부산지방법원 2025타경21951. 부산 영도구 대교동1가 ‘어반젠트리’ 101동 3층 301호, 공부상 업무시설이며 현황은 주거용 오피스텔입니다. 소유자 오세한은 2022.04.06. 매매계약을 원인으로 270,000,000원에 취득했고, 임차인 권락훈은 2022.04.29. 점유를 시작해 같은 날 확정일자를 받고 2022.05.02. 전입했습니다. 이후 2024.05.03. 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
핵심은 이 임차권이 2024.07.30. 신한은행 가압류보다 먼저라는 점입니다. 원칙대로라면 현재 최저가 168,700,000원에서 집행비용 3,161,800원을 뺀 165,538,200원이 임차인에게 배당되고, 부족분 54,461,800원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그런데 2026.06.16. 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 사건의 실질 취득가는 최저가 168,700,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 대교동1가 176 어반젠트리 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 · 공실상태 |
| 대상면적 | 52.3469㎡ |
| 소유자 | 오세한 (2022.04.06. 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,402,253원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수 54,461,800원, 확약 후 실질 0원*
실제 임차인은 권락훈 1명입니다. 전입 2022.05.02., 확정일자 2022.04.29., 보증금 220,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 말소기준권리인 2024.07.30. 신한은행 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 임차권입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.16. 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액 변제되지 않아도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권락훈 | 2022.04.29 / 2022.05.02 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 실질 0원* |
* 확약이 없다고 가정한 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 54,461,800원이며, 3회 유찰 시 87,729,440원, 4회 유찰 시 114,343,552원입니다. 본 분석의 실질 인수 0원은 2026.06.16. 제출된 확약을 적용한 값입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 -9.2% 하락 추세
어반젠트리 거래 10건의 전체 평균은 299,680,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 279,766,666원과 최신 거래 226,600,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.2% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 49.32㎡ | 3 | 226,600,000원 |
| 2024.03 | 47.6㎡ | 19 | 290,200,000원 |
| 2023.11 | 47.6㎡ | 14 | 322,500,000원 |
| 2022.10 | 47.6㎡ | 8 | 307,400,000원 |
| 2022.09 | 47.6㎡ | 15 | 322,500,000원 |
| 2022.07 | 47.6㎡ | 10 | 307,400,000원 |
| 2022.07 | 47.6㎡ | 18 | 335,400,000원 |
| 2022.07 | 47.6㎡ | 9 | 307,400,000원 |
| 2022.06 | 47.6㎡ | 11 | 307,400,000원 |
| 2022.04 | 52.35㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 279,766,666원 |
현재 최저가 168,700,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 168,700,000원이므로 시세 비교 기준 역시 이 금액입니다. 최신 거래 226,600,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.2%이므로, 전체 평균 299,680,000원 대비 할인폭만으로 가격 가점을 크게 주는 방식은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 권락훈 보증금 | 220,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 8,569,148원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,402,253원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권락훈 보증금 미배당액은 54,461,800원입니다. 다만 2026.06.16. 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔이며 공실상태입니다.
- 입지. 부산영도경찰서 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2022.04.21.입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 어반젠트리 72세대, 준공일 2022.04.22.이며 거래 10건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 권락훈의 을구 1번 주택임차권은 원래 말소기준보다 앞선 권리이므로 확약에 따른 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 구분. 현재 회차 계산상 미배당 54,461,800원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.2% 낮으므로 과거 전체 평균 299,680,000원만으로 적정가를 잡지 않아야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실상태이므로 현장 상태와 실제 점유 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기 원문과 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 168,700,000원만 놓고 보면 배당 후 54,461,800원이 남아 매수인이 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약에서 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원*입니다.
가격도 확약 적용 실질취득 168,700,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 279,766,666원의 60.3%이고 최신 거래 226,600,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.2%인 하락 흐름이고, 물건도 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 결론적으로 권리의 핵심 리스크는 확약으로 해소됐지만, 최종 판단은 확약 원본·임차권 말소와 하락하는 실거래 흐름을 함께 확인하는 사건입니다.
