 16번 최승빈의 주택임차권등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 반면 해당 임차인의 원래 임대차관계와 점유 종료 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 과거 설정됐던 여러 근저당권과 전세권, 임차권등기 중 상당수는 2012년 경매 매각이나 이후 해지로 이미 말소돼 현재 매각에서 별도의 선순위 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 주요 식별 임차인·점유자 8명

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 주요 임차인·점유자는 김수용, 양지현, 김창원, 김가은, 정성규, 박대원, 박재형, 최이감입니다. 한국토지주택공사의 201호 임차권은 김수용 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 502호의 한국토지주택공사 임차권은 별도의 등기상 권리관계로 확인되며, 정성규의 점유·배당신고와의 관계를 대조해야 합니다. 최승빈은 말소된 임차권의 관계인으로 별도 표시합니다.

대항력 표시는 2023.04.28 말소기준권리와 알려진 전입신고일을 비교한 결과입니다. 보증금·계약내용·점유 경위가 미확인인 경우 추가 확인이 필요하며, 우선변제권의 실제 배당 여부를 확정한 표가 아닙니다.

③ 보증기관·임차권등기 — 중복 계산과 미확인 권리 구분

한국토지주택공사 201호는 2023.06.16 임대차계약, 2023.06.20 확정일자, 2023.07.07 점유개시, 2025.01.14 주민등록, 2025.07.10 임차권등기입니다. 보증금 85,000,000원은 김수용 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 김수용의 보증금과 각각 합산해서는 안 됩니다.

한국토지주택공사 502호는 2023.07.10 임대차계약, 2023.07.11 확정일자, 2023.07.31 점유개시, 2023.08.16 주민등록, 2026.04.16 임차권등기이며, 등기상 보증금은 130,000,000원입니다. 정성규의 전입일과 같고 대상 호실도 같지만, 두 명의 신고가 같은 보증금·점유관계에 관한 것인지는 확정되지 않았습니다. 이 금액을 임의로 두 번 합산하거나, 반대로 확인 없이 제외해서도 안 됩니다.

최승빈의 205호 임차권등기는 보증금 25,000,000원, 월차임 300,000원으로 등기됐으나 현재는 말소된 상태입니다. 등기 말소가 곧 보증금 반환·퇴거 완료를 의미하는 것은 아니므로 계약 종료와 현 점유 여부를 확인해야 합니다.

④ 가격 분석 — 감정가 49%지만 시세 할인은 검증되지 않았다

최저매각가는 549,912,000원으로 감정가 1,122,270,400원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 것은 분명합니다. 그러나 이 비율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 다가구주택과 사무소가 함께 있는 건물이며 토지까지 일괄매각됩니다. 가격을 비교하려면 해당 지역의 유사 규모 토지와 건물, 임대수익, 공실 및 보수비 등을 함께 살펴야 합니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다.

후속 유찰가는 회차별 시나리오이며 실제 확정 매각가격은 아닙니다. 소유자 잔여금과 인수액은 제한된 채권·집행비용 가정에 따른 값으로, 실제 임차인 배당과 법정 우선채권 처리 결과와 다를 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (549,912,000원 낙찰 가정)

현재 회차의 단순 배당 계산에서는 구미새마을금고 채권최고액 216,000,000원이 배당되고, 집행비용 7,899,120원을 차감한 326,012,880원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 구미새마을금고의 실제 청구액은 172,851,360원이며, 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다.

이 배당표는 임차인 보증금의 최우선변제·우선변제 및 당해세 등을 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 현재 등기상 임차보증금과 다수의 미상 보증금이 존재하므로, 예상 소유자 잔여액이 실제 그대로 확정된다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정평가 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 장곡중학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 379.9㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형입니다. 소로 한 면에 접하며 공시지가는 ㎡당 333,400원입니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 4층입니다. 외벽은 석재붙임과 외장타일 마감, 내벽은 벽지·타일 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비 및 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 실제 이용. 다가구주택과 사무소로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 기준으로 환금성이나 임대수익을 평가하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 각 호실의 실제 이용과 제시외 건물의 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 제시외 부분의 현황과 사용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 다가구주택 및 사무소 병용 건물로, 매수층과 적정가격은 임대수익·공실·토지가치·시설 상태의 영향을 받습니다. 인근 아파트 시세만으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실별 임대차계약서 확인. 김수용·양지현·김창원·김가은·정성규·박대원의 실제 보증금과 차임, 계약기간 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 재확인. 말소기준일 2023.04.28을 기준으로 전입세대 열람과 실제 점유, 계약 승계 내역을 대조해야 합니다. 전입일이나 보증금이 확인되지 않는 사람은 대항력 가능성 자체를 별도로 조사해야 합니다.
• 한국토지주택공사 201호. 김수용 보증금 85,000,000원에 관한 승계 구조를 확인하고 같은 금액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 한국토지주택공사 502호. 등기보증금 130,000,000원과 정성규의 배당요구·전입 내역이 동일한 임대차관계에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 말소된 임차권 확인. 최승빈의 205호 임차권등기가 말소된 경위와 실제 점유·보증금 정산 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 구미새마을금고 근저당권, 각 임차인의 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 함께 반영해 배당표를 다시 산정해야 합니다.
• 명도비용. 실제 점유 호실과 공실을 구분하고 임차권등기권자의 퇴거·인도 상황을 확인해야 합니다. 등기 소멸이 자동 인도를 의미하지는 않습니다.
• 매각 범위. 토지 379.9㎡와 지상 4층 건물 및 제시외 건물의 실제 경계·구조·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 유사 다가구주택의 최근 거래, 토지거래, 임대료, 공실률 및 보수 필요성을 비교한 뒤 응찰 상한을 결정해야 합니다.
• 기타 비용. 공용부분 관리비, 미납 공과금, 제세공과금, 인도 및 건물 보수에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 2026.10.22 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49%라는 숫자보다 임차관계의 확정이 먼저”

이 사건은 최저가가 549,912,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후 설정된 등기상 권리는 원칙적으로 소멸하는 구조입니다. 주요 임차인들의 확인된 전입일도 말소기준권리 이후라는 점에서 등기상 권리관계에는 유리한 요소가 있습니다.

그러나 다가구주택 전체를 인수하는 사건인 만큼, 보증금 미상 점유자와 임차권등기권자의 실제 관계, 한국토지주택공사의 대위·승계 여부, 최우선변제 및 배당요구 내역을 검증하지 않고는 실제 부담을 확정할 수 없습니다. 게다가 최근 유사 매매사례와 임대수익에 근거한 시장가격도 확인되지 않아, 감정가 대비 51% 할인만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리·수익·시세 검증이 우선입니다. 말소기준권리 판단 자체는 비교적 명확하지만, 보증금 미상 호실과 중복·승계 가능성이 있는 임차권등기, 실제 명도 부담과 시세 미확인이 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낮은 최저가가 아니라 입찰 전에 실제 총취득부담을 얼마나 정확하게 확정할 수 있느냐입니다.