의정부지방법원 2025타경64374. 고양시 일산동구 중산동 삼성캐슬 107동 202호 다세대주택입니다. 최저가는 67,571,000원으로 감정가 197,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 매각대금이 낮을수록 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 실질취득비용에 붙을 수 있기 때문입니다.
등기된 임차권자 이제섭의 보증금은 218,000,000원이고, 현재 최저가 배당 시뮬레이션상 배당액은 65,954,722원, 룰상 부족액은 152,045,278원입니다. 통상 구조라면 이 부족액이 매수인에게 승계되지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025.10.13. 제출한 확약서에는 이제섭 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이제섭에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
문제는 장보람입니다. 장보람의 전입일은 2023.12.08.로 말소기준인 2024.07.25. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상이며, 이제섭을 대상으로 한 확약의 효력이 장보람에게 확대되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-38 삼성캐슬 제107동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 성석로 69-9 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 삼성캐슬107동 · 총 8세대 · 2015.10.22. 사용승인 |
| 소유자 | 김진규 (2020.12.03. 매매, 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
| 말소기준권리 | 2024.07.25. 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐고, 선순위 임차관계가 남았다
2015.11.02. 설정된 우리은행 근저당권 132,000,000원은 2020.10.30. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 그 근저당이 아니라 2024.07.25. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 2025.09.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 이제섭의 2020.11.16. 주민등록과 2022.11.23. 임차권등기, 장보람의 2023.12.08. 전입은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 이제섭은 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했지만, 장보람은 보증금 등 핵심 조건이 확인되지 않아 별도의 권리확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 점유자를 분리해야 한다
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 이제섭으로부터 보증금 채권을 양도받은 관계로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이제섭 전유부 전부 · 임차권등기 | 점유개시 2020.11.13. 주민등록 2020.11.16. 임차권등기 2022.11.23. | 218,000,000원 확정일자 2020.10.08. | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.11.23. | 실질 0원* 확약 전 룰상 부족액 152,045,278원 |
| 장보람 주거 점유 | 전입 2023.12.08. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 이제섭 확약 적용 밖 |
③ 가격·환금성 — 34.3% 할인율만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 67,571,000원으로 감정가 197,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 단지의 최근 실거래 금액과 최근 12개월 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 이제섭 확약 외에 장보람의 보증금이 미상입니다. 장보람에게 인수해야 할 금액이 확인되면 실질취득비용은 67,571,000원에 그 금액을 더한 값이 됩니다. 최저가가 낮아 보여도 실질취득비용이 시세를 초과할 가능성을 배제할 수 없으므로, 장보람 관련 자료를 확인하기 전에는 가격 메리트 점수를 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 이제섭 보증금 우선변제 | 218,000,000원 | 65,954,722원 | 실질 인수 0원* 확약 전 룰상 부족액 152,045,278원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 132,000,000원 | 0원 | 2020.10.30. 등기상 말소 완료 |
| 3. 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 | 신청채권자 · 양도 전 임차권자 이제섭 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
이제섭과 주택도시보증공사는 218,000,000원 보증금 채권의 양도 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 이제섭의 부족액은 152,045,278원이지만 확약으로 실질 인수 0원*이며, 장보람의 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 삼성캐슬107동은 총 8세대 규모입니다.
- 준공. 사용승인일은 2015.10.22.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 544㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함·저촉되고, 준보전산지와 제한보호구역에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,055,000원입니다.
- 환금성. 평균 유찰 횟수 2.4회, 매각률 0.0%이며 최근 실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 보수적인 매도가격 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장보람 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 확약서 적용범위 확인. 2025.10.13.자 확약서의 원본과 매각물건명세서 반영 내용을 대조하고, 대상이 이제섭 보증금에 한정되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 미변제에도 이제섭 임차권등기 말소에 동의한다는 문구와 실제 말소 이행절차를 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 입찰가 67,571,000원에 장보람의 미확인 인수액과 명도비용을 더한 금액으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 실거래 직접 조사. 최근 실거래 표본이 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득 절차에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·점유관계 확인. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 체납 관리비, 실제 거주자, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 인수는 아직 미상”
이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 감정가 34.3%라는 숫자가 아닙니다. 보증금 218,000,000원의 이제섭은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 룰상 부족액 152,045,278원의 승계가 실질 0원*이 됩니다. 이 점만 보면 큰 위험 하나가 정리된 사건입니다.
그러나 실제 임차인은 이제섭 외에 장보람이 한 명 더 있습니다. 장보람은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이제섭 확약은 장보람에게 적용되지 않습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 최근 실거래 부재가 겹칩니다. 결론은 주된 인수위험은 조건부 해소, 전체 실질취득비용은 미확정입니다. 장보람의 보증금이 확인되기 전까지 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
