대구지방법원 2025타경9368. 대구 북구 침산동 대한빌라 비이동 1층 101호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유권은 상속과 지분 이전을 거쳐 박종근에게 모였고, 말소기준권리는 2017.06.02. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며 이 권리와 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
현재는 한 차례 유찰되어 감정가 64,000,000원에서 44,800,000원으로 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 확인된 최근 거래 48,000,000원보다 3,200,000원 낮습니다. 그러나 그 실거래는 전용 38.9㎡, 대상 물건은 전용 48.82㎡로 면적이 다르고 표본도 단 한 건입니다. 그래서 이 물건은 권리보다 시세 신뢰도와 환금성을 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 1552-5 비이동 1층101호 · 도로명 대구광역시 북구 침산남로9길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.82㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박종근 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 27,823,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2017.06.02. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이후 2025.09.22. 삼성생명보험주식회사가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·근저당 및 2005년 경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 현재 경매의 인수 문제로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 93.3%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
대한(1552-5)의 확인된 거래는 2024.10 전용 38.9㎡·4층 48,000,000원 한 건입니다. 대상 물건의 전용면적은 48.82㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 역시 이 한 건 기준으로 48,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 93.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 38.9㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 1건 | — | 48,000,000원 |
현재 최저가 44,800,000원은 확인된 거래보다 3,200,000원 낮은 수준입니다. 다만 대상보다 작은 38.9㎡ 거래 한 건뿐이므로, 이를 근거로 대상 48.82㎡의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 결론은 금지하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,206,400원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,593,600원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 39,000,000원이 전액 배당되고 4,593,600원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 44,800,000원 | 39,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 8,604,481원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 17,843,137원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 더 진행돼 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 근저당 미배당은 8,604,481원, 3회 유찰 시 17,843,137원으로 늘지만 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오봉오거리 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·다가구주택·다세대주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 남측 인근에 침산남로가 통과하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 외장타일·몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,148,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대, 1993.09.25 준공으로 거래 표본이 적습니다. 확인된 최근 거래도 대상과 면적이 달라 재매각 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교 거래 면적 확인. 48,000,000원 거래는 전용 38.9㎡이고 대상은 48.82㎡입니다. 93.3%라는 비율을 동일 면적 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 현장 상태 확인. 1993년 준공, 1층 다세대이므로 내부 수선 상태와 실제 관리 상태가 가격에 미치는 영향이 클 수 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목은 현장 및 관리 주체에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원이며, 현재 회차에서는 삼성생명보험 근저당도 전액 배당 가능한 구조입니다. 반면 가격 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 최저가 44,800,000원이 확인된 거래 48,000,000원보다 낮긴 하지만, 비교 거래는 대상과 면적이 다르고 표본도 한 건입니다. 여기에 19세대의 1993년 준공 다세대라는 환금성 조건까지 더하면, “권리는 합격, 가격은 현장·추가 시세 확인 후 판단”이 이 사건에 가장 맞는 결론입니다.
