서울중앙지방법원 2025타경104328. 관악구 신림동 산자락빌라 비동 지하 1층 비01호, 다세대주택입니다. 감정가 185,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 118,400,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 64%이지만, 이 물건의 가격 구조를 결정하는 것은 최저가보다 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원입니다.

등기부에는 박희경 명의 주택임차권이 2025년 3월 19일 등기돼 있습니다. 임대차계약은 2021년 2월 18일, 확정일자는 2021년 2월 22일, 점유개시는 2021년 3월 17일, 전입신고는 2021년 3월 25일입니다. 이후 2025년 11월 7일 한국주택금융공사의 강제경매가 개시됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다. 즉, 선순위 임차권의 잔액을 가격 계산에서 제외할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부의 과거 근저당권은 현재 인수 위험의 중심이 아닙니다. 2012년 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2021년에 말소됐고, 2013년 왕순길 지분에 설정된 곽노성 근저당권 (채권최고액 300,000,000원)도 2016년에 말소됐습니다. 반면 박희경의 주택임차권은 말소기준인 2025년 강제경매개시결정 이전에 등기된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있음

실제 임차인은 박희경 1명입니다. 보증기관의 대위신고를 별도 임차인으로 중복 계산할 사항은 없습니다. 임차권등기 접수일은 2025년 3월 19일이며, 배당요구도 확인됩니다. 우선변제권이 있다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다. 배당재원이 부족한 경우, 대항력에 기초한 미변제 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

산자락빌라 관련 실거래 참고자료는 총 3건입니다. 그중 비교적 최근인 2024년 거래 2건이 모두 160,000,000원이며, 전체 3건 평균은 150,000,000원입니다. 다만 대상 면적 59.96㎡와 거래 면적 53.28㎡·17.12㎡가 일치하지 않고, 최신 거래도 2024년 6월이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 가격을 대상 호실의 확정적인 현재 시세로 간주할 수 없습니다.

최저가 118,400,000원은 2024년 참고 평균 160,000,000원의 74.0%에 불과합니다. 그러나 이것은 인수액을 제외한 수치입니다. 예상 인수액까지 합친 202,457,600원은 참고 거래 평균 160,000,000원의 약 126.5%입니다. 단순 최저가 비교와는 결론이 정반대로 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,400,000원 가정)

집행비용 2,457,600원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 115,942,400원이 배당되는 추정입니다. 한국주택금융공사의 청구액 203,863,447원은 배당되지 않는 시나리오이며, 이 채권자의 미배당액을 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요인은 미반영이므로 최종 인수액은 확정배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격을 내려도 인수액이 증가한다

이 경매는 일반적인 무임차·무인수 물건처럼 유찰에 따라 취득원가가 큰 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 보증금 200,000,000원을 전액 배당하지 못하는 한, 낙찰대금 하락분 상당액이 임차보증금 부족분으로 이동합니다.

각 회차의 실질취득은 제시된 낙찰가 가정에 예상 인수액을 더한 금액입니다. 회차별 실제 낙찰가격을 예측한 것은 아니며, 집행비용 추정에 따라 보증금 200,000,000원을 소폭 초과합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울신우초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트·공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2012.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 층 위치. 대상 호실은 지하 1층입니다. 지하층의 채광·환기·습기·누수 상태와 실제 주거환경은 현장 확인이 중요합니다.
• 도로·토지. 북동측과 남서측으로 약 4m 내외 포장도로와 접하며, 토지 지형은 급경사로 조사됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 관련 사항, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 대상 다세대주택에 실제 적용되는 범위와 매수인 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 관련 주택 규모는 39세대이며, 확인되는 거래 표본은 3건으로 제한적입니다. 대상 면적과 일치하는 거래가 없어 현재 매도 가능 가격이나 처분 기간을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 5번 박희경의 임차보증금 200,000,000원, 임차권등기 내용, 전입일자, 확정일자 및 매각물건명세서 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 상한 검토. 최저가에 낙찰된다는 가정의 인수액은 84,057,600원입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 변하므로 낙찰대금과 별도로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권 소멸조건 확인. 임차권자가 배당만으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조입니다. 미변제 보증금의 처리와 임차권 정리, 주택 인도에 필요한 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 비교 가능한 시세 재확인. 2024년 53.28㎡ 거래를 대상 면적 59.96㎡의 현재 시세로 단정하면 안 됩니다. 동일면적·지하층·유사 상태의 거래 및 현재 매물을 따로 확인해야 합니다.
• 지하층 현장 실사. 습기·결로·누수·배수·환기·채광, 설비 및 공용부 상태를 점검해야 합니다.
• 부설주차장 권리 확인. 신림동 255-249에 별도 부설주차장이 등기돼 있으므로 실제 사용권과 관리 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·명도비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 등 배당변수, 취득세 및 인도·명도 관련 추가 지출을 확인해야 합니다.
• 매각공고 재확인. 2026.10.28 매각기일의 변경 여부, 매각조건, 특별매각조건, 입찰보증금과 최신 등기·현황조사 원본을 입찰 직전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금은 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 118,400,000원이 곧 취득가격은 아니라는 사실입니다. 임차인 박희경의 선순위 임차보증금 200,000,000원 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 회차의 실질취득은 202,457,600원으로 추정됩니다.

참고 거래가격 160,000,000원과 비교하면 실질취득이 높고, 감정가 185,000,000원도 초과합니다. 다만 거래사례와 대상 호실의 면적이 다르고 거래 시점도 오래됐으므로, 정확한 가격 차이는 동일 조건의 추가 시세 검증이 필요합니다. 여기에 지하층 특성, 거래 표본 부족, 두 차례 유찰이라는 요소까지 감안하면 현재 가격을 매력적인 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 추가 유찰만으로 해결되는 구조도 아닙니다. 선순위 임차보증금의 인수 문제가 해소되거나, 실질취득 약 2억 원 이상을 정당화할 만한 대상 호실의 객관적인 최신 시세가 확인되지 않는 한, 최저가 할인율만을 근거로 응찰하는 것은 위험합니다. 이 경매의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조와 실질취득 총액입니다.