대구지방법원 2025타경9356. 대구 북구 대현동 대현e-편한세상 101동 14층 1402호 아파트입니다. 감정가는 622,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 435,400,000원입니다. 등기상 현 소유자는 안재우 단독소유이고, 2019.01.18. 매매를 원인으로 548,000,000원에 취득한 뒤 2019.01.31. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
현재 경매의 핵심 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 437,000,000원이고, 2024.02.22. 변경등기로 364,200,000원이 기재돼 있습니다. 그 이후 설정·등기된 대구은행 후순위 근저당, 하나은행 근저당, 신용보증기금·서울보증보험 가압류, 경매개시결정과 국세 압류는 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9356 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 521 대현이편한세상 101동 14층1402호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 안재우 · 단독소유 · 2019.01.18. 매매가 548,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 435,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 325,759,896원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 시세 매칭 면적 | 151.5922㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2009년부터 2016년까지의 근저당·가압류·압류·경매 등기는 2016.11.25. 임의경매 매각과 관련 말소등기로 정리됐습니다. 이후 2019.01.31. 안재우가 소유권을 취득하면서 새로 설정된 대구은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 전입자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NGO THINI | 2024.10.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| LE MINH HAI | 2024.10.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
두 전입자의 전입일은 모두 2024.10.04로 말소기준권리인 2019.01.31. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 관계는 명세서에서 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 77.8% 할인, 그러나 하락 추세
대현e-편한세상은 527세대, 2008.09.04. 준공 단지입니다. 시세 매칭 면적 151.5922㎡와 일치하는 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2025.11. 560,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 151.59㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2022.04 | 151.59㎡ | 19 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 151.5922㎡ | 1건 | 560,000,000원 |
현재 최저가 435,400,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 77.8%입니다. 감정가 622,000,000원보다도 낮습니다. 다만 가격 판단에서 2022.04. 거래 770,000,000원이 포함된 전체 평균 665,000,000원을 중심으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래는 560,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -27.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,754,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 437,000,000원 | 428,646,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 157,250,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,154,250,000원 중 예상 채권자 배당은 428,646,000원, 미배당액은 3,725,604,000원입니다. 후순위 채권이 대규모로 미배당되더라도 말소기준권리 이후 소멸 대상이므로 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 435,400,000원 | 428,646,000원 | 3,725,604,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 304,780,000원 | 299,713,080원 | 3,854,536,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 213,346,000원 | 209,559,156원 | 3,944,690,844원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 더 커지지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 여부가 인수금 증가로 이어지는 대항력 임차인형 경매와 달리, 매각가격 자체가 실질취득가를 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경대교사거리 남측 인근이며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 3차선 포장도로, 남동측 약 20미터 도로, 동측·북측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 비행안전제6구역과 정비구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 가로장방 형태이며 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다.
- 단지. 대현e-편한세상 527세대, 2008.09.04. 준공입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층 단위세대이며 승강기·난방·스프링클러·소화전·급배수설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 변경 확인. 437,000,000원 설정 뒤 364,200,000원 변경등기가 있으므로 채권계산서·배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 전입자 2명 확인. 2024.10.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 560,000,000원은 2022.04. 770,000,000원 거래보다 낮고 추세 지표는 -27.3%입니다.
- 표본 부족. 최근 12개월 거래는 1건이므로 560,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 층·향·내부상태를 현장 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 2025.10.01.과 2026.07.29. 국세 압류가 있으며 실제 당해세·법정기일에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 435,400,000원으로 최근 12개월 평균의 77.8%입니다. 인수액은 0원이므로 실질취득가 역시 현재 회차에서는 435,400,000원 기준입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.01.31. 대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 2024.10.04. 전입자 2명도 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 435,400,000원까지 내려와 최근 거래 560,000,000원의 77.8%입니다. 다만 최근 12개월 실거래가 단 1건이고, 최근 거래 추세가 -27.3%인 만큼 단순히 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 최근 하락 흐름과 실제 호수 상태를 확인한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
