부산지방법원 2025타경21875. 부산 중구 영주동 블루스톤 8층 804호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 미림건설주식회사이며, 말소기준권리는 2023년 12월 21일 설정된 이상보 명의의 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 순위만 보고 단순한 소멸형으로 보면 안 됩니다. 임차인 이상보는 근저당권 설정일보다 앞선 2021년 5월 12일에 전입·점유를 시작했고, 2021년 4월 22일 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 현재 신건 가격에서는 배당으로 보증금 전액을 돌려받지만, 유찰로 배당재원이 줄면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층 804호 도로명: 부산광역시 중구 대영로224번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 8층 804호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 2018.06.15 사용승인 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상보 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.12.21. 이상보의 근저당권 220,000,000원입니다. 경매개시결정과 2025.05.21. 등기된 주택임차권은 형식상 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권자 이상보의 실제 전입·점유는 2021.05.12., 확정일자는 2021.04.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기의 등기 순위와 별개로 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상보 | 건물 전유부분 전부 | 220,000,000원 | 2021.05.12 | 2021.04.22 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김주연 | 804호 | 미상 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이상보는 배당요구를 했고 선순위 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 김주연은 2024.07.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 2025.06.27. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 제출 임대차계약서를 다시 대조해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 234,000,000원 | 0원 | 234,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 187,200,000원 | 36,220,800원 | 223,420,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 73,136,640원 | 222,896,640원 |
1회 유찰되면 최저가는 187,200,000원으로 내려가지만, 이상보의 미배당 보증금 36,220,800원을 인수해 실질취득액은 223,420,800원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 149,760,000원까지 내려가지만 인수액이 73,136,640원으로 늘어 실질취득액은 222,896,640원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 이상보 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이상보 | 220,000,000원 | 9,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권에는 9,924,000원이 배당됩니다. 근저당권 미배당액은 210,076,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 수준으로 산정된 추정치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 부산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2018.06.15. 사용승인됐으며, 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 비교. 1회 유찰 시 223,420,800원, 2회 유찰 시 222,896,640원이므로 표시 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 이상보의 지위 확인. 임차인·근저당권자·경매신청채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 이체자료, 채권 발생자료와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 김주연 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구가 접수됐습니다. 배당순위와 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 회차의 인수 0원 판단은 이상보 보증금 220,000,000원이 전액 배당된다는 가정에 기반합니다.
- 점유·명도 확인. 이상보와 김주연의 점유관계, 실제 거주자, 인도 시점과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표 외 부담 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건은 인수 0원, 유찰은 ‘가격 착시’
현재 신건 가격 234,000,000원에서는 이상보의 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당돼 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 안전성은 현재 매각가가 보증금을 충분히 덮는다는 조건에서만 성립합니다. 한 번 유찰되면 인수액 36,220,800원이 생기고, 두 번 유찰되면 73,136,640원으로 늘어납니다.
결국 1회와 2회 유찰 시 실질취득액은 각각 223,420,800원과 222,896,640원입니다. 최저가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 전환되는 구조입니다. 여기에 동일인이 임차인·근저당권자· 신청채권자를 겸하고 있고, 별도 점유자 김주연의 보증금도 확인되지 않았습니다. 현재 회차의 계산상 인수는 0원이지만, 권리관계 원본 대조 없이 단순 안전형으로 분류할 물건은 아닙니다.
