서울중앙지방법원 2025타경104328. 신림동 산자락빌라 비동 지1층 비01호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김남규이고, 과거 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당과 곽노성 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.07. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 박희경이 2021.03.25. 주민등록을 마쳤고, 2021.02.22. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖고 있다는 점입니다.
박희경의 임차보증금은 200,000,000원입니다. 배당요구도 했지만 신건 매각가 185,000,000원에서 집행비용 3,390,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 181,610,000원뿐입니다. 부족한 18,390,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 단순히 싸지는 구조가 아니라, 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 따라 올라가는 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 254-134 산자락빌라 비동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 4층 · 제비동 제지1층 제비01호 · 사용승인일 2012.01.17 |
| 소유자 | 김남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,863,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 남아 있는 핵심 임차권은 박희경의 을구 5번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.02.18., 확정일자는 2021.02.22., 점유개시는 2021.03.17., 주민등록일자는 2021.03.25.입니다. 경매개시결정일 2025.11.07.보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희경 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.03.25 / 2021.02.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
| 제비 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
가격 판단에서는 전체 평균 150,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2024.06. 160,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 115.6%입니다. 최저가 자체부터 최근 거래가격을 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 53.28㎡ | -1 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 53.28㎡ | -1 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 17.12㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
다만 거래 표본의 면적은 본건 목표 면적 59.96㎡와 일치하지 않습니다. 최근 2건은 53.28㎡ 지하층이고, 과거 1건은 17.12㎡ 2층이어서 개별 호수의 직접 비교자료로는 한계가 있습니다. 그렇더라도 데이터상 최근 12개월 기준 최저가 비율이 이미 115.6%이고, 실제 입찰자는 여기에 박희경 미배당 보증금까지 부담해야 하므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 박희경 보증금 | 200,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 203,863,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당 가정에서는 박희경 보증금 중 181,610,000원이 배당되고, 부족분 18,390,000원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 203,863,447원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신우초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 4층 건물의 지1층 비01호이며 사용승인일은 2012.01.17입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 확인되며, 지형높이는 급경사, 지형형상은 세로장방입니다. 공시지가는 2,065,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 부설주차장. 주차장법에 따른 부설주차장이 인근 신림동 255-249에 별도로 설치되어 있습니다.
- 환금성. 한솔산자락빌라는 39세대이고 본건은 지하층 다세대입니다. 최근 거래 표본도 적고 면적 정합성이 낮아 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가 확인. 신건 기준 최저가 185,000,000원에 박희경 인수 18,390,000원이 더해집니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 최저가는 148,000,000원·118,400,000원으로 낮아지지만 인수액은 54,872,000원·84,057,600원으로 증가합니다.
- 박희경 배당 결과 확인. 보증금 200,000,000원 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- “제비” 점유관계 재확인. 전입일·확정일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 열어 두고 원문 확인이 필요합니다.
- 시세 비교 보수적으로. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 160,000,000원이고 현재 최저가 비율은 115.6%입니다. 거래 면적도 본건 목표 면적과 일치하지 않습니다.
- 지하층·급경사 입지 확인. 현장 방문으로 채광·습기·환기·진입 여건과 실제 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 감정자료에 기재된 지정기간과 적용 대상을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 사건
이 사건의 승부처는 최저매각가가 아닙니다. 박희경은 2021.03.25. 전입하고 2021.02.22. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며 보증금은 200,000,000원입니다. 신건 배당 가정에서도 18,390,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있어, 현재 실질취득은 203,390,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 뒤에도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 148,000,000원으로 내려가지만 인수액이 54,872,000원으로 커지고, 2회 유찰 시 낙찰가는 118,400,000원이지만 인수액이 84,057,600원으로 더 커집니다. 반면 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 160,000,000원입니다. 표면 가격은 내려가도 실질취득 부담은 200,000,000원 수준에서 유지되는 구조라 단순 유찰 할인만 보고 접근하기 어렵습니다.
여기에 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않은 “제비” 점유 정보와 지하층 다세대라는 환금성 변수까지 남습니다. 결론은 권리 인수 부담 큼, 가격 메리트 부족, 추가 점유관계 확인 필요입니다. 이 물건은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 최종 배당 후 실제로 얼마를 인수하게 되는지가 먼저입니다.
