서울중앙지방법원 2025타경102379. 관악구 신림동 87-13 토지와 지하1층·지상4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건축물대장상 지하1층·2층·3층·4층은 다중주택, 1층은 사무소, 옥탑1층은 다락·계단실로 기재되어 있으나, 감정 조사에서는 현황 공히 주거용으로 사용하는 것으로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 이한승이며, 말소기준권리는 2021.04.08 설정된 관악중앙새마을금고의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현재 조사된 실제 임차인은 18명이고, 이 가운데 보증금이 확인되는 임차권등기 임차인 11명의 보증금 합계는 1,050,000,000원입니다. 나머지 박나윤·탁희경·남승우·전수빈· 이다엘·이재용·정규리의 보증금은 확인되지 않습니다. 그러나 18명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2021.04.08보다 뒤여서 제공 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102379 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 87-13 · 서울특별시 관악구 신림로58가길 7-27 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상4층 |
| 토지 | 대 · 132.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,015,000원/㎡ |
| 소유자 | 이한승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,992,240,420원 / 1,992,240,420원 (신건) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.04.08 근저당
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정과 현재 남아 있는 주택임차권등기는 제공 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당은 2025.09.30 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 완도금일수산업협동조합, 2025.10.01 유한회사코리아대부금융의 근저당권부채권 질권 설정도 이어졌습니다. 권리 이전·질권 설정이 있어도 기준이 되는 근저당의 최초 설정일은 2021.04.08입니다.
② 임차인 — 18명 모두 대항력 없음, 그러나 보증금 미상 7명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박나윤 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 탁희경 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 2025.06.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남승우 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수빈 | 2024.02.02 | 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다엘 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재용 | 2023.04.27 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정규리 | 2023.08.03 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추준혁 | 2021.05.25 | 2021.05.06 | 130,000,000원 | 2024.06.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다은 | 2021.06.28 | 2021.06.07 | 110,000,000원 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예솔 | 2023.01.25 | 2023.01.25 | 30,000,000원 | 2025.02.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고지훈 | 2022.07.26 | 2022.07.05 | 70,000,000원 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도영 | 2021.06.09 | 미상 | 100,000,000원 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손봉수 | 2021.05.28 | 2021.04.27 | 130,000,000원 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안효림 | 2021.07.14 | 2021.06.14 | 130,000,000원 | 2025.04.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한슬 | 2021.05.25 | 2021.05.04 | 130,000,000원 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송경민 | 2021.09.10 | 2021.09.10 | 110,000,000원 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현정 | 2024.01.04 | 미상 | 50,000,000원 | 2025.08.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배병일 | 2024.02.02 | 2023.12.26 | 60,000,000원 | 2026.02.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 분류된 신고는 없습니다. 따라서 위 표의 18명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 현재 등기된 임차권 가운데 확인되는 보증금은 30,000,000원부터 130,000,000원까지이며, 알려진 보증금 합계는 1,050,000,000원입니다. 다만 우선변제 여부는 제공 자료상 확정되지 않은 항목이 있어 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,992,240,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,322,404원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 1,056,000,000원 | 1,056,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 37,099,718원 | 37,099,718원 |
| 4. 갑구 14번 경매개시결정 · 안효림 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 관악중앙새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 616,818,298원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 1,353,099,718원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 616,818,298원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,992,240,420원 | 1,353,099,718원 | 0원 | 616,818,298원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,593,792,336원 | 1,353,099,718원 | 0원 | 222,354,695원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,275,033,868원 | 1,259,883,529원 | 93,216,189원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 총 청구액 1,353,099,718원 가운데 1,259,883,529원이 배당되어 93,216,189원 미배당이 발생하지만, 제공 시뮬레이션은 이 금액을 매수인 인수로 전환하지 않고 인수 0원으로 계산합니다. 즉 이 사건의 유찰 리스크는 대항력 보증금 승계보다 배당 부족과 복잡한 이해관계 확인 쪽에 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 신림역 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 지하1층·2층·3층·4층은 다중주택, 1층은 사무소, 옥탑1층은 다락·계단실이지만 현황은 공히 주거용으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에는 4층 30㎡ 조립식패널 단독주택과 옥상 30㎡ 조립식패널 단독주택의 위반건축물 등재 내용이 있습니다.
- 토지. 면적 132.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,015,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 18명 원본 대조. 각 호실의 실제 점유자와 임차권등기자를 대조하고, 보증금이 미상인 박나윤·탁희경·남승우·전수빈·이다엘·이재용·정규리의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 대항력은 없더라도 배당순서와 최우선변제 가능성은 별도 문제입니다. 배당요구·확정일자·보증금 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 안효림 관계 확인. 임차인 안효림과 사건 권리자의 동일성 및 관계인 여부, 실제 임대차와 점유를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 제공 배당표보다 정확한 순위를 판단할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 4층 30㎡·옥상 30㎡ 조립식패널 단독주택의 위반건축물 등재에 따른 원상회복·이행강제금 등 제반사항을 확인해야 합니다.
- 이용현황 적법성 확인. 공부상 사무소·다중주택·다락과 실제 주거용 이용 사이의 차이와 적법성 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,992,240,420원의 가격 메리트를 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 복잡성의 확인
이 사건의 가장 분명한 장점은 말소기준 이전 대항력 임차인이 없고, 제공된 세 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 하지만 임차인이 18명에 이르고 알려진 보증금만 1,050,000,000원이며, 그 밖에 보증금 미상 임차인이 7명 존재합니다. 국세·지방세 압류와 안효림 임차관계 확인, 위반건축물 등재까지 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “후순위 임차인이라 다 소멸한다”는 한 줄로 끝낼 사건이 아닙니다. 권리상 인수는 0원이지만 조사 난도는 높은 유형입니다. 특히 시세 자료가 없어 신건 1,992,240,420원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 없습니다. 입찰 전에는 임차인별 계약·배당요구, 세금 법정기일, 위반건축물과 실제 이용상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
