부산지방법원 2025타경21875. 부산 중구 영주동 블루스톤 8층 804호, 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 미림건설주식회사이며, 신청채권자는 이상보입니다. 감정가 2억 3,400만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 1억 6,380만원으로 내려왔습니다.

등기부의 기준권리는 2023년 12월 21일 설정된 이상보 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 2억 2,000만원입니다. 그런데 을구에는 이상보의 임차보증금 2억 2,000만원에 관한 주택임차권도 확인됩니다. 더욱 중요한 점은 임차인의 계약일·확정일자·전입일·점유개시일이 모두 근저당권보다 앞선다는 사실입니다.

따라서 단순히 임차권등기 접수일이 2025년이라는 이유만으로 후순위 임차권이라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 임대차가 진정하다면 2021년부터 갖춘 대항력과 우선변제권을 검토해야 합니다. 반대로 근저당권자와 임차권자가 동일인이라는 특이한 관계는 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 하는 중대한 조사 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심

권리분석의 핵심은 2021년 이상보의 임대차와 2023년 근저당권의 선후관계입니다.

이상보의 임대차계약일은 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 4월 22일입니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 5월 12일입니다. 반면 말소기준권리인 근저당권 설정일은 2023년 12월 21일입니다.

② 임차인 분석 — 이상보의 진정성 확인이 승부처

조사상 임차인 2명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 두 임차인의 권리관계는 서로 다르게 판단해야 합니다.

이상보는 2025년 5월 20일 배당요구를 했고, 5월 21일 임차권등기가 접수되었습니다. 임차보증금 2억 2,000만원을 기준으로 배당요구가 이루어진 상황입니다.

김주연은 2024년 7월 4일 전입하여 말소기준권리인 2023년 12월 21일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 2025년 6월 27일 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 미상이라는 이유로 추가 인수액을 임의로 확정해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 유지된다

현재 최저매각가는 163,800,000원입니다. 배당표상 집행비용은 약 3,093,200원으로 추정되고, 나머지 160,706,800원이 이상보의 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 220,000,000원에서 부족한 금액은 다음과 같습니다.

위 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값이며, 이상보의 임차권이 유효하고 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다는 전제입니다.

이 표가 이 물건의 가장 중요한 경제적 특징을 보여줍니다. 낙찰가가 1억 6,380만원에서 1억 1,466만원으로 내려가더라도 미배당 보증금은 5,929만원에서 1억 774만원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시 낙찰가가 8,026만원까지 내려가도 미배당 보증금은 약 1억 4,158만원으로 증가합니다.

대항력 인수형 물건은 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 임차보증금이 고정되어 있다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 매수인의 실질 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)

배당 산정은 임차보증금 우선배당을 전제로 한 추정입니다. 이상보의 근저당권과 임차권은 동일인의 권리이므로 별개의 채권자가 각각 존재하는 것처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 근저당권은 임차보증금 배당 후 배당액이 없는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 부산역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물로 2018년 6월 15일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
• 주차·난방. 기계식 주차설비와 도시가스에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 8미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이지만 실제 거래가격 비교자료가 없어 가격 경쟁력과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 이상보 임대차의 실체. 2021년 4월 15일 임대차계약서 원본, 220,000,000원의 실제 지급 증빙, 임대인과 임차인의 관계 및 점유 실태를 확인해야 합니다.
• 근저당권자와 임차권자의 동일성. 이상보가 근저당권자이면서 임차권자인 이유를 확인해야 합니다. 동일인의 두 권리 주장에 따른 배당 및 인수관계를 검토하고 가장임차인 의심을 해소해야 합니다.
• 선순위 대항력 판단. 계약일 2021.04.15, 확정일자 2021.04.22, 전입·점유일 2021.05.12가 실제 사실과 일치하는지 확인해야 합니다. 임차권등기 접수일만으로 후순위라고 단정해서는 안 됩니다.
• 김주연의 임대차. 전입일은 2024.07.04로 말소기준권리 이후입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 배당요구 내역, 실제 점유 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 현재 회차에서 단순 낙찰가 163,800,000원이 아니라 미배당 보증금 인수 가능성을 반영한 223,093,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 관리비 및 점유 확인. 실제 점유자와 관리비 체납 여부, 인도 가능 여부를 확인하고 명도 비용과 기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮아지지 않는다”

부산 2025타경21875는 최저가만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 이상보의 선순위 임차보증금 2억 2,000만원입니다.

임대차가 진정한 선순위 대항력 임대차라면 현재 회차에서 59,293,200원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 경우 실질취득액은 223,093,200원이며, 2회·3회 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 증가하여 총 취득 부담은 약 2억 2,000만원 수준으로 유지됩니다.

다만 이상보는 근저당권자와 임차권자가 동일인이라는 특이점이 있습니다. 이 때문에 임대차의 진정성과 보증금 지급 사실을 먼저 확인해야 합니다. 가장임차인으로 판단될 경우 권리분석과 배당구조가 달라질 수 있지만, 현재 자료만으로 이를 확정할 수는 없습니다. 김주연의 보증금 역시 미상으로 남아 있습니다.

실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 1억 6,380만원이라는 최저가에 주목해서는 안 됩니다.

최종 판단: 입찰 보류 및 임차권 실체 확인 선행. 이상보의 임대차가 유효하다면 인수금액을 포함한 실질취득액으로 투자성을 판단해야 하고, 진정성이 부정된다면 그에 맞춰 배당·인수 구조를 다시 계산해야 합니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차권의 진위가 낙찰 이후 손익을 결정하는 물건입니다.