서울중앙지방법원 2025타경103898. 종로구 청운동 ‘청운이지라이프’ 4층 401호, 전용 65.2㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조진경은 2022.05.25. 거래가 590,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2024.10.08. 주식회사 코람코자산신탁의 982,187,110원 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 권리분석상 말소기준이며, 뒤의 강제경매개시결정과 구로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤편이 아니라 점유 관계입니다. 실제 임차인은 정규철·유승희 2명입니다. 정규철은 2022.12.05. 전입해 말소기준일인 2024.10.08.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금까지 확인하지 않은 상태에서 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 유승희 역시 전입신고일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 청운동 50-30 4층401호 · 도로명 서울특별시 종로구 자하문로 121-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 청운이지라이프 · 전용 65.2㎡ · 5층 내 4층 |
| 소유자 | 조진경 (2022.05.25. 소유권 취득 · 거래가 590,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 620,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코람코자산신탁 / 1,060,181,052원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.02.11 |
| 총 세대수 | 7세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부에서는 과거 신탁과 종로구 압류가 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2024.10.08. 코람코자산신탁 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2026.05.06. 구로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 소멸한다고 임차인의 점유·보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 선순위 가능성이 있는 정규철과 전입일이 확인되지 않은 유승희의 보증금과 실제 대항요건을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 아직 숫자로 못 박을 수 없다
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정규철 | 전입 2022.12.05 | 가능·미상 말소기준 전 전입 · 보증금·확정일자 미상 | 미상 확정일자 미상 | 인수 위험 확인 필요 보증금 미상 |
| 유승희 | 전입일 미상 배당요구 2025.10.15 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 인수 여부 미상 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가만 봐도 최근 시세보다 싸지 않다
청운이지라이프의 실거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 614,500,000원이지만 가격 메리트 판단은 과거 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 618,500,000원, 최신 거래는 2024.02. 607,000,000원입니다. 현재 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%로, 이미 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 71.7㎡ | 2 | 607,000,000원 |
| 2023.10 | 71.7㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2022.04 | 71.7㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2022.03 | 65.2㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2022.03 | 71.7㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2022.03 | 65.2㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 614,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 618,500,000원 |
최근 가격 추세는 이전 구간 대비 1.0%로 집계돼 하락 추세 지표는 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균보다 높기 때문에 “신건이라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 성립하지 않습니다. 더욱이 임차인 보증금 승계가 발생하면 실질취득비용은 현재 최저가만으로 판단한 것보다 커질 수 있으므로, 가격 비교 역시 보증금 확인 후 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 620,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,600,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 코람코자산신탁 | 982,187,110원 | 611,400,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 코람코자산신탁 | 1,060,181,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,042,368,162원 중 예상 배당액은 611,400,000원이고, 미배당액은 1,430,968,162원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 임차인 보증금·대항요건이 확정되지 않아 실제 임차인 승계 위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 620,000,000원 | 611,400,000원 | 1,430,968,162원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 496,000,000원 | 488,640,000원 | 1,553,728,162원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 396,800,000원 | 390,444,800원 | 1,651,923,362원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 낮아지지만, 이 사건은 임차인 보증금이 미상입니다. 따라서 향후 회차에서도 낮아진 최저가만 보고 실질취득비용이 그만큼 내려간다고 단정할 수 없습니다. 임차인에게 매수인이 승계할 보증금이 존재하는지 확인한 뒤에야 유찰 가격의 실질적인 의미를 평가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 청운이지라이프 제4층 제401호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경복고등학교 서측 인근이며 다세대주택·연립주택·근린생활시설·각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 경복궁역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.02.11. 위생·급배수·난방·승강기·소화·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 동측으로 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 336.2㎡, 공시지가 5,174,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 총 7세대 규모이며 확인되는 실거래는 6건입니다. 가격 판단 시 개별 호수의 전용면적·층 차이를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정규철 보증금 확인. 2022.12.05. 전입은 2024.10.08. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력과 승계액을 확정해야 합니다.
- 유승희 전입일 확인. 2025.10.15. 배당요구 사실은 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인 보증금이 확인되기 전에는 최저가 620,000,000원을 최종 취득비용으로 보지 마십시오.
- 시세 착시 경계. 신건 최저가는 최근12개월 평균의 100.2%이며 최신 거래 607,000,000원보다도 높습니다. 현재 단계에서 가격 메리트를 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
- 유찰 후에도 임차인부터. 1회 유찰 496,000,000원, 2회 유찰 396,800,000원으로 내려가더라도 승계 보증금이 확인되지 않으면 표면가격만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 규제 확인. 고도지구·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등 지정 내용을 실제 취득·이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 전입·확정일자·보증금 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 시세 이상, 임차인 인수액도 아직 미확정”
이 사건은 등기부만 보면 기준권리 이후의 압류·경매등기가 소멸하는 비교적 읽기 쉬운 구조입니다. 하지만 경매의 실질적인 승부처는 임차인입니다. 정규철은 말소기준보다 앞선 2022.12.05. 전입이 확인되고, 유승희는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 620,000,000원은 최근12개월 평균 618,500,000원의 100.2%이고, 최신 실거래 607,000,000원보다 높습니다. 즉 임차인 인수 위험을 전혀 더하지 않은 현재 최저가만 놓고도 ‘최근 시세보다 싼 물건’이 아닙니다. 권리 확인 전에는 실질취득가 미확정, 가격 확인 결과는 신건 메리트 없음. 이 사건은 보증금과 대항요건을 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단하는 순서가 맞습니다.
