대구지방법원 2025타경9403. 경상북도 경산시 남천면 삼성리 860-2에 위치한 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 공부상 공장용지 2,094㎡이며, 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사가리온으로, 2019년 7월 주식회사가리온테크에서 소유권이 이전됐습니다. 건물 등기에는 공장 및 광업재단 저당법에 따른 목록도 기재되어 있어, 일반적인 주거용 아파트와는 권리 확인의 초점이 다릅니다.

이 물건의 핵심은 감정가 대비 큰 할인과 실제 취득 위험을 분리하는 것입니다. 최저가가 감정가의 약 49%까지 떨어졌더라도, 그것이 곧 현재 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 공장용지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물, 점유자의 사용계약, 공장저당 목록의 포함 시설을 확인해야 실제 입찰가격을 정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 대구은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2016.06.13 설정된 주식회사대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이 근저당은 토지에 대한 공동담보가 기재되어 있으며, 건물 등기에서 가장 먼저 확인되는 담보권입니다.

이후 2019.09.20 같은 은행의 1,366,800,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 해당 근저당권에는 2025년 주식회사아이엠뱅크로의 명칭 변경과 신용보증기금의 543,707,201원 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 기재되어 있습니다.

2024년 이후의 신용보증기금 가압류, 주식회사동원특수지 가압류, 국세 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 분석되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 진행된 강제경매개시결정 2건과 주식회사 영창 가압류는 등기상 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 조사된 실제 점유자 2명

현황조사와 매각물건명세서에는 김종재·장지현 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2016년 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 주택임대차 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 이 물건은 공장용지와 건물이 포함된 비주거용 부동산이므로, 전입일만으로 사업장 임대차의 대항력까지 확정할 수는 없습니다.

대항력 판단 기준일: 2016.06.13. 두 점유자의 전입일은 모두 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았으며, 비주거용 임대차는 사업자등록 및 건물 인도 등 별도 요건을 확인해야 합니다.

현재 계산상 인수액이 0원이라는 것은 두 점유자의 계약상 보증금이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 후순위 임차권이더라도 현장 인도에는 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 별도 요건을 갖춘 상가건물임대차 관련 권리가 있는지 확인하기 전까지 명도 위험을 해소된 것으로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시장 할인율은 미확정

감정가는 1,876,145,800원, 현재 최저매각가는 919,311,000원입니다. 최저가가 감정가의 약 49% 수준이라는 점은 분명합니다. 그러나 감정평가액은 경매의 기준가격이지 현재 매매시장에서 거래될 수 있는 가격 자체는 아닙니다.

특히 이 사건은 일반 아파트가 아니라 공장용지와 건물의 일괄매각입니다. 토지의 공업용 활용 가능성, 공장건물의 상태, 제시외 건물, 공장저당 대상 시설, 계획관리지역 내 개발·이용 제한과 점유 상태에 따라 실제 거래가격이 달라질 수 있습니다.

각 회차의 금액은 경매 시나리오 기준입니다. 향후 최저매각가격이 실제로 해당 금액으로 결정된다는 보장은 없으며, 실질취득에는 취득 관련 세금·명도·시설 보수 등 별도 비용이 추가될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 919,311,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 구성한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 신용보증기금의 근저당권 일부이전과 실제 피담보채권액을 반영한 확정 배당순위는 별도 검증이 필요합니다.

현 회차에서 집행비용 11,593,110원을 공제한 후의 907,717,890원이 2016년 대구은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 그 결과 2019년 후순위 근저당과 가압류권자에게는 예상배당액이 없습니다.

총 미배당 채권은 1,699,582,110원에 달합니다. 하지만 여기서 구분해야 할 것은 채권자의 미회수액과 매수인이 인수하는 권리입니다. 말소되는 저당권의 미배당 채권을 매수인이 단순히 떠안는 것은 아닙니다. 현재 제시된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 변화

추가 유찰로 매각가가 내려가면 선순위 담보권에 배당되는 금액도 감소하고, 전체 미배당 채권액은 증가합니다. 반면 현재 계산에서는 모든 시나리오에 대해 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 이는 예상배당상 권리 인수액에 한정됩니다. 공장 운영시설 철거, 비매각 동산의 처리, 점유자 인도 협의, 건물 보수와 같은 실제 소요비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

⑥ 토지·입지·환금성 메모 (토지이용 및 등기 기준)

• 토지 규모. 경산시 남천면 삼성리 860-2, 면적 2,094㎡의 공장용지입니다. 이용상황은 공업용이며 지형은 평지, 형상은 부정형으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역에 속하며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공장시설의 현황 이용 및 변경·증축 가능 여부는 관련 계획과 허가 조건을 검토해야 합니다.
• 접도 조건. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 공장용 부동산인 만큼 화물차 진입, 실제 도로 폭, 진출입 동선의 확인이 중요합니다.
• 토지 형상. 부정형 토지로 기재되어 있어 건물 배치, 야적공간과 차량 회차공간 등 실제 활용 가능 면적을 확인해야 합니다.
• 소하천 관련 제한. 토지이용 규제상 소하천구역에 접함으로 기재됩니다. 하천 인접 부분의 경계와 행위제한 여부를 확인해야 합니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함·저촉되는 사항이 있습니다. 신규 활용 또는 용도 전환을 검토한다면 해당 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. ㎡당 164,800원입니다. 이는 공시지가로서 건물과 토지 전체의 거래시세나 즉시 환금 가능한 가격을 의미하지 않습니다.
• 공장 관련 담보목록. 등기에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2016-170호와 제2019-312호가 기재되어 있습니다. 기계·기구 등의 담보 범위와 실제 매각 포함 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 공업용 토지와 건물은 활용 목적 및 사업자 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰된 사실과 함께 취득 후 재매각 가능성 및 실제 사용 수요를 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 토지 2,094㎡와 주건축물제1동, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현장과 일치시켜 확인하세요.
• 공장저당 목록 대조. 제2016-170호 및 제2019-312호의 기재 대상과 현존 기계·설비의 일치 여부, 제3자 소유 시설 여부를 조사하세요.
• 김종재 점유 확인. 외부 창고동 100㎡의 임대차계약, 사업자등록·점유 개시, 보증금·차임, 명도 조건을 확인하세요.
• 장지현 점유 확인. 실제 사용 부분과 계약관계, 사업장 등록 여부, 임대차 관련 권리 발생 시기를 확인하세요.
• 선순위 근저당·공동담보 확인. 2016년 채권최고액 960,000,000원의 근저당권과 공동담보 토지, 실제 피담보채권액을 확인하세요.
• 일부 대위변제 확인. 신용보증기금의 543,707,201원 근저당권 일부이전에 대한 채권관계·배당순위·신청채권자 회수 구조를 검증하세요.
• 국세 압류 및 세금. 경산세무서장 압류의 관련 체납세액과 법정기일, 배당상 우선순위를 확인하세요.
• 시설·건축물 적법성. 건축물대장, 사용승인, 공장등록 및 현재 시설의 법적 상태를 대조하세요.
• 토지 규제와 진입로. 계획관리지역·성장관리계획구역·소하천구역 인접 사항과 도로 이용 조건을 검토하세요.
• 매각가격 검증. 경산시 및 인근 지역의 유사 공장·공장용지 실거래 사례와 토지·건물·시설의 개별 가치를 대조한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 부대비용. 취득 관련 세금, 점유자 인도, 시설 보수, 제3자 소유 물품 처리, 미납 관리성 비용 등을 별도로 산정하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 2026.10.22 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 자산인가

이 물건은 권리 구조만 놓고 보면 2016년 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 경매입니다. 예상배당 기준 매수인 인수금액도 0원으로 계산되어, 미배당 채권 1,699,582,110원을 매수인이 직접 부담하는 구조는 아닙니다.

하지만 점유자 2명의 보증금과 사용계약이 확정되지 않았고, 공장저당 목록과 제시외 건물이 포함된 복합적인 매각 대상입니다. 토지에는 성장관리계획 및 소하천 인접 등의 검토사항도 존재합니다. 등기상 말소가 명확하다는 사실만으로 실제 인도와 시설 활용의 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

여기에 이미 2회 유찰되었다는 사실을 감안하면, 감정가 대비 낮아진 최저가를 곧바로 투자 매력으로 환산하기 어렵습니다. 최근 유사 공장 실거래와 비교되지 않은 상황에서 가격 우위를 인정할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 조건부 검토, 적극 응찰은 보류입니다. 말소기준권리와 배당 구조는 파악할 수 있지만, 점유관계·공장시설의 매각 범위·실제 사용 가능성·현재 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 919,311,000원에 취득하는 건물과 토지가 실제로 어떤 가치와 사용권을 제공하는지입니다.