서울중앙지방법원 2025타경3952. 서울 관악구 봉천동 관악파크푸르지오 104동 3층 304호 아파트입니다. 권자영 명의로 2015.03.23 소유권이 이전됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.07.28 설정된 수협은행 근저당 채권최고액 600,000,000원입니다. 그 뒤 신정신용협동조합 200,000,000원, 박세득 150,000,000원의 근저당과 케이비캐피탈 가압류 93,593,684원, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리로 계산돼 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 신건임에도 눈에 띕니다. 최저가 964,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,065,250,000원보다 101,250,000원 낮고, 2026.07 최신 거래 1,178,000,000원보다 214,000,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 비율도 90.5%이므로, 이번 사건은 최저가만 보고 싸다고 착각하는 유형이 아니라 실제 최근 거래지표보다 현재 최저가가 낮은 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1728 관악파크푸르지오 104동 3층304호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 시세 매칭 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 22층 내 3층 |
| 소유자 | 권자영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 964,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 18,142,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.28 수협은행 근저당권입니다. 현재 계산상 이 권리와 이후 신정신용협동조합·박세득 근저당, 케이비캐피탈 가압류, 국세·지방세 압류, 신한은행·수협은행 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 앞선 신한은행 근저당과 한국외환은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 90.5%
관악파크푸르지오의 최근 거래 12건은 2026.02부터 2026.07까지입니다. 최근 12개월 평균은 1,065,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 1,178,000,000원이며, 신건 최저가 964,000,000원은 최근 평균의 90.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 21 | 1,178,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 9 | 1,185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 22 | 1,190,000,000원 |
| 2026.05 | 80.12㎡ | 1 | 955,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 20 | 1,125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 1,130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 1,070,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 1,070,000,000원 |
| 2026.02 | 80.12㎡ | 2 | 965,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 7 | 1,075,000,000원 |
| 2026.02 | 80.12㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 80.12㎡ | 1 | 860,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,065,250,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 860,000,000원~1,190,000,000원입니다. 면적 80.12㎡ 거래도 표본에 포함돼 있지만, 대상 면적과 매칭되는 84.98~84.99㎡ 거래에서는 2026.03 이후 1,070,000,000원부터 1,190,000,000원까지 거래가 확인됩니다. 대상은 3층이므로 개별 층·향·상태에 따른 보정은 필요하지만, 964,000,000원의 신건 최저가가 최근 거래지표보다 높은 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 964,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,040,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신정신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 근저당 · 박세득 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 93,593,684원 | 1,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,043,593,684원 중 예상 배당 951,960,000원, 미배당 91,633,684원입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 및 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악중학교 북동측 인근으로 관악우성아파트 등 아파트단지와 단독·다가구주택, 일부 근린생활시설이 형성된 주택지대이며 각급학교와 까치산공원 등 녹지가 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 남동측 직선거리 약 550m에 낙성대역(2호선)과 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 22층 내 3층 304호이며 위생·급배수·옥내소화전·엘리베이터·난방설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 단지. 관악파크푸르지오 363세대, 사용승인일은 2014.09.19입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,284,000원/㎡, 부정형 완경사지의 아파트 단지 부지입니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장 조사에서 폐문·거주자 부재로 임대관계 미상으로 기재됐으므로 전입·점유·명도 상태를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 964,000,000원은 최근12개월 평균 1,065,250,000원의 90.5%. 최신 거래 1,178,000,000원도 함께 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 낮은 층 보정. 대상은 22층 건물 중 3층이며 최근 거래에는 1층부터 22층까지 다양한 층이 포함돼 있으므로 단순 평균만으로 개별 호가치를 확정하지 않아야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 매각기일 2026.08.19 현재 데이터상 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간에 포함돼 있으므로 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서· 현황조사·세금·실거래 자료의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 적정 입찰가’가 승부처
이 사건은 말소기준인 수협은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 가격도 신건 최저가 964,000,000원이 최근 12개월 평균 1,065,250,000원의 90.5%로 최근 거래지표 아래에 놓여 있습니다. 특히 2026.07 최신 84.99㎡ 거래는 1,178,000,000원입니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 리스크까지 0이라고 단정할 수는 없습니다. 감정 현장에서는 폐문·거주자 부재로 임대관계가 미상으로 조사됐고, 국세·지방세 압류와 토지거래계약 허가구역도 확인 항목입니다. 따라서 결론은 권리구조와 현재 가격은 긍정적, 점유·세금·규제 확인은 필수입니다.
