대구지방법원 2025타경9557. 경북 청도군 화양읍 삼신리 843에 있는 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물과 토지의 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 숙박시설이고, 일반건축물대장상 사용승인일은 2007.09.05.입니다. 토지는 992.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
권리의 핵심은 2010.09.15. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 687,500,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2025년 이후 조연화의 가압류·강제경매, 청도군 압류, 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 현재 회차에서 근저당권조차 전액 배당되지 않지만, 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9557 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 843 · 경상북도 청도군 화양읍 이슬미로 297-19 |
| 용도 | 숙박시설 + 토지 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 |
| 사용승인 | 2007.09.05. |
| 토지 | 992.0㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 백경호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 903,987,200원 / 632,791,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
2007.12.27. 삼화두리상호저축은행 근저당 780,000,000원과 2010.05.10. 서대구신용협동조합 근저당 715,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2010.09.15. 대구은행 근저당 687,500,000원입니다. 이후 발생한 조연화의 440,000,000원 가압류와 강제경매개시결정, 청도군 압류, 아이엠뱅크 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은실 | 992.00㎡ | 2015.12.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 신은실의 전입신고일 2015.12.08.은 말소기준권리인 2010.09.15.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 자료상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 임차인 신은실과 등기부상 근저당 채무자 신은실이 동일합니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 632,791,000원으로 감정가 903,987,200원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 감정평가상 숙박시설이므로 아파트처럼 동일평형 실거래 평균으로 가격을 즉시 검증할 수 있는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 632,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,727,910원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 687,500,000원 | 624,063,090원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 조연화 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 조연화 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 아이엠뱅크 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,567,500,000원, 총 예상배당은 624,063,090원, 미배당액은 943,436,910원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 632,791,000원 | 624,063,090원 | 943,436,910원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 442,953,700원 | 436,124,163원 | 1,131,375,837원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 310,067,590원 | 304,926,644원 | 1,262,573,356원 | 0원 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가와 연동해 승계되는 사건이 아니므로, 이 물건은 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 배당 측면에서는 현재 회차에서도 대구은행 근저당이 전액 충족되지 않고, 조연화와 아이엠뱅크는 예상배당이 0원입니다. 이것은 채권자의 회수 문제이지 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 용암온천 남서측 인근입니다. 주변은 숙박업소·음식점·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 시내버스정류장이 근거리에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층, 사용승인일 2007.09.05. 외벽은 석재타일·적벽돌·몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·소방설비·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광휴양형(화양04))이며, 공시지가는 178,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(절대 사육제한지역(전 축종))에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 신은실의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차 성립 여부를 매각물건명세서 및 현장조사로 다시 확인하세요.
- 관계인 점유 확인. 임차인 신은실과 등기부상 채무자 신은실이 동일하므로 실제 점유 성격과 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 숙박시설의 현장 상태와 운영 여건을 별도로 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위를 원본 명세서에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 943,436,910원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 중요한 것은 실제 가치 확인”
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2010.09.15. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신은실도 2015.12.08. 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않았고, 채무자와 임차인이 동일하다는 점은 점유관계 확인이 필요한 부분입니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰로 903,987,200원에서 632,791,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 70% = 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 숙박시설의 실제 가치와 점유상태를 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 현장 확인은 필수. 이 물건의 핵심입니다.
