대구지방법원 2025타경9474. 신천주공2아파트 206동 14층 1405호 아파트입니다. 감정가는 156,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 109,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.12. 농협은행주식회사 근저당권 101,200,000원이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당 50,600,000원과 하나카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 “등기부가 단순하니 인수도 0원”이라고 바로 끝내기 어렵습니다. 점유자로 기재된 권윤정은 2023년 이 부동산을 180,000,000원에 매수했던 종전 소유자이자 근저당 채무자와 동일 인물입니다. 관계인 점유 또는 가장임차인 가능성이 있는 반면, 실제 임대차라면 전입시점과 보증금에 따라 대항력 문제가 생길 수 있습니다. 현재 확인되는 내용만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2023.05.12. 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권 101,200,000원입니다. 이 근저당권과 같은 날 설정된 을구 4번 근저당권 50,600,000원은 2025.02.20. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 하나카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년 설정된 42,000,000원 근저당은 2019.04.11. 이미 말소됐습니다.

② 점유자 분석 — 권윤정, ‘대항력 가능·미상’

권윤정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 다만 등기상 종전 소유자이자 근저당 채무자와 동일 인물이므로, 임차인인지 관계인 점유인지부터 확인해야 합니다. 보증금이 얼마인지조차 확인되지 않았기 때문에 매수인의 실질취득액도 현재는 고정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다

신천주공2 동일 평형 전용 49.84㎡의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.07. 153,000,000원, 최근 12개월 9건 평균은 144,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -0.2%로 소폭 하락 방향입니다.

전체 12건 평균은 144,083,333원, 최저 거래는 105,000,000원, 최고 거래는 160,000,000원입니다. 감정가 156,000,000원은 최신 거래 153,000,000원보다 높지만 현재 최저가는 109,200,000원까지 낮아졌습니다. 즉 낙찰가 자체에는 가격 여유가 있지만, 그 여유가 실제로 남는지는 임차관계 확인에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 합계 160,373,145원 중 예상배당은 106,871,200원, 미배당은 53,501,945원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 권윤정의 보증금·대항요건이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 승계 여부까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 미상 인수는 그대로 남는다

유찰이 이어지면 낙찰가 자체는 76,440,000원, 53,508,000원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수 가능성이 커질 수 있으므로, 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 떨어진다고 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신천교사거리 남측 인근으로, 주위는 신천 주변 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로변 버스승강장과 대구지하철 1호선 신천역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물 중 14층 1405호이며 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
• 단지. 신천주공2는 609세대이며 사용승인 기준은 1998.09.08.입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역 등이 저촉되고, 시가지경관지구·비행안전제6구역·주거환경개선지구 등의 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. 2,038,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적 내부구조·수리 여부를 확인하지 못해 표준적 내부구조와 사용자재를 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 권윤정의 실제 점유원인 확인. 임차인인지 종전 소유자·관계인 점유인지 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 전입일 확인. 말소기준권리 2023.05.12.보다 앞선 대항요건이 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않으면 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 가격 상한은 실질취득 기준. 109,200,000원만 보지 말고 확인된 인수액을 더한 총 취득비용을 최근 12개월 평균 144,000,000원 및 최신 거래 153,000,000원과 비교해야 합니다.
• 약한 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.2%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 및 최신 거래를 우선 기준으로 보세요.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 충분하지 않았으므로 수리비 변수를 별도로 점검해야 합니다.
• 소유자·점유자 명도. 현재 소유권은 권용현·최갑연에게 있고 점유자로 권윤정이 조사되어 있으므로 실제 인도 대상과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유·전입·배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류”

현재 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 144,000,000원의 75.8%로, 숫자만 놓고 보면 충분한 할인 구간입니다. 최신 거래 153,000,000원과도 차이가 큽니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 권윤정의 점유 성격입니다. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이고 종전 소유자·채무자와 동일 인물이라는 점 때문에, 대항력 있는 임차인인지 단순 관계인 점유인지부터 가려야 합니다.

등기권리는 매각으로 정리되지만 임차보증금 인수 여부는 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 109,200,000원은 실질취득의 확정값이 아니라 하한으로 봐야 합니다. 임차관계가 해소되어 실제 인수액이 0원임이 확인되면 가격 메리트가 살아나지만, 대항력 있는 보증금이 확인된다면 반드시 그 인수액을 더한 총 취득비용으로 시세를 다시 비교해야 합니다. 결론은 가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류입니다.