🏷️ 1회 유찰 💰 164,012,000원 🧾 인수 0원 🏠 단독주택
대구지방법원 2025타경9678. 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 248 소재 물건입니다. 감정평가상 건물은 ALC블럭조 판넬 1층 단독주택으로 이용 중이며, 토지 375.0㎡가 함께 매각됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외건물 매각포함으로 기재돼 있습니다. 감정가는 234,303,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 164,012,000원입니다.
권리의 중심은 2024.11.12. 설정된 금호농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.11.03.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 가압류·압류는 등기 자료에 나타나지 않습니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계와 전입 여부를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 248 · 경상북도 영천시 금호읍 돌섬1길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 375.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | ALC블럭조 판넬 1층 · 외벽 사이딩판넬 · 내벽 벽지 및 일부 타일붙임 · 바닥 장판지 및 일부 타일붙임 · 새시 창호 |
| 소유자 | 손병갑 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,303,000원 / 164,012,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호농업협동조합 / 125,878,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.11.12. 금호농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 공동담보로 석섬리 248 및 248-1 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2025.11.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가 164,012,000원이며, 시나리오상 감정가의 70% 구간입니다. 그러나 동일·인근 주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 판단할 근거가 없습니다.
따라서 감정가 234,303,000원에서 한 차례 가격이 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 주변은 단독주택 위주의 미성숙 주택지대로 기재돼 있어, 아파트처럼 정형화된 비교시세를 적용하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 164,012,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 16,915,832원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 114,808,400원 | 112,401,082원 | 31,598,918원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 80,365,880원 | 78,519,294원 | 65,480,706원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 164,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,168원 |
| 1. 근저당 · 금호농업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,915,832원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 144,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 16,915,832원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 소재 ‘섬촌마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택 위주의 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 375.0㎡, 제1종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 152,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 ALC블럭조 판넬 1층, 위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외건물이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일·인근 주택의 최근 실거래 자료가 없어 최저가의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현지 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외건물 범위. 제시외건물이 매각에 포함되므로 감정평가서와 현장에서 구조·상태·경계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 석섬리 248 및 248-1 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 등기와 매각대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 현재 회차에서는 채권최고액 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시 미배당 31,598,918원, 3회 유찰 시 65,480,706원으로 계산됩니다. 이는 채권자 배당 변화이지 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 시세와 점유
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.11.12. 금호농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이것만으로 곧바로 좋은 입찰물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 주변은 단독주택 위주의 미성숙 주택지대이며, 가격을 검증할 실거래 시세 자료도 없습니다. 현재 최저가는 감정가 70% 구간이지만 유찰됐다는 사실과 싸다는 사실은 같지 않습니다. 이 물건은 권리보다 실제 점유관계·제시외건물·현지 시세·환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
