서울중앙지방법원 2025타경103864. 관악구 신림동 레미안아트빌 3층 301호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적은 29.15㎡, 건물은 2021년 사용승인된 지상 4층 규모입니다. 소유자 김택현은 2021년 249,000,000원에 취득했고, 이후 국세·지방세 압류와 임차권등기가 기재됐습니다.

신신새마을금고와 원신새마을금고의 근저당권은 2021년 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 말소기준권리는 2023.01.27. 국(포천세무서장)의 압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2021년에 전입한 임차인 서이슬의 보증금입니다. 이 보증금의 미배당액을 누가 최종 부담하는지는 특별매각조건의 유효성과 적용 범위를 확인해야 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

② 임차인 현황 — 누구의 보증금을 떠안는가

서이슬과 유수정이 각각 기재돼 있으며, '기사항전' 표기는 실제 별도 임차인인지 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재돼 있으나 서이슬의 보증금 채권을 전부 승계했는지 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않고 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 63% 할인처럼 보여도 조건이 먼저다

레미안아트빌은 15세대 규모의 소형 집합건물입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 269,000,000원, 최신 거래도 2026년 2월 269,000,000원입니다. 전체 거래 평균 254,555,555원보다 최근 거래가격이 높으며, 최근 거래 추세는 +7.4%로 표시됩니다.

현재 최저가 169,600,000원은 최근 평균 269,000,000원의 63.0%입니다. 그러나 특별매각조건이 적용되지 않으면 일반 배당규칙상 예상되는 인수액을 더한 252,174,400원을 비교 기준으로 삼아야 합니다. 따라서 이 물건의 할인율은 채권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는지에 직접적으로 좌우됩니다.

2026년 2월 거래 2건은 면적·층·가격이 동일하게 표시돼 있어 중복 집계 여부를 확인할 필요가 있습니다. 최근 표본이 제한적이므로 평균값만으로 개별 호실의 매도가격을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 구조로, 서이슬 보증금 미배당액 82,574,400원이 발생합니다. 특별매각조건의 효력이 인정되면 해당 채권의 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 주택도시보증공사의 청구권과 서이슬 보증금이 법률상 동일 채권의 승계 관계인지 확인되지 않았으므로 두 채권을 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액과 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 역관계

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적인 권리 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득 비용이 같은 비율로 낮아지지 않습니다. 반면 특별매각조건이 유효하게 적용되는 경우에는 해당 보증금 인수가 실질 0원이므로 낙찰가 하락 효과를 누릴 수 있습니다.

일반 인수 추정액은 각 회차에 제시된 예상값이며, 집행비용 추정의 영향으로 낙찰가와 합한 실질취득액은 보증금 249,000,000원과 정확하게 일치하지 않을 수 있습니다. 특별조건 충족 시의 인수 0원은 그 조건이 포괄하는 보증금에 한정되며, 별도 미상 임차인과 세금·명도 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.04.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 소형 건물의 차량 출입과 현장 주차 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 토지면적은 166.0㎡, 공시지가는 2,787,000원/㎡입니다.
• 규제. 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다. 허가구역 지정기간은 매각 전후 적용 여부를 최신 고시로 확인해야 합니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설이나 감정상 이용상태는 다세대주택입니다. 주거용 사용의 적법성, 건축물대장상 용도, 금융기관 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 15세대 규모이며, 경매 평균 유찰 9.8회와 매각률 0.0%가 표시돼 있습니다. 최근 실거래 가격과 별개로 실제 경매 매수 수요는 신중하게 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 반영돼 있는지 확인하세요.
• 권리 포기 주체 확인. 주택도시보증공사가 서이슬의 보증금 반환청구권을 적법하게 승계했는지, 서이슬에게 잔존 청구권이 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 가능성. 잔금 납부 후 해당 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 증빙을 확인하세요.
• 다른 점유자 조사. 유수정의 점유 및 임대차 관계를 확인하고, '기사항전' 표기가 실제 별도 임차인을 의미하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 세금 압류. 포천세무서장·의정부세무서장·강서구 압류에 관련된 당해세와 배당 우선순위를 확인하세요. 세금의 우선순위에 따라 보증금 배당 추정이 달라질 수 있습니다.
• 용도 일치 확인. 근린시설 분류와 다세대주택 이용상태의 차이를 건축물대장·사용승인 자료와 대조하고 실제 주거용 사용의 적법성을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.11. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 후 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 거주자와 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 특별매각조건이 확인된 경우와 확인되지 않은 경우를 분리해 실질취득 비용을 산정하세요. 일반 인수 위험이 있다면 낙찰가에 그 금액을 더해 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 특별매각조건 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “싼 경매”가 되려면 포기조건이 확실해야 한다

레미안아트빌 301호는 감정가 265,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 169,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 실거래가 269,000,000원과 비교하면 가격 차이가 상당합니다.

그러나 이 사건의 진짜 핵심은 249,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 일반 배당 기준으로는 82,574,400원의 인수가 발생할 수 있어 실질취득 부담은 252,174,400원 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라면 실질취득 비용은 보증금 부근에서 크게 달라지지 않습니다.

반면 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 완전하고 유효하게 적용된다면, 주된 보증금 인수는 실질 0원입니다. 이 경우 현재 최저가가 최근 시세의 63.0%라는 사실은 분명한 가격상 장점입니다.

그럼에도 미상 점유자, 세금 압류, 근린시설 분류와 다세대주택 이용상태의 불일치, 평균 9.8회에 이르는 경매 유찰 이력은 쉽게 지나칠 문제가 아닙니다. 특별매각조건의 완전한 효력과 추가 인수 위험이 해소되는지를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리관계 확인이 끝나야 비로소 그 가격을 실제로 얻을 수 있는 물건입니다. 종합 평가는 C등급입니다.