부산지방법원 2025타경21907. 부산 동래구 온천동의 '솔베르크' 오피스텔 7층 702호입니다. 2013년 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물에 자리하고 있으며, 소유자는 정지현입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023.02.03 설정된 정숙현의 근저당권으로, 채권최고액은 500,000,000원입니다.

표면적인 가격은 무척 낮아 보입니다. 감정가 97,000,000원에서 최저매각가가 23,289,700원으로 떨어졌기 때문입니다. 그러나 이 사건에서는 등기부의 근저당권보다 임차인의 전입일을 먼저 확인해야 합니다. 임종범은 2021.09.01 전입했고, 확정일자는 2021.08.10입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2023.02.03보다 앞섭니다.

매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 이 경매의 핵심은 저렴한 최저가가 아니라, 낙찰 후 부담해야 하는 보증금 잔액과 실제 총취득비용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수 위험

2023.02.03 설정된 정숙현의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 후순위 등기권리의 말소와 선순위 대항력 임차보증금의 인수 여부는 구별해야 합니다.

또한 2022.12.09에는 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 이 등기는 말소기준권리보다 앞서 있으므로 등록임대주택 관련 의무와 매각 후 처리관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 민간임대주택등기가 존재한다는 사실만으로 별도의 금전 인수액을 확정할 수는 없지만, 이를 아무런 확인 없이 소멸한다고 보아서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 85,000,000원

임종범은 보증기관의 대위변제·승계신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 따라서 임차보증금 85,000,000원은 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격의 진실 — 4회 유찰에도 실질취득은 약 8,500만원대

현재 최저매각가는 감정가의 약 24.01%입니다. 이 숫자만 보면 상당히 할인된 물건으로 보이지만, 실제 매수인의 부담은 전혀 다릅니다.

핵심은 임차보증금 85,000,000원이 실질취득비용의 기준을 형성한다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다.

집행비용 추정액의 변화로 회차별 총액에 약간의 차이는 있지만, 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 약 85,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질적인 할인폭이 커진다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 인수액이 증가

⑤ 예상배당표 (매각가 23,289,700원 가정)

* 정숙현의 500,000,000원은 실제 채무잔액이 아닌 등기부상 근저당권 채권최고액입니다.
** 임종범의 임차보증금 배당과 강제경매 신청채권은 동일인이 관련되어 있어, 별도 채권으로 중복 계산하지 않도록 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
본 예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 결과이며, 당해세·최우선변제 및 확정 배당순위에 따른 조정은 반영하지 않았습니다.

⑥ 시세·환금성 — 감정가와 실질취득액을 시세로 착각하지 말 것

본건은 전용면적 27.195㎡가 비교 대상으로 표시되어 있으나 실거래 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 97,000,000원이나 최저매각가 23,289,700원만을 근거로 실제 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다.

가격을 평가할 때 비교해야 할 금액은 최저매각가 23,289,700원이 아닌, 보증금 인수를 포함한 실질취득 추정액 85,819,215원입니다. 이 금액을 같은 면적·유사 층·유사 이용상태의 최근 실거래와 비교해야 실제 할인 여부를 판단할 수 있습니다.

⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 유락여자중학교 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물의 7층 702호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주거용 점유가 기재되어 있으므로 실제 이용상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 3.5m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 같은 7층의 701호와 703호는 건축물현황도와 현황 출입문 호수 표시가 서로 다르게 나타난다는 감정평가상 참고사항이 있습니다. 본건 702호의 위치와 출입문 표시도 현장에서 대조하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 총 20세대 규모이며 평균 3.7회 유찰, 낙찰률 8.33%의 경매 이력이 있습니다. 실제 매도·임대 수요와 거래 가능한 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보고 입찰하지 말 것. 최저매각가 23,289,700원에 임차보증금 인수 62,529,515원을 더하면 실질취득 추정액은 85,819,215원입니다. 입찰자금뿐 아니라 보증금 반환 재원까지 확보해야 합니다.
• 임차인의 대항력 확인. 임종범의 전입일 2021.09.01, 확정일자 2021.08.10, 말소기준권리 2023.02.03의 선후관계를 확인하고, 실제 점유와 권리 유지 여부를 점검해야 합니다.
• 임차보증금 인수액 재계산. 62,529,515원은 현재 회차의 예상배당에 근거한 수치입니다. 실제 배당액이 변하면 인수액도 달라지므로 매각기일과 배당절차에 맞춰 다시 산정해야 합니다.
• 임대차의 실재성과 채권관계 확인. 임차인 임종범과 신청채권자 임종범이 동일하게 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령, 강제경매 신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국민건강보험공단과 금정세무서장·해운대세무서장 관련 압류가 존재합니다. 조세채권의 종류와 법정기일, 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등록임대주택 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아닌 실질취득금액 약 85,000,000원입니다. 동일·유사 면적의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인하기 전에는 저가매수로 판단하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 보증금 반환과 인도 조건을 확인해야 합니다. 보증금이 미변제된 대항력 임차인에게는 인도 과정에서 별도의 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다.
• 호수 표시 현장 확인. 같은 층 일부 호수의 건축물현황도와 출입문 표시가 서로 다른 것으로 기재되어 있습니다. 702호의 실제 위치와 등기·건축물대장상 표시를 현장에서 대조하세요.
• 관리비·취득비용 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 취득세, 등기비용, 기타 소유권 취득에 수반되는 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 2,328만원 ≠ 취득비용 2,328만원”

이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 97,000,000원인 오피스텔을 23,289,700원에 취득할 수 있다는 생각입니다. 실제로는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 85,000,000원이 가격 판단의 핵심입니다.

현재 예상배당에 따르면 임차인에게 배당되는 금액은 22,470,485원이고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 62,529,515원입니다. 법원 매각대금과 인수액을 합한 실질취득 추정액은 85,819,215원입니다. 추가 유찰로 매각대금이 내려가도 임차보증금 인수액이 증가하므로 전체 부담은 약 85,000,000원 수준에 머뭅니다.

여기에 총 20세대의 소규모 오피스텔이라는 점, 평균 유찰 3.7회와 낙찰률 8.33%의 경매 이력, 조세채권의 배당순위 문제, 민간임대주택등기, 임차인과 경매신청채권자의 동일성 확인까지 겹칩니다.

동일 면적의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 실질취득금액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 낮은 최저매각가를 기준으로 한 가격 가점도 적절하지 않습니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 실제 임대차와 보증금 인수관계, 세금 배당순위, 최근 실거래 시세를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 보증금 인수를 포함한 총취득비용이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지 확인하는 데 있습니다.