의정부지방법원 2025타경64371. 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 16층 케이비1624호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 감정가는 360,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다. 말소기준은 2024.06.13. 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 임차인 조사 내역이 없어 매수인이 떠안을 임대차 보증금은 없습니다. 그러나 가격만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 지식산업센터이고, 현재 최저가로 배당해도 신청채권자에게 95,669,600원의 미배당이 남는 구조입니다. 낙찰자 인수로 넘어오는 금액은 아니지만, 시장이 감정가를 받아주지 못해 2회 유찰된 흐름은 분명히 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64371 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 16층케이비1624호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사디마크 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 241,370,603원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 승계할 보증금이나 대항력 임차인 이슈는 확인되지 않습니다. 등기상 핵심은 2024.06.13. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2025.09.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석 자체의 난도는 높지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘주거 시세형’ 판단은 금물
현재 최저매각가는 176,400,000원으로 감정가 360,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 단순 비교하기 어렵고, 주변 환경도 대규모 아파트단지, 주상복합건물, 지식산업센터, 근린생활시설, 근린공원이 혼재하는 지역으로 정리됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 176,400,000원 | 95,669,600원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 123,479,999원 | 147,848,721원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 86,435,999원 | 184,319,849원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 268,800,000원 | 173,130,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 176,400,000원 가정 시 집행비용 3,269,600원을 제외한 173,130,400원이 농협은행주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 95,669,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 낙찰자 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 덕양구 향동동 소재 “향동초등학교” 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 대규모 아파트단지, 주상복합건물, 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물 내 제16층 제케이비1624호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 표시됩니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 “ㅡ”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 전제하고 접근하면 안 됩니다.
- 임대수요 점검. 임대 관련 사항은 미상으로 정리되어 있으므로, 실제 공실·임차수요·사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터는 관리비 부담이 수익률에 직접 영향을 줄 수 있으니 체납액과 월 관리비를 확인하세요.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 구조 이해. 현재 최저가 기준 미배당 95,669,600원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”보다 중요한 건 용도와 환금성
이 사건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 자체는 깔끔합니다. 그러나 이 물건의 본질은 공장(지식산업센터)입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 실거래 시세가 아니라 임대수요·공실·관리비·전매수요로 판단해야 합니다. 권리는 합격이지만, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
