대구지방법원 2025타경9678. 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 248에 위치한 단독주택·토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 ALC블럭조 판넬 1층으로 단독주택으로 이용 중이며, 주위는 단독주택 위주의 미성숙 주택지대입니다. 등기상 소유자는 손병갑이고, 2024년 11월 12일 금호농업협동조합이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 같은 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
매각가격만 보면 감정가의 절반 이하입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 현재 최저매각가가 인근 유사 단독주택·토지 거래가격보다 낮은지 판단할 실거래 비교는 확인되지 않았습니다. 또한 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 권리 안전성도 현장 확인을 전제로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 248 도로명주소: 경상북도 영천시 금호읍 돌섬1길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | ALC블럭조 판넬 1층 · 외벽 사이딩판넬 · 내벽 벽지 및 일부 타일 · 바닥 장판지 및 일부 타일 · 새시 창호 |
| 설비 | 위생설비·급배수설비 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 면적 375.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손병갑 (단독소유) |
| 감정가 | 234,303,000원 |
| 최저매각가 | 114,808,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호농업협동조합 / 125,878,170원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2024.11.12 설정된 금호농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.
근저당권의 공동담보에는 석섬리 248 및 248-1 토지가 기재되어 있습니다. 다만 공동담보 기재 사실만으로 경매 매각범위에 해당 토지 전부가 포함된다고 단정해서는 안 됩니다. 일괄매각 대상 토지와 제시외건물의 구체적인 범위는 매각물건명세서와 감정평가서의 물건별 표시를 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%, 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 114,808,000원으로 감정가 234,303,000원의 약 49%입니다. 이는 두 차례 유찰에 따른 경매 최저가격 하락을 보여주는 수치이지, 곧바로 주변 시세보다 51% 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 49% | 114,808,000원 | 31,599,312원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 80,365,600원 | 65,480,981원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 56,255,920원 | 89,156,687원 |
3회·4회 유찰 시 가격은 시나리오이며, 실제 후속 매각가격이나 유찰을 확정하는 수치는 아닙니다. 채권 미배당은 채권최고액 기준 추정치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,407,312원 |
| 1. 근저당 · 금호농업협동조합 | 144,000,000원 | 112,400,688원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 31,599,312원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,407,312원을 제외한 112,400,688원이 금호농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 31,599,312원이 미배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 125,878,170원이며, 배당표의 채권액 144,000,000원은 근저당 채권최고액 기준입니다. 실제 확정 채권액·배당액과 다를 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 섬촌마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택 위주의 미성숙 주택지대입니다. 정형화된 아파트단지와 달리 개별 부동산의 조건이 가격 형성에 크게 작용할 수 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. ALC블럭조 판넬 1층 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 375.0㎡이며 평지·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있어 실제 진입 여건과 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 152,800원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외건물이 포함됩니다. 공동담보에 기재된 석섬리 248 및 248-1과 실제 매각 대상의 일치 여부, 제시외건물의 위치·면적·이용상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 미성숙 단독주택지대의 건물·토지 일괄매각 물건으로, 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 인근 비교거래와 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원본 확인. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외건물의 포함 범위를 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부, 지적도 등과 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차계약과 대항력 여부를 반드시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 금호농업협동조합 근저당의 공동담보에는 석섬리 248 및 248-1이 기재되어 있습니다. 공동담보 표시와 실제 낙찰 대상이 동일한지 확인하세요.
- 실거래 비교. 현재 최저가 114,808,000원이 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래와 비교해 경쟁력 있는지 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
- 건물 상태. ALC블럭조 판넬 건물의 누수·단열·설비·내외부 유지보수 상태와 수선 비용을 현장에서 점검하세요.
- 접도·토지 이용. 평지·부정형 토지 및 세로한면(가) 접도 조건을 확인하고 실제 진입로·경계·사용 가능 면적을 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 외에도 3회 유찰 시 80,365,600원, 4회 유찰 시 56,255,920원의 가격 시나리오가 있으나, 추가 유찰 및 해당 가격의 실제 적용은 확정된 것이 아닙니다.
- 배당·세금 확인. 근저당 미배당 31,599,312원은 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 당해세·우선변제 및 미확인 임대차 관계로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 사건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 하락했습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 정리되는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 대비 할인폭이 큰 만큼 권리분석과 가격분석을 분리해서 판단해야 합니다.
특히 임대관계 미상이라는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 여기에 제시외건물 포함 일괄매각, 미성숙 단독주택지대의 환금성, 토지의 실제 이용 가능성까지 검증해야 합니다. 권리상 말소 구조는 비교적 단순하지만 점유와 시장가격은 아직 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 따라서 현재 가격이 저렴하다는 결론보다는 점유 확인·매각범위 확인·현지 실거래 검증 후 조건부 접근이 합리적입니다.
