서울중앙지방법원 2025타경104295. 관악구 봉천동 국회단지13길 35에 있는 영광주택빌라 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 다세대주택이며 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 세대입니다. 현재 소유자는 김태환이고 2017년 7월 매매를 원인으로, 같은 해 8월 127,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2017년 8월 11일입니다. 이날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 한국캐피탈 근저당권은 나라대부금융으로 이전되었고, 나라대부금융이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임대관계 미상이라는 별도의 확인 과제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-477, 국회단지13길 35, 1층 101호 |
| 건물명 | 영광주택빌라 · 영광빌라(635-477) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 면적 참고 | 시세 분석 기준 41.7㎡ · 비교 거래 46.56㎡ (면적 불일치) |
| 건축 / 세대 | 1992.03.19 · 8세대 |
| 소유자 | 김태환 (2017.08.11 소유권이전 · 거래가 127,000,000원) |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 최저매각가 | 149,120,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 나라대부금융 주식회사 / 34,276,819원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 현황 | 감정평가상 다세대주택 이용 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2017.08.11 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 86,400,000원입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 근저당권(채권최고액 34,800,000원)은 2025.03.24 나라대부금융주식회사로 이전됐습니다. 같은 근저당권의 채권자 변경이므로 두 회사의 채권을 별도로 합산해서는 안 됩니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 66.3%라는 숫자의 함정
이 물건의 최저매각가는 149,120,000원이고, 확인된 참고 실거래가격은 225,000,000원입니다. 단순 비교하면 최저가가 참고 거래금액의 66.3%이므로 상당한 차이가 있습니다. 그러나 비교 거래는 2023년 10월에 이뤄진 단 한 건으로, 현재 가격 수준을 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 실거래 | 46.56㎡ | 1층 | 225,000,000원 |
| 실거래 참고 평균 | 46.56㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
| 분석 대상 감정가 | 기준 41.7㎡ | 1층 | 233,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 기준 41.7㎡ | 1층 | 149,120,000원 |
특히 비교 거래 면적 46.56㎡와 분석 기준 면적 41.7㎡가 서로 다릅니다. 같은 건물의 거래이더라도 면적 차이와 내부 상태 차이를 고려해야 합니다. 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰돼 149,120,000원으로 내려온 사실은 명확하지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
이 빌라는 8세대 규모이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 두 차례 유찰된 상태입니다. 경매가격이 낮아진 것은 긍정적이지만, 소규모 다세대주택 특성상 아파트처럼 풍부한 거래 표본으로 가격을 검증하기 어렵다는 점을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,887,680원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈(나라대부금융 승계) | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 25,032,320원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 확정 채권액과 배당순위, 집행비용, 조세채권 및 임차인 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 한국캐피탈 근저당권은 나라대부금융으로 이전된 권리입니다.
④ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 149,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 119,296,000원 | 4,374,144원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 95,436,800원 | 27,881,062원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가가 내려가면서 담보채권의 미배당이 발생하는 구조입니다. 그러나 후순위 담보권의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않은 만큼 그 위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 은천로 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 봉천역(지하철 2호선)은 남동측 약 730m 지점에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 세대입니다. 외벽 적벽돌 마감, 이중창호, 도시가스 개별난방 및 기본 위생·급배수시설을 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 북측 약 6m 도로와 남동측 약 4m 계단식 도로에 접하며 은천로로 연결됩니다. 대지는 남서 하향 완경사지에 조성되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 3,382,000원/㎡입니다. 실제 거래 허가 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 비교할 실거래 표본이 적습니다. 현재 확인된 참고 거래는 2023.10의 1건이며 면적도 달라 매도 가능가격을 신중하게 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 확정일자 및 보증금 관련 사항을 확인하고 선순위 대항력 여부를 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.08.11 국민은행 근저당을 말소기준으로 확인하고 2025.03.24 근저당권 이전 및 나라대부금융의 경매신청 관계를 대조하세요.
- 배당 귀속 확인. 신청채권자 청구액 34,276,819원과 예상배당표의 승계 근저당 배당액 34,800,000원, 회차별 신청채권자 배당 0원 표시 간 차이를 확인하세요.
- 시세 재확인. 2023년 거래 225,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 동일 면적·유사 층·상태의 최신 실거래 및 실제 매도가격을 조사하세요.
- 내부 상태 점검. 1층 다세대주택의 습기, 누수, 채광, 창호 및 노후 설비 등을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래허가구역의 지정 대상과 해당 주택의 실제 적용 여부를 관할 기관 및 매각 관련 서류에서 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도·명도에 필요한 비용을 입찰예산에 반영하세요.
- 회차 전략. 현재 최저가 149,120,000원과 추가 유찰 가정가격 119,296,000원·95,436,800원을 비교하되, 입찰 상한은 검증된 현재 시세와 총취득비용을 바탕으로 결정하세요.
맺으며 — “64% 할인”과 “현재 시세보다 저렴”은 다르다
서울중앙지방법원 2025타경104295는 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰돼 149,120,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권이 소멸하며 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 시세 비교의 근거는 2023년의 면적이 다른 실거래 한 건뿐입니다. 참고가격 대비 66.3%라는 수치만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상과 8세대 소규모 빌라의 환금성 위험이 더해집니다.
결론은 “등기상 권리 정리는 비교적 명확하나, 입찰 판단은 조건부 보류”입니다. 실제 점유·대항력 관계를 먼저 확인하고, 최신 유사 물건 거래를 통해 매각가의 적정성을 검증한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실질적인 취득 안전성과 재매도 가능가격이 더 중요합니다.
