부산지방법원 2025타경3990. 부산 사상구 감전동 504-25의 토지와 경량철골조 2층 건물이 대상이며, 감정평가상 이용상태는 기계 판매업소(상호: 한일기계상사)로 추정됩니다. 토지는 공장용지 331.9㎡, 일반공업지역·산업시설구역·재생사업지구 등에 속합니다. 등기상 소유자는 배인호 지분 2분의 1과 주식회사다해이앤씨 지분 2분의 1이고, 이번 경매개시결정은 갑구상 배인호 지분에 기재돼 있습니다.
말소기준은 2013년 1월 31일 배인호 지분에 설정된 부산은행 근저당권 630,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유자와 임차보증금 인수입니다. 특히 말소기준보다 훨씬 앞선 전입이 두 건 있고, 그중 한 건은 보증금 자체가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3990 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 504-25 · 부산광역시 사상구 낙동대로881번길 46-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기계 판매업소(상호: 한일기계상사)로 추정 |
| 토지 | 공장용지 · 331.9㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 경량철골조 칼라시트 판넬지붕 2층 · 사용승인일 1992.08.26 |
| 소유관계 | 배인호 2분의 1 · 주식회사다해이앤씨 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 532,757,000원 / 532,757,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 541,801,925원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 내지 2-2 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2013.01.31 부산은행 근저당권 630,000,000원입니다. 2025년 신용보증기금 가압류 54,000,000원과 부산은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 주식회사다해이앤씨 지분에는 2020년 경남은행 근저당권 374,000,000원과 110,000,000원이 기재돼 있으며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 확정 20,000,000원 + 미상 위험
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상혁 | 2025.09.22 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배인호 | 2001.04.22 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
| 화천기계영남판매(주) 권남식 | 2007.01.09 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 한일기계 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
화천기계영남판매(주) 권남식은 말소기준보다 앞선 2007.01.09 전입, 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 정리돼 있습니다. 따라서 이 보증금은 배당이 아니라 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
배인호는 2001.04.22 전입으로 대항력 판정이 있으나 보증금 미상이고, 한일기계는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 20,000,000원만 인수액으로 고정하고 나머지가 없다고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,727,570원 |
| 인수 · 화천기계영남판매(주) 권남식 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 630,000,000원 | 525,029,430원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 374,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 54,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 기준 채권 합계 1,168,000,000원 중 예상배당은 525,029,430원, 미배당은 642,970,570원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 541,801,925원도 신건 예상배당 525,029,430원으로 전액 충족되지 않습니다. 화천기계영남판매(주) 권남식 보증금 20,000,000원은 배당액 0원이고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 532,757,000원 | 525,029,430원 | 642,970,570원 | 20,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 426,205,600원 | 419,543,544원 | 748,456,456원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 340,964,480원 | 335,390,977원 | 832,609,023원 | 20,000,000원 |
유찰되면 매각가격은 426,205,600원, 340,964,480원으로 내려가지만, 화천기계영남판매(주) 권남식의 20,000,000원 인수액은 그대로입니다. 더 중요한 것은 배인호와 한일기계의 미상 보증금입니다. 이 금액이 확정되지 않는 한 유찰가만 보고 “싸졌다”고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산환경공단 위생사업소 북측 인근이며, 부근은 중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기계 판매업소, 상호는 한일기계상사로 추정됩니다. 위생·급배수설비와 전기설비가 돼 있습니다.
- 건물. 경량철골조 칼라시트 판넬지붕 2층, 사용승인일 1992.08.26. 조적 위 판넬마감, 에폭시 바닥, H-Beam 300x150mm 주기둥, 약 6.5m 처마 높이, 하이샷시창 구조입니다.
- 토지. 공장용지 331.9㎡, 공시지가 1,544,000원/㎡, 평지·가로장방·세로각지(가)입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·산업시설구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지거래. 공업지역 660㎡ 초과 등에 적용되는 토지거래계약에 관한 허가구역 추가기재가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배인호 보증금 확인. 2001.04.22 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 공유자·채무자와 동일인이라는 관계까지 함께 확인해야 합니다.
- 한일기계 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력과 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 화천기계영남판매(주) 권남식. 보증금 20,000,000원은 우선변제권 없이 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 반영돼 있습니다.
- 지분 범위 확인. 등기상 소유는 배인호와 주식회사다해이앤씨 각 2분의 1이고, 경매개시결정은 배인호 지분에 기재돼 있습니다. 실제 매각대상 지분과 토지·건물 일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1 내지 2-2가 일괄매각에 포함됩니다.
- 신청채권자 미회수. 부산은행 청구 541,801,925원에 비해 신건 예상배당은 525,029,430원으로 전액 만족되지 않습니다.
- 실질취득액 기준. 현재 확인 가능한 취득원가는 최소 552,757,000원+이며, 미상 임차보증금이 추가되면 그만큼 상승합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 ‘누가 얼마를 점유하고 있는가’
이 사건은 신건 532,757,000원이라는 숫자보다 임차관계와 매각범위가 먼저입니다. 화천기계영남판매(주) 권남식의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 확인되는 실질취득 하한부터 이미 552,757,000원+입니다. 그런데 배인호의 보증금은 미상이고, 한일기계도 대항력·보증금이 확정되지 않았습니다.
등기상 소유 역시 배인호와 주식회사다해이앤씨가 각 2분의 1이고 경매개시결정은 배인호 지분에 기재돼 있습니다. 즉 이 물건은 “신건이니 얼마에 쓸까”보다 “무엇을 낙찰받고 누구의 보증금을 인수하는가”를 먼저 끝내야 하는 사건입니다. 확인된 20,000,000원만 보고 위험을 닫지 말고, 배인호·한일기계의 점유원인과 보증금, 실제 매각대상 지분을 확정한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
