서울중앙지방법원 2025타경104171. 사당동 브니엘타워 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 주거용으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 강도형이고, 등기상 말소기준권리는 2021.07.30 주식회사프론티어개발 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 윤채원 가압류 9,260,000원, 김진한 가압류 40,000,000원, 국 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 최지혜가 2021.06.17 전입했고 배당요구도 2025.11.06 접수했습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 대항력 가능·미상으로 분류하고, 실제 매수인 인수액도 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 56-8 2층201호 · 서울특별시 동작구 동작대로29길 178 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 주거용 |
| 대상 면적 | 47.2㎡ |
| 소유자 | 강도형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 422,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 도시형생활주택 |
| 사용승인 | 2018.08.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
등기상 현재 말소기준은 을구 5번 주식회사프론티어개발 근저당권입니다. 이에 앞서 설정됐던 주식회사서우에프앤비대부 근저당권 1,404,000,000원과 주식회사프론티어개발 근저당권 120,000,000원은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지혜 | 2021.06.17 | 미상 | 미상 | 2025.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차보증금을 합산할 문제는 없고, 실제 임차인은 최지혜 1명입니다. 다만 현재 제공된 정보만으로는 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가와 비교한 미배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득가를 455,000,000원으로 고정해서 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 98.9%는 ‘큰 할인’이 아니다
브니엘타워는 10세대, 사용승인일 2018.08.23인 소규모 공동주택입니다. 확인되는 최근 거래는 2025.12의 43.07㎡·2층 460,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 동일하게 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 43.07㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 460,000,000원 |
현재 최저가 455,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 460,000,000원의 98.9%입니다. 숫자상 최근 거래보다 낮기는 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 차이도 제한적입니다. 특히 임차보증금 인수 여부가 미확정이므로, 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사프론티어개발 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 윤채원 | 9,260,000원 | 9,260,000원 |
| 4. 가압류 · 김진한 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 최지혜 | 422,400,000원 | 298,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산정에서는 총 채권액 571,660,000원 중 448,050,000원이 배당되고, 부족액은 123,610,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 산정표의 매수인 인수액은 0원이지만 최지혜의 임차보증금·우선변제관계가 확정되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 455,000,000원 | 448,050,000원 | 123,610,000원 | 298,790,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 364,000,000원 | 358,104,000원 | 213,556,000원 | 208,844,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 291,200,000원 | 286,323,200원 | 285,336,800원 | 137,063,200원 |
배당 산정만 보면 매각가가 낮아질수록 채권 미배당액이 커집니다. 그러나 임차인 최지혜의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “유찰될수록 매수인 실질취득가도 같은 비율로 내려간다”는 결론을 낼 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우에는 미배당 보증금이 별도의 인수비용이 될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택(단지형다세대)이며 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울동작고등학교 남측 인근으로 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 213.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,425,000원/㎡입니다.
- 규제기간. 외국인 등 대상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 브니엘타워는 10세대이며 최근 확인 거래는 1건입니다. 가격 비교 표본이 제한적이라는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 최지혜의 보증금·확정일자·계약기간과 실제 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 지급자료 확인. 전입이 말소기준보다 빠르므로 임대차가 진정한 경우 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 최지혜와 강제경매 채권자 최지혜가 동일 이름으로 확인돼 관계와 채권의 성격을 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 과신 금지. 최저가가 최근 거래의 98.9%이지만 실거래 표본이 1건뿐이며, 임차인 인수액도 미확정입니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금과 우선변제권이 확인되면 현재 455,000,000원 기준 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 항목을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인할 사건
현재 최저가 455,000,000원은 확인되는 최근 거래 460,000,000원의 98.9%입니다. 신건 가격이 최근 거래보다 약간 낮기는 하지만, 단일 실거래 표본만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 임차인 최지혜입니다. 전입일 2021.06.17은 말소기준권리 2021.07.30보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현 단계 결론은 대항력 가능·미상, 실제 인수액 미확정입니다. 배당 산정표의 인수액 0원만 보고 낙찰가를 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최지혜의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
