51,450,000원
부산지방법원 2025타경21915. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 제14층 1406호 아파트입니다. 소유권은 황의순 100분의 95, 김미향 100분의 5의 공유 형태입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 71,400,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다.
임차인 이규의 전세권 60,000,000원과 주택임차권 60,000,000원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 전입일과 확정일자도 2020.03.30.로 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이규는 선순위 대항력을 갖지 못하며, 배당을 받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 제14층 제1406호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 20층, 지하 2층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 61,935,091원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 71,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
2019.11.13. 양산농업협동조합의 공동담보 근저당권 5,160,000,000원이 설정됐으나 2019.11.29. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 71,400,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이규의 전세권, 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 60,000,000원 | 2020.03.30. 2020.03.30. | 2024.09.13. 배당요구 있음 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
전세권과 임차권등기의 권리자는 모두 이규이며 보증금도 각각 60,000,000원으로 동일합니다. 실제 임차인은 1명입니다. 전세권 설정일 2020.04.01.과 임차권등기일 2024.09.13. 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 했지만 현재 최저가 기준 배당재원이 선순위 우리은행 채권에도 부족해 예상배당은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교는 어렵다
단지의 거래 표본은 3건이며 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 각각 245,000,000원입니다. 수치상 최저가 51,450,000원은 최근 12개월 평균의 21.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9층 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8층 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
가격 흐름도 낙관적이지만은 않습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -8.4%로 하락 방향입니다. 전체 평균 260,000,000원은 2022년과 2023년의 높은 거래가가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최신 거래 245,000,000원을 우선해야 하지만, 그 최신 거래 역시 면적이 달라 참고치에 그칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 71,400,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 전세권 · 이규 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 61,935,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 193,335,091원 중 예상 배당액은 50,123,900원이며, 미배당액은 143,211,191원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 143,211,191원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 158,368,361원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 168,978,380원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 선순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 후순위 임차보증금이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 낮은 낙찰가 자체가 곧 시장가치 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 아파트와 오피스텔이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2019.11.05. 사용승인된 187세대 단지로, 철근콘크리트구조 지상 20층·지하 2층 건물입니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전, 스프링클러, 도시가스와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 18m, 남동측 폭 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 지목 대, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일면적 실거래 확인. 44.17㎡·53.06㎡ 거래를 21.2149㎡ 대상의 직접 시세로 적용하지 말고, 동일면적 또는 유사면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 임대수익 검증. 소형 면적 물건은 매매가뿐 아니라 실제 월세·보증금 수준과 공실 가능성이 수익성을 좌우합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당관계 대조. 이규의 전세권·임차권과 주택도시보증공사의 청구 관계를 배당요구종기 서류와 채권계산서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이규의 전입·확정일자, 전세권과 임차권은 모두 그보다 늦습니다. 실제 임차인은 1명이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 49%이고 최근 12개월 거래 평균의 21.0%에 불과하지만, 비교 거래의 면적이 대상보다 두 배 이상 큽니다. 여기에 최근 거래 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 물건을 “최근 시세의 21%짜리 초저가 아파트”로 해석하면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 동일면적 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단. 그것이 이 사건의 결론입니다.
