부산지방법원 2025타경4412. 부산 사하구 다대동 ‘다대다해’ 3동 6층 603호 아파트입니다. 감정가는 92,000,000원, 최저매각가도 92,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 정태식이며, 2021.09.03. 설정된 하나은행 근저당권 99,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2023년 하나은행 추가 근저당 39,600,000원, 2024년 삼성카드 가압류 10,937,873원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리표면만 보면 매수인이 떠안는 금액은 없습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’과 ‘현장 점유자가 없음’은 같은 의미로 보지 말고, 현장 점유와 전입 관계를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4412 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 80-14 다대다해아파트 3동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.82㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 정태식 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 130,862,760원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 다대다해 · 372세대 · 1986.11.03 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.03. 하나은행 근저당권 99,000,000원입니다. 같은 날 정태식이 거래가액 186,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 하나은행이 2023.02.16. 채권최고액 39,600,000원의 추가 근저당을 설정했습니다. 2024.11.07. 삼성카드 가압류 10,937,873원이 뒤따랐고, 2025.12.22. 하나은행이 임의경매를 개시했습니다. 이들 말소기준 이후 담보·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 “미상”으로 조사되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 존재를 단정할 자료는 없지만, 점유관계 자체가 확인된 것도 아닙니다. 현장 점유와 전입세대 확인은 이 물건의 실무상 체크포인트입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 실거래 범위 안
다대다해 동일 면적대 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 97,220,833원, 최저 80,000,000원, 최고 120,000,000원입니다. 현 최저가 92,000,000원은 최근 평균의 94.6%로 평균보다는 낮지만, 실제 거래 범위 안에 위치합니다. 최신 거래는 2026.05. 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.94㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 44.82㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 44.82㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 44.82㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2026.02 | 44.94㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 2026.02 | 44.82㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 44.82㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 44.82㎡ | 4 | 90,650,000원 |
| 2025.12 | 44.82㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 44.82㎡ | 1 | 102,000,000원 |
| 2025.11 | 44.82㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 44.82㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 97,220,833원 |
92,000,000원은 2026.05. 95,000,000원, 2026.04. 94,000,000원 거래보다 낮지만 2025.12. 90,650,000원·80,000,000원 및 2025.11. 90,000,000원 거래보다는 높습니다. 따라서 최근 평균 대비 94.6%라는 수치만으로 큰 폭의 저가매수라고 보기는 어렵고, 실거래 편차와 해당 호수의 6층 조건을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 99,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사하나은행 | 39,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,937,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 92,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 149,537,873원 중 89,944,000원이 배당되고, 미배당은 59,593,873원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 낫개역 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택, 도로변 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 낫개역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층이며, 급·배수, 위생, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 공동주택 부지로 이용 중이며 남서측으로 왕복4차선 규모 다송로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 다대다해는 372세대, 1986.11.03 준공이며 동일 면적 최근 12건이 80,000,000원부터 120,000,000원까지 거래되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 전입 관계를 확인하세요.
- 파산선고 등기. 2025.12.22. 경매개시결정 뒤 2025.12.26. 파산선고가 등기되어 있습니다. 현재 경매절차와 관련 기록을 원본으로 대조하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 92,000,000원은 최근 평균의 94.6%지만, 최근 실거래 자체가 80,000,000원부터 120,000,000원까지 넓게 분포합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 채권자 미배당 59,593,873원이 발생하고, 1회 유찰 시 77,662,673원, 2회 유찰 시 92,117,713원으로 증가합니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
- 상태 확인. 본건은 6층 건물 중 6층입니다. 개별 호수의 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘평균보다 약간 아래’
이 물건의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021년 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 추가 근저당·삼성카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 최저가 92,000,000원도 최근 12개월 실거래 평균 97,220,833원의 94.6%로 평균보다 낮습니다.
다만 가격이 최근 실거래 최저 80,000,000원보다 높은 수준이고, 임대관계가 미상이며, 경매개시 뒤 파산선고 등기도 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 부담은 낮고, 가격은 최근 평균 아래지만 점유·절차 확인이 남은 신건”으로 보는 것이 균형적입니다. 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 입찰 전 확인 없이 권리와 가격을 모두 확정적으로 안전하다고 볼 단계는 아닙니다.
