부산지방법원 2025타경21907. 부산 동래구 온천동 솔베르크 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가는 97,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,530,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 85,000,000원을 함께 계산하지 않으면 가격을 완전히 잘못 읽게 됩니다.

임차인 임종범의 전입일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.08.10, 점유개시일은 2021.08.27입니다. 말소기준인 정숙현 근저당은 2023.02.03 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다

이 사건의 말소기준은 2023.02.03 정숙현 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 500,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후의 2025.05.01 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

그러나 임차인 임종범은 말소기준보다 먼저인 2021.09.01 전입했고, 2021.08.10 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기 자체는 2024.08.23이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기순위만 보고 “임차권이 근저당 뒤이므로 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다. 배당받지 못하는 임차보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.

② 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 배당재원이 줄고, 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 최저가만 보면 47,530,000원에서 33,270,999원, 23,289,699원으로 내려가지만, 동시에 매수인 인수 예상액은 38,725,540원에서 52,727,879원, 62,529,516원으로 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 임차보증금 85,000,000원 중 46,274,460원이 배당되고 38,725,540원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 더 줄 수 있어 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 신청채권자와 임차인이 동일명 — 반드시 사실관계 확인

2025.05.01 강제경매개시결정의 채권자는 임종범이고, 주택임차권자 역시 임종범입니다. 임차보증금은 85,000,000원, 경매 청구금액은 89,925,391원입니다. 자료에도 이 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 포함돼 있습니다.

⑤ 등기상 다른 권리 — 후순위는 소멸, 세금은 배당 주의

• 말소기준. 2023.02.03 을구 6번 정숙현 근저당권, 채권최고액 500,000,000원입니다.
• 강제경매. 2025.05.01 임종범의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
• 건강보험 압류. 2025.05.20 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
• 국세 압류. 2025.07.02 금정세무서장, 2025.08.11 해운대세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

이 물건에 연결된 거래정보에서는 해당 전용면적과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않았고, 최근 매각사례 금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.

특히 이 사건에서는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 86,255,540원이고, 추가 유찰 시에도 85,998,878원, 85,819,215원으로 약 85,000,000원대에서 움직입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 유락여자중학교 남동측 인근으로, 주변은 업무시설(오피스텔)·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역이 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가에서도 경매 진행 및 응찰 시 실제 이용상황을 재확인하도록 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 7층이며 사용승인일은 2013.07.19입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 규모. 솔베르크는 20세대이며 관련 경매자료의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재계산. 매각 직전 배당요구·세금·집행비용 변동을 반영해 임차보증금 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 임종범으로 확인되므로 임대차계약서·점유관계·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 국민건강보험공단 및 국세 관련 압류가 있어 실제 선순위 조세가 존재하면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
• 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이지만 감정평가서가 실제 이용상황 재확인을 요구하고 있습니다.
• 호수 표시 확인. 같은 7층의 701호·703호는 건축물현황도상 호수 표시와 현황 출입문 표시가 서로 상이하다고 기재돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 해당 면적과 일치하는 실거래 자료가 확인되지 않으므로 주변 오피스텔 실거래와 현장 매물가를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다”

이 사건은 최저가 47,530,000원만 보면 두 차례 유찰된 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 85,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 38,725,540원이 매수인에게 남습니다. 결국 실질취득은 86,255,540원입니다.

더 유찰돼 33,270,999원이나 23,289,699원으로 내려가도 인수 예상액이 각각 52,727,879원, 62,529,516원으로 늘어 총부담은 계속 약 85,000,000원대입니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되면 임차보증금 미배당분은 더 커질 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 ‘임차보증금 중 얼마가 끝까지 남느냐’입니다.

실거래 시세 근거도 충분하지 않아 현재 실질취득 86,255,540원이 시장가격보다 싼지 확인할 자료가 없습니다. 대항력 임차인, 조세 변수, 동일명 신청채권자·임차권자 확인 문제, 소규모 오피스텔이라는 요소까지 겹쳐 있으므로 최저가 할인율만으로 접근하기 어려운 사건입니다.