31,850,000원
부산지방법원 2025타경21858. 부산 금정구 남산동 93-1 외 5필지에 있는 건물의 5층 504호입니다. 사건상 물건종류는 기타로 분류됐지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 업무시설(사무소)로 적고 있습니다. 건물은 지하 2층·지상 5층 철골철근콘크리트구조이며, 공동 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기· 기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
현재 소유자는 영흥건설주식회사입니다. 2019.12.17. 거래가액 114,180,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 경매 배당에서 전액을 받지 못하더라도 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21858 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 93-1 5층 504호 도로명주소: 부산광역시 금정구 금강로 700 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 업무시설(사무소) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 영흥건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.12.17. 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 들어온 근로복지공단·김종근·신용보증기금·중소기업은행의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 경남은행·부산은행·에코인슈텍 근저당권과 일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채욱 | 504호 · 주거 2025.01.22. | 3,000,000원 1,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자 없음·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
| 서영관 | 504호 · 주거 2025.02.11. | 3,000,000원 1,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자 없음·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 채욱·서영관 2명입니다. 두 사람 모두 2019.12.17. 말소기준 근저당권보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고, 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도명령과 명도 협의는 별도로 진행해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 31,850,000원으로 감정가 65,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 업무시설(사무소)이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가가 낮아진 사실은 분명하지만, 이는 가격 매력뿐 아니라 실제 수요·점유 상태·관리비 부담을 시장이 보수적으로 보고 있다는 신호일 수도 있습니다. 응찰가 판단은 인근 업무시설의 실제 매매·임대 사례와 관리단 확인을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 973,300원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 30,876,700원 |
| 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 13,624,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김종근 | 22,810,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 207,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 470,840,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 774,274,808원 중 예상배당은 30,876,700원이며, 미배당액은 743,398,108원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 크더라도 매각으로 소멸하는 권리의 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭의 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 6필 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 준주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 다만 업무시설에 주거 임차인이 점유하는 상태이므로 실제 이용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없고 2회 유찰된 물건이므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확인. 미납관리비 2,310,370원 중 공용부분 원금과 연체료, 전유부분을 구분해 남산시장관리단에서 정확한 승계액을 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부·감정평가는 업무시설(사무소), 임차인 조사상 사용은 주거입니다. 내부 구조와 현재 사용 형태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차계약 확인. 채욱·서영관의 계약서, 점유 범위, 보증금 지급관계, 배당요구 여부와 퇴거 의사를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자 2명이 있으므로 인도명령·이사 협의에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 비교. 업무시설의 인근 매매·임대 사례가 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 설비 점검. 승강기와 기계식주차설비의 정상 작동 여부, 유지비와 별도 부과금 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·관리비 청구서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 총비용은 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준이 명확하고 후순위 권리와 임차보증금의 등기상 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 업무시설을 주거 형태로 점유하는 임차인 2명이 있고, 미납관리비 2,310,370원 중 공용부분 승계 가능성도 남아 있습니다.
최저가는 31,850,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 합격, 가격·점유·관리비 검증은 보류입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 관리비 승계액과 명도비용, 실제 업무시설 거래가를 반영한 총취득비용입니다.
