서울중앙지방법원 2025타경104194. 강남역 인근 강남역효성해링턴타워더퍼스트 14층 1416호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 우성호로, 2020.12.23. 매매를 원인으로 2021.02.26. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 265,000,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.09.05. 접수된 서민금융진흥원의 가압류 10,134,818원입니다. 그 뒤의 우리은행 가압류 13,505,711원, 삼성카드 가압류 6,954,565원, 2025.10.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 먼저 존재하는 점유관계입니다. 현황조사상 박정원의 전입일은 2022.03.03.으로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 825-24 강남역효성해링턴타워더퍼스트 14층 1416호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하7층/지상15층 · 제14층 제1416호 · 사용승인일 2014.06.26. |
| 소유자 | 우성호 · 2021.02.26. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부에는 근저당권이 없고, 경매상 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.09.05. 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 우리은행·삼성카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.05. 삼성카드 가압류 7,546,020원은 2023.08.02. 해제로 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정원 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 박정원은 등기부상 강제경매개시결정의 채권자와 동일한 이름입니다. 제공된 분석 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이것만으로 임차관계를 부정할 수도, 반대로 정상 임차인이라고 확정할 수도 없습니다. 임대차계약서·보증금·점유관계·매각물건명세서 원본 확인이 결론을 좌우합니다.
② 회차별 구조 — 유찰될수록 채권 미배당액 확대
실거래 시세 자료는 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않고, 제공된 회차별 배당 시나리오로만 살펴봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 40,105,094원 | 229,894,906원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 92,363,094원 | 177,636,906원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 134,169,494원 | 135,830,506원 |
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,134,818원 | 10,134,818원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 13,505,711원 | 13,505,711원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,954,565원 | 6,954,565원 |
| 5. 경매개시결정 · 박정원 | 270,000,000원 | 229,894,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권 총액은 300,595,094원, 채권자 예상배당은 260,490,000원, 미배당은 40,105,094원입니다. 모형에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 박정원의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 강남역 남동측 인근으로 오피스텔·각종 상업시설·근린생활시설이 혼재하는 상가지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·신분당선 강남역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 지하7층/지상15층 철근콘크리트구조 건물의 14층 1416호이며 사용승인일은 2014.06.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 토지로, 지목은 대이며 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 43,900,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 박정원의 실제 보증금, 계약일, 확정일자와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만 빠르다는 이유로 대항력을 확정하지 말고 보증금·점유·임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 현황조사상 점유자 박정원과 강제경매 신청채권자 박정원이 동일한 이름이므로 관계인 여부와 실제 임차관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당모형 0원 주의. 배당표의 매수인 인수 0원은 확인되지 않은 임차보증금까지 소멸한다는 의미가 아닙니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 265,000,000원이나 유찰 후 가격을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 확인되므로 현황·공부·사용관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 전입이다
이 사건의 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.09.05. 서민금융진흥원 가압류가 말소기준이고, 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 박정원의 2022.03.03. 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다.
따라서 현재 확보된 정보만으로는 매수인의 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 배당모형상 인수액 0원이라는 숫자보다 중요한 것은 확인되지 않은 임차보증금입니다. 게다가 같은 이름의 박정원이 강제경매 신청채권자로도 등장하므로 실제 임대차관계와 관계인 여부까지 원본 자료로 확인해야 합니다. 등기 후순위는 소멸하지만 선순위 점유관계는 미해결. 이 사건은 임차보증금이 확인되기 전에는 가격보다 권리 확정이 먼저입니다.
