서울중앙지방법원 2025타경102379. 서울 관악구 신림동 87-13에 위치한 건물과 토지가 경매 대상입니다. 대지면적은 132.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층이며 옥탑이 있습니다. 토지 및 건축물의 이용상태를 보면 일반적인 단일 아파트가 아니라 다중주택·사무소가 혼재한 건물로, 현황상 주거용으로 사용되는 것으로 조사되었습니다. 소유자는 이한승이며, 등기부상 최초 말소기준권리는 2021년 4월 8일 관악중앙새마을금고의 근저당권입니다.

겉으로 보면 감정가보다 상당히 내려온 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 다수의 임차권등기와 점유관계, 임차보증금 반환채권, 세금 압류, 담보채권 양도·질권설정, 건축물의 실제 이용상태와 위반건축물 문제를 함께 검토해야 합니다. 특히 등기부상 권리가 소멸하는 것과 실제 점유자가 퇴거하는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리 흐름의 출발점은 2021.04.08 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며 토지 공동담보 관련 내용도 기재되어 있습니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 대체로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2025.09.30 해당 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전되었고, 근저당권부채권에 대해 완도금일수산업협동조합과 유한회사코리아대부금융의 질권설정도 등기되었습니다. 이들은 기존 담보채권과 관련된 권리변동으로, 별도의 독립된 근저당 채권최고액처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권액·배당수령권자·말소관계는 최신 등기와 배당자료로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 등기 임차권자 11명, 기타 전입자 7명

현재 등기된 주택임차권의 권리자는 11명이며, 등기 임차보증금의 합계는 1,050,000,000원입니다. 이와 별도로 임대차보증금이나 확정일자를 특정할 수 없는 전입 관련자 7명이 확인됩니다. 따라서 이름이 확인되는 임차·점유 관련자는 총 18명입니다.

이들의 기재된 전입일은 모두 2021.04.08 말소기준권리 이후이고, 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 불명확한 사람들에 대해서는 우선변제 여부를 확정할 수 없으며, 별도로 전입·확정일을 특정할 수 없는 주거 관련 기재 역시 대항력 가능·미상의 확인 대상으로 남겨야 합니다.

대항력 없음 표시는 2021.04.08 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계를 토대로 한 판정입니다. 우선변제는 확정일자 유무만이 아니라 배당요구 및 법정 배당순위까지 확인해야 합니다. 보증금 미상 전입자는 금액 합계에서 제외했습니다. 임차보증금은 모두 실제 매수인 인수액이라는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,275,033,800원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 등기상 주요 채권을 반영하였으나, 당해세·임차인 최우선변제·실제 확정채권액·중복채권 조정은 반영되지 않은 단순 모형입니다.

근저당 채권액은 채권최고액을 사용한 추정이며 실제 확정채무와 다를 수 있습니다. 동일 담보권자의 별도 경매신청 청구 및 임차권자 안효림의 신청채권은 실제 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 국세·지방세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 검토는 남는다

현재 회차에서는 배당모형상 안효림 신청채권 130,000,000원이 전액 배당되지만, 3회·4회 유찰 시나리오에서는 해당 신청채권의 예상배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 제시된 단순 배당순서를 적용한 결과이지 실제 배당 확정액을 뜻하지 않습니다. 실제 법정 우선순위, 채권 중복 여부 및 임차인의 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것이 모든 점유자·채권·공법상 부담에 대한 법적 면책을 뜻하지는 않습니다. 명도비용, 위반건축물 시정비용, 체납 관련 확인사항은 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 남동측 인근입니다. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신림역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지면적 132.0㎡, 사다리형·완경사 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 관련 행위제한과 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 이용상태. 건축물대장상 1층 사무소를 포함한 용도구성이지만 현황상 주거용 사용이 확인됩니다. 용도 적법성 및 임대운영 가능성을 검토해야 합니다.
• 위반건축물. 4층 30㎡ 및 옥상 30㎡ 조립식패널 단독주택 등재가 핵심 위험입니다. 원상복구 및 시정 비용이 환금성과 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 역세권 인접성은 긍정적이지만, 다수 점유자와 건축물 용도 문제 때문에 향후 매수자의 금융이용·임대운영·재매각 가능성에 제약이 발생할 수 있습니다. 실제 거래가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 및 담보채권 양도 확인. 2021.04.08 근저당권과 2025.09.30 채권양도, 이후 질권설정의 관계를 최신 건물·토지 등기부로 대조하세요.
• 임차권등기 11명 확인. 각 임차권의 범위, 실제 전입·점유 여부, 보증금 반환상태, 배당요구 및 말소관계를 확인하세요.
• 기타 전입자 7명 확인. 실제 임차인인지, 단순 전입자인지, 보증금이 있는지, 현재 점유 중인지 현황조사와 주민등록·임대차자료를 대조하세요.
• 안효림 채권 중복 확인. 203호 임차보증금 130,000,000원과 경매신청채권 130,000,000원의 관계를 확인해 이중 배당·중복채권 계산을 피하세요.
• 세금 및 공단 압류 확인. 동작세무서·동작구·국민건강보험공단 관련 압류와 세금의 법정기일, 당해세 및 배당순위를 확인하세요.
• 위반건축물 시정 가능성. 4층·옥상 각 30㎡의 위반 내역, 시정명령, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
• 실제 적법 사용면적 검토. 다중주택·사무소·옥탑의 승인용도와 현황 주거 사용이 일치하는지, 적법한 임대 가능한 공간과 수익구조를 검증하세요.
• 실거래 및 적정가격 조사. 주변 유사 토지·건물의 최근 거래와 임대수익을 확인한 후 취득비용 및 시정비용을 반영하여 응찰가를 결정하세요.
• 명도 및 관리비 확인. 다수의 점유자가 존재할 가능성에 대비하여 호실별 명도계획, 공용부분 체납관리비 및 시설 상태를 확인하세요.
• 매각범위와 원본 대조. 건물·토지의 일괄매각 범위, 공동담보, 매각물건명세서의 특별매각조건, 등기부·현황조사 및 감정평가 원본을 확인하세요.

맺으며 — “유찰로 싸진 가격보다, 해결해야 할 위험이 먼저다”

서울중앙지방법원 2025타경102379는 감정가 약 19.92억에서 2회 유찰되어 최저가 약 12.75억으로 내려온 물건입니다. 말소기준권리가 비교적 명확하고 현재 배당모형상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건의 본질은 단순히 할인된 가격에 있지 않습니다.

현재 등기된 11명의 임차권자, 별도 전입 관련자 7명, 국세·지방세 압류, 담보채권의 양도·질권설정, 그리고 4층과 옥상의 위반건축물 문제는 실제 취득 후 관리·명도·시정·재매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 더욱이 적정 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단도 불가능합니다.

결론은 권리 말소 구조는 확인되지만, 입찰 판단은 보류입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서로 임차·배당·인수관계를 다시 검증하고, 건축물의 적법성 및 시정비용, 호실별 명도 가능성, 주변 실거래 및 임대수익을 확인해야 합니다. 이 건은 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 문제 해결 비용을 계산할 수 있을 때 비로소 가격을 평가할 수 있는 물건입니다.