48,020,000원
부산지방법원 2025타경21922. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 제12층 제1207호, 전용면적 21.2859㎡의 아파트입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이며, 주택도시보증공사가 62,327,055원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 양산농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준권리 뒤에 들어온 김민희의 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 추정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 제12층 제1207호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 21.2859㎡ · 지하2층·지상20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,327,055원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2019.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 인수되지 않는다
말소기준권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당권 72,240,000원입니다. 임차인 김민희의 임대차계약일은 2022.04.12., 점유개시일은 2022.04.22., 전입일은 2022.05.17.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 김민희는 대항력이 없고, 2024.04.26. 등기된 보증금 60,000,000원의 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민희 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 60,000,000원 | 전입 2022.05.17 확정 2022.04.14 점유 2022.04.22 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 배당요구 2024.04.26 | 없음 실제 임차인 1명 |
김민희는 임차보증금 60,000,000원의 임차권자이지만, 대항요건을 갖춘 시점이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 동일면적 비교가 아니다
대동레미안센트럴시티5는 187세대이며 사용승인일은 2019.11.05.입니다. 확인된 거래는 3건이고 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 거래는 2025.05. 245,000,000원 1건입니다. 다만 최근 거래 전용면적은 44.17㎡, 다른 거래는 53.06㎡인 반면 본건은 21.2859㎡여서 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최저가 48,020,000원은 최근 12개월 거래가 245,000,000원의 19.6%로 계산되지만, 이는 서로 다른 면적을 단순 비교한 값입니다. 본건과 거래 표본의 전용면적 차이가 크기 때문에 가격 메리트의 직접 근거로 사용할 수 없습니다. 또한 최근 거래는 이전 거래보다 8.4% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 본건도 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 거래 하락과 면적 비교의 한계를 함께 고려하면, 현재 가격이 낮아 보이더라도 동일 면적 또는 유사 소형 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 72,240,000원 | 46,755,640원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 62,327,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당권 배당에 사용되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 87,811,415원이며, 낙찰자 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 87,811,415원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 101,958,107원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 111,860,791원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 대항력 있는 임차인이 없으므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산지하철 1호선 범내골역 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상20층 건물로, 승강기·주차타워·도시가스 난방·스프링클러·공동현관 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 16m, 남동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 최근 거래는 이전 거래보다 8.4% 낮고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 본건은 전용 21.2859㎡이고 확인 거래는 44.17㎡·53.06㎡입니다. 인근의 유사 소형 아파트·도시형생활주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 이후 처리 절차를 확인하세요.
- 임차인 점유·명도. 김민희는 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 퇴거 상태, 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 8.4% 낮으므로 과거 전체 평균 260,000,000원만을 기준으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 주차타워 유지비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 민간임대주택 등록 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 동일 면적 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권이고, 김민희의 전입·점유·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 보증금 60,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로 매수인이 승계하지 않으며, 실질취득액은 48,020,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이고 최근 거래가의 19.6%로 표시되지만, 본건 21.2859㎡와 거래 표본 44.17㎡·53.06㎡는 면적이 다릅니다. 최근 거래 추세도 -8.4%로 하락했습니다. 따라서 권리는 합격이지만, “시세 대비 초저가”라는 결론은 보류해야 합니다. 동일 면적 거래와 민간임대주택등기 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
