대구지방법원 2025타경9403. 경산시 남천면 삼성리 860-2의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,094㎡이고 토지이용상황은 공업용, 계획관리지역입니다. 등기부상 건물은 주건축물제1동이며 현재 소유자는 주식회사가리온입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 매각포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2016.06.13. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 대구은행의 1,366,800,000원 근저당, 신용보증기금·동원특수지 가압류, 국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 크더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9403 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 삼성리 860-2 · 경상북도 경산시 남천면 삼성역길 57-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 2,094㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사가리온 |
| 감정가 / 최저가 | 1,876,145,800원 / 1,313,302,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 543,707,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.06.13. 을구 1번 대구은행 근저당권입니다. 2019.09.20. 추가 설정된 대구은행 근저당권은 후순위이고, 2024.04.26. 신용보증기금 가압류, 2024.12.30. 동원특수지 가압류, 2025.08.20. 국 압류, 2025.09.30. 임의경매개시결정도 모두 기준권리보다 뒤입니다. 2021년 영창 가압류와 2024년 두 건의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종재 | 외부 창고동 100평방미터 | 2023.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지현 | - | 2020.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자 모두 전입신고가 2016.06.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 점유자의 미확인 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 김종재의 점유부분이 외부 창고동 100평방미터로 특정돼 있으므로 실제 점유범위와 제시외 건물의 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,313,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,533,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,366,800,000원 | 337,768,980원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 180,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사동원특수지 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 2,607,300,000원, 배당액은 1,297,768,980원, 미배당은 1,309,531,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,313,302,000원 | 1,297,768,980원 | 1,309,531,020원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 919,311,400원 | 907,718,286원 | 1,699,581,714원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 643,517,980원 | 634,682,800원 | 1,972,617,200원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 매각대금과 채권자 배당액이 함께 줄어들고 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자의 손실 가능성과 낙찰자의 인수위험을 혼동하면 안 됩니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 공장용지 2,094㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 164,800원/㎡입니다.
- 지역·지구. 소하천구역에 접하고 가축사육제한구역에 포함·저촉됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되므로 외부 창고동과 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 현장 대조하세요.
- 점유관계. 김종재는 외부 창고동 100평방미터를 점유하는 것으로 확인됩니다. 두 점유자의 실제 점유범위와 인도 가능성을 확인하세요.
- 대항력. 김종재·장지현 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 배당관계. 신용보증기금의 543,707,201원 근저당권 일부 이전과 현재 배당 시나리오를 최신 채권계산서와 대조하세요.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·소하천구역·가축사육제한구역 관련 이용제한을 확인하세요.
- 시세검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 동일 용도 토지·공장 거래사례를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘물건 자체’가 승부처
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 두 점유자도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 채권 미배당이 1,309,531,020원에 달하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 기타 + 토지·공장용지이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 가격의 적정성을 숫자 하나로 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장·이용규제·제시외 건물과 가격검증의 비중이 큰 물건입니다.
