대구지방법원 2025타경9545. 칠곡군 기산면 행정리 1202, 도로명 주산로 837의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 10,936㎡ 공장용지로 조사됐고 이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사시엔케이이며, 감정가 3,360,681,900원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,352,477,000원입니다.
권리의 중심은 2016.09.29 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2018.05.29 설정된 후순위 근저당과 2023.09.14 기술보증기금 가압류, 2025.10.21 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 2015.11.18 전입한 주식회사 시엔케이는 말소기준보다 앞서 있어 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 배당 시나리오에 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9545 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 기산면 행정리 1202 · 경상북도 칠곡군 기산면 주산로 837 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 10,936㎡ |
| 소유자 | 주식회사시엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,360,681,900원 / 2,352,477,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,494,716,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2016.09.29 을구 7번 하나은행 근저당입니다. 을구 8번 하나은행 근저당, 갑구 18번 기술보증기금 가압류, 갑구 21번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 주식회사 시엔케이의 전입은 2015.11.18로 말소기준보다 앞섭니다. 배당자료는 이 임차인의 우선변제권은 없고 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 산정하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국전기이륜형자동차협회 | 297.5220평방미터 | 2020.04.17 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 씨제이테크 주식회사 | 661.16평방미터 | 2023.07.31 | 30,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 시엔케이 | 264평방미터 | 2015.11.18 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 오즈텍이엔지 | 66평방미터 | 2021.02.15 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
현재 최저매각가는 감정가의 약 70%인 2,352,477,000원입니다. 그러나 매수인은 선순위 임차보증금 5,000,000원을 별도로 인수하므로 실질취득액은 2,357,477,000원, 감정가의 약 70.1%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,352,477,000원 | 5,000,000원 | 2,357,477,000원 | 1,833,447,770원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,646,733,900원 | 5,000,000원 | 1,651,733,900원 | 2,532,133,439원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,152,713,730원 | 5,000,000원 | 1,157,713,730원 | 3,021,213,407원 |
유찰이 이어져도 주식회사 시엔케이 보증금 인수액은 5,000,000원으로 동일하게 반영됩니다. 따라서 각 회차의 판단 기준 역시 표면적인 최저매각가가 아니라 최저매각가 + 5,000,000원인 실질취득액입니다. 현재 가격이 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,352,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,924,770원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 시엔케이 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,000,000,000원 | 2,326,552,230원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 기술보증기금 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 25,924,770원을 제외한 매각대금이 을구 7번 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,833,447,770원입니다. 주식회사 시엔케이 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모
- 토지. 면적 10,936㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 농림지역에 걸쳐 있습니다.
- 공시지가. 135,900원/㎡입니다.
- 규제·계획. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 도시관리계획 입안중·계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역에 저촉됩니다. 보전산지·임업용산지와는 접합니다.
- 환금성. 기타 + 토지, 공장용지·공업용이라는 용도와 토지이용 제한이 함께 존재하므로 매수 목적과 실제 이용 가능 범위를 가격보다 먼저 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수가액 포함. 현재 최저가 2,352,477,000원에 선순위 임차보증금 5,000,000원을 더한 2,357,477,000원을 실질취득 기준으로 잡으세요.
- 임차인 4명 점유 확인. 대항력 없는 3명도 실제 점유·인도 절차에는 영향을 줄 수 있으므로 각 점유부분 297.5220평방미터·661.16평방미터·66평방미터와 선순위 264평방미터의 현황을 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인. 주식회사 시엔케이는 2015.11.18 전입, 보증금 5,000,000원·차임 300,000원으로 조사됐고 우선변제 없이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 토지이용 제한. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 도시관리계획 입안중 등 토지이용 조건을 실제 사업용도와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고, 실질취득액을 기준으로 별도의 현장·거래가 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 것은 인수와 용도다
이 사건은 감정가 3,360,681,900원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 2,352,477,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 주식회사 시엔케이의 선순위 보증금 5,000,000원이 남아 실제 취득 기준은 2,357,477,000원입니다. 후순위 등기권리는 대부분 소멸하지만, 실제 임차인 4명의 점유와 공장용지·공업용 토지의 이용 제한을 함께 봐야 합니다.
따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼 70%가 됐다”는 숫자만으로 접근하기보다 선순위 임차보증금 인수 → 점유 정리 → 토지이용 가능성 → 실질취득가격 순으로 검토하는 것이 핵심입니다. 권리 자체는 후순위 소멸 구조가 분명하지만, 선순위 임차인과 비주거용 토지 특성 때문에 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
