서울중앙지방법원 2025타경104370. 서울 중구 신당동 남산스위트 3층 302호, 현황 주거용으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 신현민의 165,000,000원 임차보증금입니다. 신현민은 2022.10.20 전입·점유했고 확정일자는 2022.09.20입니다. 현재 말소기준으로 제시된 김승민의 가압류는 2023.11.09이므로, 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 이후 2024.11.08 을구 3번 주택임차권까지 등기돼 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 분석됩니다.
임차인은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사하지만, 최저가 152,000,000원에서는 집행비용 2,928,000원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아갈 예상배당이 149,072,000원에 그칩니다. 보증금 165,000,000원 중 15,928,000원이 미변제되고, 이 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 매각물건명세서에도 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 3층302호 · 서울특별시 중구 동호로11마길 20-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 |
| 소유자 | 이희원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현민 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2020.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2020.09.16 설정된 서서울농업협동조합 근저당 990,000,000원은 2021.01.15 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재 경매에서 임차인보다 앞서는 살아 있는 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.09 김승민 가압류 130,000,000원이고, 신현민의 전입·점유는 2022.10.20이므로 그보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현민 | 3층 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.10.20 / 2022.09.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
신현민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구도 했지만, 대항력이 있으므로 배당에서 부족한 부분은 사라지는 것이 아니라 매수인 인수 문제로 연결됩니다. 또한 자료에는 신현민과 관련해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으므로, 입찰 전 임대차 원계약과 점유관계 원본 대조가 필요합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 고정된다
이 물건은 대항력 인수형의 전형적인 가격 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 함께 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미변제 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가가 152,000,000원에서 121,600,000원, 97,280,000원으로 내려가도 “싸진 만큼 이득”이 되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 15,928,000원 | 167,928,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 45,902,400원 | 167,502,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 69,871,040원 | 167,151,040원 |
직접 비교할 실거래 가격 근거가 제시되지 않은 만큼 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 적어도 현재 구조만 놓고 보면 실질취득이 감정가보다 높기 때문에 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 신현민 보증금 | 165,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 가압류 · 김승민 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신현민 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,555,051원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 신현민 보증금 중 15,928,000원이 부족해 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장충중학교 남측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택·상가주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로·버스정류장·지하철역 등이 있어 도로교통과 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로 사용승인일자는 2020.08.21이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 접도. 감정요항표상 본건은 맹지이고 인근에 도로가 소재합니다. 토지는 사다리형 완경사지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 남산스위트는 8세대 규모이며, 공시지가는 2,685,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장 전유부상 2,3층으로 기재돼 있으나 현황은 3층에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 합산. 현재 회차 기준 최저가 152,000,000원 + 인수 15,928,000원 = 실질취득 167,928,000원으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 45,902,400원, 2회 유찰 시 69,871,040원으로 증가해 총부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 신현민의 2022.09.05 임대차계약, 2022.09.20 확정일자, 2022.10.20 전입·점유 및 실제 보증금 지급관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임차인의 실체·점유·금전거래를 추가 확인해야 합니다.
- 맹지·현황 확인. 감정요항표상 맹지이며 공부상 층 표시와 현황에도 차이가 있어 현장 접근과 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 입찰 직전 최종 명세서에서 을구 3번 임차권의 인수 문구와 배당요구 상태가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 최저가 숫자보다 임차보증금의 미배당 구조를 먼저 봐야 합니다. 신현민은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 보증금은 165,000,000원입니다. 신건에서 예상되는 인수액은 15,928,000원, 실질취득은 167,928,000원으로 감정가의 110.5%입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 121,600,000원으로 내려가지만 인수액은 45,902,400원으로 늘어 실질취득은 167,502,400원입니다. 2회 유찰 시에도 97,280,000원 + 69,871,040원 = 167,151,040원입니다. 결국 이 물건은 최저가가 내려가도 매수인의 총부담이 거의 고정되는 대항력 인수형입니다. 실거래 비교 근거도 없어 싸다는 판단을 할 수 없고, 소규모 다세대·맹지 조건까지 함께 점검해야 합니다. 가격보다 먼저 인수구조를 확인해야 하는 사건입니다.
