61,740,000원
부산지방법원 2025타경21865. 사건상 용도는 근린주택이며, 공부상 용도는 공동주택인 도시형생활주택입니다. 제이엠하우스 3층 306호로, 감정가 126,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건의 기준점은 최저가가 아닙니다.
임차인 원지영은 2019.12.24. 확정일자를 받고 2020.01.18. 점유를 시작했으며, 2020.01.22. 전입했습니다. 말소기준권리인 금정농업협동조합 근저당권의 설정일 2020.03.27.보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금 90,000,000원 중 현재 예상배당액은 60,228,680원이고, 부족분 29,771,320원은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 300-22 제이엠하우스 3층 306호 도로명: 부산광역시 부산진구 가야대로572번길 7-6 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 근린주택 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) · 실제 내부 이용상황은 확인되지 않음 |
| 건물 / 분석 대상 면적 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 · 24.69㎡ |
| 소유자 | 박영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원지영 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2020.03.27. 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.06.27. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준권리 이후의 부산진구 압류, 원지영의 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 원지영의 점유·전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 을구 7번 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서에는 보증금 90,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기 소멸만 보고 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 원지영 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2020.01.22. 2019.12.24. | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 배당요구 2023.12.29. 현재 예상 인수 29,771,320원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
제이엠하우스는 12세대, 2016.10.19. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 2026.04.의 1건이며, 거래가는 49,000,000원입니다. 다만 해당 거래 면적은 18.38㎡이고 분석 대상 면적은 24.69㎡이므로 동일 면적의 직접 비교는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.38㎡ | 2층 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 1건 | — | 49,000,000원 |
현재 최저가 61,740,000원만으로도 최근 거래가 49,000,000원의 126.0%입니다. 여기에 미배당 임차보증금 29,771,320원을 더한 실질취득액은 91,511,320원으로, 최근 거래가의 186.8%입니다. 면적 차이 때문에 두 가격을 동일 조건으로 단정 비교할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가가 최근 거래보다 낮거나 실질취득액이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 원지영 보증금 | 90,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 원지영 청구 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 29,771,320원이 미배당되어 매수인 인수로 남는 가정입니다. 근저당권은 공동담보목록 제2020-98호가 기재돼 있으며, 실제 배당은 공동담보 관계와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 실질취득액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 61,740,000원 | 60,228,680원 | 29,771,320원 | 91,511,320원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 47,959,924원 | 91,177,924원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 60,691,948원 | 90,944,547원 |
매각가가 61,740,000원에서 30,252,599원까지 내려가더라도 실질취득액은 91,511,320원에서 90,944,547원으로 소폭만 낮아집니다. 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 보증금 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 동의대역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 기계식 주차, 도시가스와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제3종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 최근 거래 표본이 1건뿐이며 면적도 일치하지 않아, 매도 시 적정가격과 소요기간의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 판단 가격은 최저가 61,740,000원이 아니라 인수액을 더한 91,511,320원입니다.
- 임차인 대항력 원본 확인. 전입세대열람, 주민등록 변동내역, 점유개시 자료, 임대차계약서와 배당요구서를 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 원지영으로 동일하므로 임차보증금 채권과 신청채권의 동일성·중복 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-98호가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행과 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 용도·내부 확인. 사건상 용도는 근린주택, 공부상 용도는 도시형생활주택이며 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 현장조사가 필요합니다.
- 시세 표본 보강. 확인 거래는 18.38㎡ 1건으로 분석 대상 24.69㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 거래 또는 매물가격을 추가 대조해야 합니다.
- 기일 상태 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.28입니다. 기일 변경 여부와 매각결과를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 비용. 미납 관리비, 조세채권, 명도·수리비와 기계식 주차 이용조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “61,740,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 표면 가격은 61,740,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 29,771,320원을 더하면 현재 실질취득액은 91,511,320원입니다. 이후 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총부담은 보증금 90,000,000원 부근에 머뭅니다.
가격 면에서도 확인되는 최근 거래가 49,000,000원보다 최저가 자체가 높고, 실질취득액은 그 거래가의 186.8%입니다. 거래 면적이 달라 직접 비교에 한계가 있고, 12세대 소규모 건물에 최근 거래도 1건뿐이므로 가격·환금성 불확실성까지 큽니다. 권리에는 인수 부담이 있고, 가격에는 명확한 할인 근거가 부족합니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 사례입니다.
