서울중앙지방법원 2025타경103898. 종로구 청운동 ‘청운이지라이프’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 4층이고 사용승인일은 2019.02.11, 대상 면적은 65.2㎡입니다. 소유자 조진경은 2022.03.23 매매를 원인으로 2022.05.25 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 590,000,000원입니다.
권리 흐름의 말소기준은 2024.10.08 접수된 주식회사 코람코자산신탁의 가압류 982,187,110원입니다. 이후 강제경매개시결정과 구로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 정규철은 2022.12.05 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 유승희는 주거 임차인으로 2025.10.15 배당요구를 했으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람 모두 실제 임차인이며, 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 청운동 50-30 4층401호 · 서울특별시 종로구 자하문로 121-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 65.2㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 4층 |
| 소유자 | 조진경 (2022.03.23 매매 · 거래가액 590,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 620,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코람코자산신탁 / 1,060,181,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차인 인수액은 미확정
| 임차인 | 전입 / 사용 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정규철 | 2022.12.05 전입 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금 확인 필요 |
| 유승희 | 전입일 미상 · 주거 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.10.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미확정 |
등기부에서는 2019년 신탁이 이미 말소됐고, 2020년 종로구 압류도 해제·말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 것은 2024.10.08 코람코자산신탁 가압류를 기준으로 한 이후 권리의 소멸 여부와, 그보다 앞선 전입기록을 가진 임차인의 실제 보증금 관계입니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 분리해서 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 620,000,000원은 최근 시세보다 싸지 않다
청운이지라이프는 7세대, 2019.02.11 준공 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 전용 65.2㎡와 71.7㎡를 포함해 6건이며, 전체 평균은 614,500,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 618,500,000원과 최신 거래 607,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 71.7㎡ | 2 | 607,000,000원 |
| 2023.10 | 71.7㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2022.04 | 71.7㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2022.03 | 65.2㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2022.03 | 71.7㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2022.03 | 65.2㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 618,500,000원 |
현재 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%입니다. 최신 거래 607,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.0%로 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 특히 임차인 인수액이 아직 정해지지 않았으므로, 실질취득비용이 최저가 620,000,000원보다 커질 가능성까지 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 코람코자산신탁 | 982,187,110원 | 611,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 코람코자산신탁 | 1,060,181,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 2,042,368,162원, 총 배당액은 611,400,000원, 미배당액은 1,430,968,162원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 같은 주식회사 코람코자산신탁이 가압류 채권자와 경매 신청채권자로 함께 나타나므로 실제 채권 관계와 채권계산서는 원본 대조가 필요합니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수액 0원에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 인수위험이 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 620,000,000원 | 611,400,000원 | 1,430,968,162원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 496,000,000원 | 488,640,000원 | 1,553,728,162원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 396,800,000원 | 390,444,800원 | 1,651,923,362원 |
유찰될수록 낙찰대금과 채권자 배당액은 내려가지만, 임차보증금 인수 여부와 인수 규모는 보증금·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 계산할 수 없습니다. 따라서 496,000,000원이나 396,800,000원으로 내려간다고 해서 그 금액 자체를 곧바로 실질취득비용으로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경복고등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 경복궁역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2019.02.11입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측으로 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,174,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 청운이지라이프는 7세대 규모이고 확인된 실거래는 6건입니다. 거래가격은 580,000,000원부터 650,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정규철 보증금 확인. 2022.12.05 전입이 말소기준 2024.10.08보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 현재 정보만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 유승희 전입일 확인. 2025.10.15 배당요구는 확인되지만 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 두 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 배당표상 인수 0원을 실제 인수액으로 사용하지 마세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균 618,500,000원의 100.2%입니다. 현재 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 채권 원본 대조. 주식회사 코람코자산신탁이 가압류와 경매신청 채권자로 함께 나타나므로 가압류 청구금액 982,187,110원과 신청채권자 청구액 1,060,181,052원의 관계를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “신건 6.2억”보다 먼저 풀어야 할 임차인 변수
이 물건의 말소기준은 2024.10.08 코람코자산신탁 가압류이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 끝낼 수는 없습니다. 정규철은 말소기준보다 앞선 2022.12.05 전입이 확인되고, 유승희도 실제 임차인으로 배당요구를 했지만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 대항력·우선변제·매수인 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득비용도 미정입니다.
가격 역시 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균 618,500,000원의 100.2%이고 최신 거래 607,000,000원보다 높습니다. 최근 추세가 +1.0%이기는 하지만 현재 가격 자체가 최근 시세보다 낮지 않은 데다 임차인 인수위험까지 남아 있습니다. 등기 후순위 권리는 단순하지만, 임차인 확인 전에는 가격도 권리도 합격 판정을 주기 어려운 사건입니다.
