대구지방법원 2025타경9497. 청도군 각북면 지슬리 314 일대의 토지와 주택·옥외변소·법당·산신각을 함께 보는 물건입니다. 토지는 248.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이고 감정평가 이용상태는 주택·옥외변소·법당·산신각으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2015.06.25 설정된 보현사신용협동조합 근저당권 156,000,000원이며, 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석의 중심은 근저당이 아닙니다. 임차인 이창화는 2011.01.20 전입해 말소기준권리인 2015.06.25보다 앞섭니다. 대항력은 인정되어 있고 보증금은 미상입니다. 따라서 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 329,000,000원이 곧 실질취득가격이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9497 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각북면 지슬리 314 · 경상북도 청도군 각북면 지슬2길 50-19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 · 옥외변소 · 법당 · 산신각 |
| 토지 | 248.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 69,600원/㎡ |
| 소유자 | 박기찬 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,640원 / 329,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 143,006,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 살아 있는 말소기준권리는 2015.06.25 보현사신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 2017.03.24 국민건강보험공단 압류와 2025.10.21 임의경매개시결정은 이 권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 가처분, 과거 경매개시결정과 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 선순위 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창화 | 2011.01.20 | 미상 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 차승문 | 2024.09.19 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
차승문은 2024.09.19 전입해 2015.06.25 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 이창화는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아, 특히 이창화의 실제 임대차계약·점유 지속 여부·보증금·배당요구 여부를 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 자체보다 실질취득액이 먼저
현재 최저매각가는 329,000,000원으로 감정가 470,000,640원의 70%입니다. 다음 시나리오는 230,300,000원, 그 다음은 161,210,000원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당 · 보현사신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,594,000원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 그대로입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 무엇보다 이창화의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다. 따라서 표의 ‘소유자 교부 167,594,000원’이나 ‘매수인 인수 0원’을 실제 확정 결과로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 건물·토지 특성 — 주택과 법당이 섞인 농촌형 물건
- 이용상태. 주택, 옥외변소, 법당, 산신각으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 하지마을 남동측 인근의 농촌취락지대로 기존 취락과 농경지가 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 248.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 계획관리지역이며 공시지가는 69,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 구조. 주택은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 법당은 철근콘크리트구조 목조위 한식기와지붕 단층입니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 건축물 유의. 목록2는 대장상 위반건축물로 표시되어 있고 위반내역이 기재되어 있으며, 공부상 슬레트지붕이나 실제는 기와지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이창화 임대차계약 확인. 보증금·계약기간·점유 지속 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 낙찰가에 더해 실제 취득비용으로 반영해야 합니다.
- 차승문 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 미상이라 배당·명도 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 확인. 목록2의 위반내역과 시정·이행강제금 가능성을 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도·환금성 확인. 주택과 법당·산신각이 함께 있는 농촌형 물건이라 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위 임차보증금이 먼저다
감정가 470,000,640원에서 최저가가 329,000,000원으로 내려온 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 2011.01.20 전입한 이창화가 2015.06.25 말소기준근저당보다 선순위이고, 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 매수인 인수액이나 실질취득액을 0원·329,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 여기에 목록2 위반건축물 표시와 주택·법당·산신각이 혼재한 용도 특성까지 있습니다. 가격 판단보다 임차보증금 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
