부산지방법원 2025타경21865. 부산진구 가야동 제이엠하우스 3층 306호입니다. 공부상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이고, 감정자료상 실제 내부 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 권리분석의 핵심은 원지영의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019.12.23, 확정일자는 2019.12.24, 점유개시는 2020.01.18, 주민등록일자는 2020.01.22입니다. 말소기준인 금정농업협동조합 근저당권 설정일 2020.03.27보다 앞서므로 데이터상 대항력이 인정된 임차인입니다.
이 때문에 “감정가 126,000,000원짜리를 43,218,000원에 산다”는 식의 판단은 틀립니다. 현재 회차 배당 시 임차인에게 42,040,076원이 배당되고, 남는 보증금 47,959,924원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 300-22 제이엠하우스 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) · 전용 24.69㎡ |
| 소유자 | 박영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 43,218,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원지영 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.03.27 설정된 금정농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.06.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 이후 부산진구 압류, 현재 강제경매개시결정, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 원지영은 전입과 점유가 말소기준보다 앞선 것으로 확인돼, 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원지영 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.22 | 2019.12.24 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 47,959,924원 |
원지영은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제와 대항력은 별개 문제입니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액이 배당되지 않기 때문에 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인 부담으로 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 낮아지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건의 각 회차 계산이 바로 그 구조를 보여줍니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,218,000원 | 47,959,924원 | 43,218,000원 + 47,959,924원 |
| 4회 유찰 시 | 30,252,599원 | 60,691,948원 | 30,252,599원 + 60,691,948원 |
| 5회 유찰 시 | 21,176,819원 | 69,604,364원 | 21,176,819원 + 69,604,364원 |
표에서 보듯 낙찰가가 43,218,000원에서 30,252,599원, 21,176,819원으로 내려가도 인수액은 47,959,924원에서 60,691,948원, 69,604,364원으로 커집니다. 따라서 “더 유찰되면 훨씬 싸게 산다”는 판단이 성립하지 않습니다. 이 유형은 보증금 90,000,000원을 중심으로 실질 부담이 거의 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 88.2%라는 숫자를 그대로 쓰면 안 된다
제이엠하우스에서 확인된 최근 거래는 2026.04 전용 18.38㎡, 2층 49,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 49,000,000원이며, 단순히 최저가 43,218,000원만 비교하면 최근 거래의 88.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.38㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.38㎡ | 1건 | 49,000,000원 |
하지만 대상 물건의 전용면적은 24.69㎡이고 비교 거래는 18.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본도 1건뿐이라 49,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 단정할 수 없습니다. 그보다 더 중요한 점은 이 사건에서 43,218,000원이라는 최저가 자체가 실제 취득가격이 아니라는 것입니다. 가격 메리트 여부는 반드시 43,218,000원에 47,959,924원의 임차보증금 인수를 함께 놓고 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,924원 |
| 1. 임차인 원지영 보증금 | 90,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 원지영 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 원지영 보증금 중 42,040,076원이 배당되고 47,959,924원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 동의대역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물의 3층 306호이며, 승강기·기계식 주차·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(도시형생활주택)이며 실제 내부 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 환금성. 제이엠하우스는 12세대, 2016.10.19 사용승인으로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 43,218,000원에 47,959,924원의 인수액이 붙는 구조를 입찰가 산정의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차권 원본 재확인. 원지영의 전입일 2020.01.22, 확정일자 2019.12.24, 임차보증금 90,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 원지영과 강제경매 신청채권자 원지영이 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가 30,252,599원에 인수 60,691,948원, 5회 유찰 시 매각가 21,176,819원에 인수 69,604,364원으로 계산됩니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 전용 18.38㎡ 한 건이고 대상은 24.69㎡이므로 단순 금액 비교만으로 호실 시세를 확정하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 내부 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았고, 임대관계도 감정자료상 별도 확인이 되지 않았으므로 점유와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 인수형”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 126,000,000원이 3회 유찰돼 43,218,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 원지영의 보증금 90,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 42,040,076원이고, 47,959,924원은 매수인이 인수합니다. 더 유찰될수록 최저가는 낮아지지만 인수액이 커지므로, 총부담은 보증금 수준을 중심으로 크게 낮아지지 않습니다.
최근 확인 거래 49,000,000원은 대상과 면적이 달라 직접적인 시세 확정 근거로 쓰기 어렵습니다. 그럼에도 분명한 것은 하나입니다. 43,218,000원만 놓고 “최근 거래보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 할인율보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 훨씬 중요한 사건입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권 원본을 다시 확인하고, 실질취득 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
