부산지방법원 2025타경4351. 화명동 수정강변타운 110동 17층 1703호 아파트입니다. 소유자는 박경자로, 2006.11.30. 거래가액 114,505,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당과 국민건강보험공단 압류 이력이 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2017.03.31. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 236,500,000원이며 2025.12.15. 하나은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 394,000,000원인 신건입니다. 그런데 동일 면적 84.34㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 391,666,666원이고, 가장 최신 2026.08. 거래 중 제공된 최신 거래는 379,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4351 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2322 수정강변타운 110동 17층 1703호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 학사로17번길 31 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.34㎡ · 지상 21층 건물 내 17층 |
| 사용승인일 | 2001.08.04 |
| 소유자 | 박경자 · 2006.11.30. 거래가액 114,505,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 204,475,838원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.31. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 236,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 하나은행 근저당
과거 국민은행 근저당과 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 살아 있는 경매상 핵심 권리는 2017.03.31. 설정된 하나은행 근저당이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.12.15. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당표와 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 3.916억보다 신건 3.94억이 높다
수정강변타운은 1,780세대이며, 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 84.34㎡입니다. 최근 12개월 제공 실거래 12건의 평균은 391,666,666원, 최저는 360,000,000원, 최고는 470,000,000원입니다. 현재 최저매각가 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.34㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2026.08 | 84.34㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 19 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 8 | 454,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 7 | 372,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 16 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 평균 | 84.34㎡ | 12건 | 391,666,666원 |
실거래 범위는 360,000,000원~470,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최신 거래로 제시된 2026.08. 379,000,000원은 현재 최저가 394,000,000원보다 낮습니다. 최근 12개월 평균 역시 최저가보다 낮으므로, 현재 회차에서 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 236,500,000원 | 236,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,184,000원 |
현재 회차 394,000,000원 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액 236,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 151,184,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 수정역 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 수정역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 수정강변타운은 1,780세대이며 사용승인일은 2001.08.04입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 21층 건물 내 17층 1703호이며 승강기·도시가스·지하주차장·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 철도보호지구, 절대보호구역, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,281,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 394,000,000원은 최근 12개월 평균 391,666,666원보다 높으므로 감정가 자체를 할인 가격으로 보지 않습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래로 제시된 2026.08. 379,000,000원도 현재 최저가보다 낮으므로 입찰 상한 판단에 함께 반영합니다.
- 점유 확인. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입·임대차 여부를 매각 전 다시 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2017.03.31. 하나은행 근저당권이 말소기준인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 유찰 시나리오. 제공 시나리오상 1회 유찰 가격은 315,200,000원, 2회 유찰 가격은 252,160,000원입니다.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 집행비용 등은 배당표와 달라질 수 있으므로 별도 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보류
현재 자료에서 말소기준권리는 2017.03.31. 하나은행 근저당이고, 제공된 배당·회차 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다. 다만 점유와 임대관계는 현장에서 확인되지 않았다는 점을 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 394,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 391,666,666원의 100.6%이고 최신 거래 379,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싼 경매”로 볼 수 없습니다. 권리는 합격권이지만 신건 가격은 보류. 실거래와 점유관계를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 사건입니다.
