대구지방법원 2025타경9450. 대구광역시 동구 상매동 501-3 소재로, 등기상 건물은 주식회사무한컴퍼니에이동입니다. 감정 이용상태는 1층 공장 및 사무실, 2층 사무실이고 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가는 6,162,615,630원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 4,313,831,000원입니다.
권리관계의 중심은 2023.03.28 설정된 고산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 고산농업협동조합의 추가 근저당 636,000,000원과 240,000,000원, 하나카드 가압류 8,485,134원, 신용보증기금 가압류 246,500,000원, 신한은행 가압류 27,435,942원, 국 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9450 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 상매동 501-3 · 대구광역시 동구 매여로1길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장 및 사무실 · 2층 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골조 철골지붕 2층건물 |
| 토지 | 공장용지 · 1,666.6㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사무한컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 6,162,615,630원 / 4,313,831,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,280,302,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2023.03.28 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 고산농업협동조합의 추가 근저당 2건과 카드사·신용보증기금·신한은행 가압류, 국 압류, 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.07.08 고산농업협동조합이 신청했던 임의경매개시결정은 2025.08.22 취하되어 2025.08.27 말소됐고, 현재 사건은 2025.10.16 결정에 따라 다시 진행된 경매입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장철민 | 무한컴퍼니 에이동 2층 201호 | 2024.07.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명입니다. 장철민의 전입일 2024.07.04는 말소기준일 2023.03.28보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수는 확인되지 않았지만 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,313,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,538,310원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 고산농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,268,292,690원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 고산농업협동조합 | 636,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 고산농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,485,134원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 246,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 27,435,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,958,421,076원 중 4,268,292,690원이 배당되고, 1,690,128,386원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 상매동의 대구혁신도시 연구개발특구 내에 위치하며, 주위는 연구시설·공장·창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지설비와 사무실 부분 천정형 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 1,666.6㎡ 공장용지이며 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 산업육성구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 사다리형 토지로 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 843,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 제외. 지상 제시외 기계기구인 수변전설비가 소재하며 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 기계기구. 수변전설비가 매각 제외이므로 공장 운영에 필요한 설비의 소유관계와 낙찰 후 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각 조건과 토지·건물 범위를 매각물건명세서와 현황에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유자 명도. 장철민의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 2층 201호 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 ‘70% = 저가’로 볼 수 없습니다. 주변 공장·사무실·공업용 토지의 실제 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조. 2회 유찰 시 매각가 3,019,681,700원, 3회 유찰 시 2,113,777,189원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 2,971,336,193원, 3,868,181,659원으로 커집니다.
- 규제 확인. 산업육성구역·공공주택지구·비행안전제6구역·혁신도시개발예정지구 등 복수의 토지이용 규제가 존재하므로 예정 용도와의 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2023.03.28 고산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 매수 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 감정가 6,162,615,630원에서 한 번 유찰되어 4,313,831,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 공장·사무실 복합용도, 제시외 수변전설비 매각 제외, 실제 점유 확인, 복수 토지이용 규제까지 감안하면 권리분석보다 실물·용도·환금성 검증이 더 중요한 사건입니다.
