서울중앙지방법원 2025타경104295. 관악구 봉천동 635-477, 국회단지13길 35의 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자 김태환이 2017.08.11 거래가액 127,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 86,400,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권 34,800,000원은 2025.03.24 나라대부금융주식회사로 이전됐고, 나라대부금융 주식회사가 2025.11.05 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후의 경매 대상 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 물건에서 더 신중히 볼 부분은 권리보다 가격 비교의 질입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 233,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 확인된 매매사례는 2023.10의 225,000,000원 1건뿐이며, 그 거래의 전용면적은 46.56㎡로 본건의 비교대상 면적 41.7㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 103.6%라는 수치는 신건이 확인 거래가보다 높다는 신호로는 쓸 수 있지만, 이를 정밀한 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-477 1층101호 · 서울특별시 관악구 국회단지13길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 비교대상 면적 | 41.7㎡ |
| 소유자 | 김태환 (2017.08.11 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나라대부금융 주식회사 / 34,276,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제 순위가 낙찰자에게 직접 연결되는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2017.08.11 국민은행 근저당권 86,400,000원이고, 2024.01.29 설정된 한국캐피탈 근저당권 34,800,000원은 말소기준 이후 권리입니다. 이 근저당권은 2025.03.24 나라대부금융주식회사로 이전됐으며, 2025.11.05 나라대부금융 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2.33억은 확인 거래가의 103.6%
확인되는 영광빌라(635-477)의 매매사례는 2023.10 1건입니다. 전용 46.56㎡, 1층, 거래가 225,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 233,000,000원은 이 금액의 103.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 46.56㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 평균 | 46.56㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,738,000원 |
매각가 233,000,000원 가정 시 집행비용 4,062,000원, 국민은행 근저당 86,400,000원, 을구 7번 근저당권 34,800,000원이 반영되고 소유자 잔여는 107,738,000원입니다. 채권 합계 121,200,000원은 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 은천로변에 노선버스정류장이 있습니다. 봉천역(지하철 2호선)은 남동측 약 730미터 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수시설과 도시가스 공급에 의한 개별 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 172.0㎡, 제1종일반주거지역이며 남서 하향 완경사의 세로장방형 토지입니다. 북측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·연식. 영광빌라(635-477)는 총 8세대이며 사용승인일은 1992.03.19입니다. 확인된 매매사례는 1건으로 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검증. 현재 최저가 233,000,000원은 확인 실거래 225,000,000원의 103.6%입니다. 비교거래가 2023.10 1건이고 면적도 불일치하므로 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 제공 시나리오상 1회 유찰 시 186,400,000원, 2회 유찰 시 149,120,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 본건에 실제 적용되는 범위와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 매각기일 2026.08.19 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사와 변동사항을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 86,400,000원 이후의 경매 대상 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 신건 최저가 233,000,000원은 확인된 실거래 225,000,000원의 103.6%이고, 그 거래마저 2023.10 1건에 전용면적 46.56㎡로 본건 41.7㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격은 추가 시세 확인 없이는 보수적으로 접근할 사건입니다.
