부산지방법원 2025타경3990. 부산광역시 사상구 감전동 504-25에 소재한 기타 + 토지 물건입니다. 토지 면적은 331.9㎡이며, 감정평가상 이용상태는 기계 판매업소(상호: 한일기계상사)로 추정됩니다. 건물은 1992년 8월 26일 사용승인된 경량철골조 칼라시트 판넬지붕 2층 구조입니다. 등기상 소유자는 배인호와 주식회사다해이앤씨로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

권리의 중심은 배인호 지분에 설정된 부산은행 근저당권입니다. 2013년 1월 31일 설정된 채권최고액 630,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 배인호 지분에 설정된 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정, 주식회사다해이앤씨 지분에 설정된 경남은행 근저당권들은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되고, 소유자와 동일인인 배인호가 임차인으로 조사되어 있으며, 한일기계의 점유관계도 명확하지 않습니다. 권리분석과 명도·실질취득비용을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 배인호 지분의 근저당이 기준

이 사건의 기준권리는 을구 11번 부산은행 근저당권입니다. 설정일은 2013년 1월 31일이며, 배인호 지분 전부를 대상으로 채권최고액 630,000,000원이 설정되었습니다.

다른 공유자인 주식회사다해이앤씨 지분에는 2020년 1월 10일 경남은행 근저당권 374,000,000원, 2020년 3월 9일 경남은행 근저당권 110,000,000원이 각각 설정되어 있습니다. 권리자료상 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

배인호 지분에는 2025년 10월 15일 신용보증기금 가압류 54,000,000원이 추가되었습니다. 말소기준권리 이후의 가압류이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 11월 17일에는 부산은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확정 인수 2,000만원, 추가 위험 별도

조사된 점유자·임차관계는 이상혁, 배인호, 화천기계영남판매(주) 권남식, 한일기계입니다. 이 중 화천기계영남판매(주) 권남식은 말소기준권리보다 앞선 전입과 대항력이 확인되며, 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

이상혁은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 현재 금액으로 확정할 수 있는 임차보증금 인수는 화천기계영남판매(주)의 20,000,000원이며, 배인호와 한일기계 관련 위험은 별도 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 메리트는 미확정

감정가 532,757,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 261,051,000원입니다. 감정가 대비 약 49.0% 수준입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아진 가격이지만, 이 비율은 감정가와 최저가의 비교일 뿐 실제 거래가격과의 비교는 아닙니다.

이 물건은 동일 용도·인근의 실거래 비교가격을 기준으로 시세를 확정할 수 있는 상황이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 공장용지와 기계 판매업소 형태의 건물은 일반 주거용 부동산과 거래 수요 및 환금성이 다르므로, 인근 공장용지·소규모 공장 및 근린 산업시설의 실제 거래사례를 따로 비교해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득액

제시된 유찰 시나리오를 적용하면 최저매각가는 더 내려가지만, 화천기계영남판매(주)의 보증금 20,000,000원 인수는 각 회차에서 동일하게 남습니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 최저가에 인수금액을 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.

실질취득액은 각 시나리오의 최저매각가에 확정 인수보증금 20,000,000원을 합산한 금액입니다. 배인호와 한일기계의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 261,051,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 1,168,000,000원이며 총 배당액은 256,596,286원입니다. 채권자 미배당액은 911,403,714원입니다. 부산은행 근저당 채권최고액 630,000,000원과 사건 신청 청구금액 541,801,925원은 서로 다른 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 감전동, 부산환경공단 위생사업소 북측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장 등으로 형성되어 있어 일반 주거용 부동산과는 다른 산업시설 수요를 대상으로 합니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 331.9㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 평지의 가로장방형 토지로 세로각지(가)에 접하고 있습니다.
• 건물. 경량철골조 칼라시트 판넬지붕 2층 구조입니다. 사용승인일은 1992.08.26.이며, 조적 위 판넬마감, 에폭시 바닥, H-Beam 주기둥 등이 기재되어 있습니다. 위생·급배수 및 전기설비가 되어 있습니다.
• 이용상태. 기계 판매업소(한일기계상사)로 추정됩니다. 실제 사용 현황과 임차인·점유자 사이의 영업관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반공업지역 및 지구단위계획구역입니다. 재생사업지구와 산업시설구역에 포함되어 있습니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 공업지역 660㎡ 초과 기준과 실제 거래 유형에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 제시외 건물 2-1 내지 2-2가 매각대상에 포함되어 있으므로 실제 구조·경계·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 공업용 토지와 노후 산업시설이라는 특성상 매수 수요가 일반 주택보다 제한될 수 있습니다. 기계 판매업소 등 실제 영업 수요, 건물 활용 가능성, 산업시설구역의 규제 및 거래사례를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 반영. 최저가 261,051,000원만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 화천기계영남판매(주) 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득액 281,051,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 배인호의 임차인 지위. 공유자·채무자와 임차인 이름이 동일합니다. 가장임차인인지 실제 임대차인지, 보증금 지급 여부와 점유 성격을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 한일기계 점유 확인. 실제 영업자와 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 관련 자료, 보증금 및 월세를 확인하세요. 확정된 2,000만원 외에 추가 인수금이 발생할 가능성을 점검해야 합니다.
• 공유지분 및 매각범위. 배인호와 주식회사다해이앤씨의 각 2분의 1 지분, 부산은행과 경남은행 담보권의 목적 지분, 실제 매각대상 범위를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물 2-1 내지 2-2가 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 위치·면적·구조·점유자·실제 사용상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가의 49%라는 비율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 공장용지와 소규모 공장 거래사례를 확보하고, 확정 인수금과 미상 점유 위험을 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 건물 상태. 1992년 사용승인된 경량철골조 건물입니다. 지붕·판넬·철골·바닥·전기설비 및 누수·부식 상태를 현장 점검하고 수리비를 산정해야 합니다.
• 토지 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 산업시설구역, 재생사업지구 및 토지거래허가구역 관련 제한을 확인하고 실제 사용 목적에 맞는 인허가 가능성을 검토하세요.
• 명도 및 영업관계. 화천기계영남판매(주), 배인호, 한일기계 등 점유관계가 복잡합니다. 보증금 인수 외에도 영업시설·기계·집기 등의 소유관계와 인도 협의를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유현황을 대조하세요. 특히 공유지분과 임차인 대항력은 원본 서류를 기준으로 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49% ≠ 실질취득가 49%”

부산 2025타경3990은 감정가 532,757,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 261,051,000원까지 낮아진 물건입니다. 하지만 화천기계영남판매(주)의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득액은 281,051,000원입니다.

여기서 끝나지 않습니다. 배인호는 등기상 공유자이자 채무자이면서 임차인으로 조사되어 있고, 보증금이 확인되지 않습니다. 한일기계 역시 점유 및 임대차관계가 불명확합니다. 확정 인수액만으로 전체 명도비용과 취득원가를 계산하기 어려운 이유입니다.

권리상으로는 2013년 부산은행 근저당권이 기준이 되고 이후 가압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 공유자별 지분과 담보권의 목적 범위, 일괄매각 대상의 실제 범위는 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 산업용 부동산의 거래사례와 건물 상태, 영업시설의 인수 여부, 토지이용 규제를 따져야 합니다.

결론은 ‘가격은 낮아졌지만, 인수·점유 위험은 아직 정리되지 않았다’입니다. 확정 인수금 2,000만원을 반영하고, 배인호와 한일기계의 임대차관계를 명확히 한 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 공유지분·임차인·명도·산업용 부동산의 실제 가치입니다.