서울중앙지방법원 2025타경103864. 등기상 사건 물건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 김택현은 2021.06.15. 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.01.27. 포천세무서장이 한 국세 압류이며, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 서이슬은 임대차계약일 2021.06.10., 주민등록·점유개시 2021.07.12., 확정일자 2021.06.10.으로 말소기준보다 선순위이며 보증금은 249,000,000원입니다. 일반적인 구조라면 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건으로 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 서이슬 관련 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 29.15㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2021.04.30. 사용승인 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.06.15. 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
2021.06.04. 설정됐던 신신새마을금고·원신새마을금고 근저당은 2021.07.12. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.27. 국세 압류이고, 2024.04.15. 국세 압류, 2025.06.12. 강서구 압류, 2025.09.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서이슬 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.12 / 2021.06.10 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 유수정 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
실제 임차인·점유자로 조사된 대상 중 보증기관 승계나 대위변제로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 서이슬의 보증금을 다른 명의와 중복 합산할 사안은 없습니다. 다만 ‘기사항전’ 점유자는 기초 정보가 부족해 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 98.5%
레미안아트빌은 15세대 규모이고 2021.04.30. 사용승인됐습니다. 대상 면적은 29.15㎡이며, 최근 12개월 실거래는 2026.02. 거래 269,000,000원으로 집계됩니다. 최근 12개월 평균도 269,000,000원이고, 현재 최저매각가 265,000,000원은 이 최근 시세의 98.5%입니다. 최근 거래와 비교하면 감정가가 약간 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 254,555,555원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 269,000,000원 |
전체 거래 평균 254,555,555원만 보면 최저가가 그보다 높지만, 과거 2021년 거래가 다수 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 7.4% 높은 추세이고, 현재 최저가는 최근 시세의 98.5%이므로 최근 시세보다 아주 약간 낮은 수준입니다. 다만 이 차이만으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 서이슬 보증금 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 11,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 서이슬 보증금 249,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 11,490,000원이 배당되는 구조입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기·사건 용도 표시는 근린시설이며, 감정평가 현황은 다세대주택으로 이용중입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 3층 301호이며 2021.04.30. 사용승인, 승강기·난방·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가로장방형 토지로 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중이며 토지면적은 166.0㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,787,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 9.7회, 낙찰률 0.0%로 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 조사된 점유자의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 유수정 보증금 확인. 2024.10.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금 자체가 미상이라 점유·명도 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 254,555,555원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 269,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 98.5%입니다.
- 환금성 점검. 15세대 소규모 물건이고 경매 통계상 평균 유찰 9.7회·낙찰률 0.0%인 만큼 매도 시점을 포함한 출구전략을 먼저 세워야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 다세대주택 이용상태를 건축물대장·현황과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 남은 승부처는 미상 점유와 환금성”
이 사건의 가장 큰 위험은 겉으로 보이는 249,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 하지만 특별매각조건이 명확히 유지된다면 서이슬의 미배당 잔액은 매수인에게 청구되지 않고 임차권등기도 말소되므로 이 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 “보증금 249,000,000원을 추가로 떠안는다”는 식으로 가격을 평가하는 것은 맞지 않습니다.
다만 이 물건을 곧바로 안전형으로 분류하기도 어렵습니다. 전입·보증금이 미상인 점유자가 남아 있고, 세금 압류의 배당 영향도 확인해야 합니다. 가격은 최근 실거래 269,000,000원 대비 최저가 265,000,000원, 즉 98.5%로 약간 낮지만, 경매 통계상 평균 유찰 9.7회와 낙찰률 0.0%가 보여주는 환금성 부담이 더 큽니다. 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 확인과 출구전략 없이는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
