서울중앙지방법원 2025타경104384. 서울 관악구 남현동 제이엠빌리지 2층 202호입니다. 2021년 사용승인된 9세대 규모의 다세대주택으로, 감정가는 333,000,000원입니다. 현재 두 번 유찰되어 최저매각가는 213,120,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그런데 이 사건은 가격보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 바로 2024년 10월 30일 등기된 김동주의 주택임차권입니다.

김동주의 주민등록일은 2022년 10월 25일, 확정일자는 2022년 10월 6일입니다. 말소기준으로 표시된 2025년 11월 17일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력을 갖춘 임차권으로서, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제로 매각물건명세서에도 이 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준은 2025년 11월 17일 강제경매개시결정입니다. 등기부상 그보다 먼저 성립한 김동주의 주택임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리와 다르게 취급해야 합니다. 임차권등기 자체가 2024년 10월 30일에 이루어졌고, 전입과 확정일자는 그보다도 앞섭니다.

소유권 이력도 함께 볼 필요가 있습니다. 2021년 6월 17일 소유권보존등기 후 수협은행을 수탁자로 하는 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁은 2022년 10월 25일 말소되었습니다. 현재 등기상 공유자는 문순아와 장박입니다. 이미 말소된 신탁을 별도의 매수인 인수채무로 산정할 근거는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

김동주는 대항력과 우선변제권을 함께 갖추고 있으며 배당요구도 한 상태입니다. 그러나 우선배당 대상이라는 사실이 보증금 전액 회수를 보장하지는 않습니다. 매각대금이 부족하면 배당으로 회수하지 못한 잔액이 남고, 바로 그 잔액이 매수인에게 문제 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

제이엠빌리지의 확인된 최근 실거래는 2026년 2월 360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 360,000,000원이지만 거래가 1건이므로 사실상 같은 거래를 두 번 표현한 수치입니다. 비교 거래의 전용면적은 24.11㎡, 본건은 22.8㎡로 완전히 일치하지 않습니다.

최저매각가 213,120,000원은 최근 실거래의 59.2%입니다. 그러나 이 비율은 매수인에게 승계될 수 있는 임차보증금 잔액을 반영하지 않습니다. 예상 인수액까지 더하면 실질취득은 333,783,680원으로, 최근 실거래 360,000,000원의 약 92.7%입니다. 비교 거래와의 차이는 약 26,216,320원으로 줄어듭니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 330,000,000원은 예상배당표에서 별도 항목으로 표시하되, 이를 매수인이 승계하는 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 김동주 보증금의 미배당 잔액을 기준으로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 것은 대항력 임차보증금의 고정 효과입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가를 낮추더라도 보증금 330,000,000원에 가까운 실질취득 구조가 유지됩니다.

실질취득은 각 회차 최저가와 예상 매수인 인수액을 합산한 수치입니다. 집행비용 추정액의 회차별 차이로 보증금 330,000,000원보다 다소 높으며, 취득세·등기·명도·수리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 남현동 사당초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2·4호선 사당역은 도보 약 10~15분 거리로 조사되었습니다.
• 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 본건은 2층 202호이며 승강기·주차장·난방설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 내부상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조 및 이용상황은 건축물대장 현황도를 기준으로 표시되어 실제 현장 상태를 재확인해야 합니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역으로 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 도로에 각각 접합니다. 토지면적은 166.4㎡, 공시지가는 5,805,000원/㎡입니다.
• 규제. 교육환경보호구역·상대보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 실제 거래 유형에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 9세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인된 최근 실거래는 1건이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 단일 실거래 가격만으로 재매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 을구 1번 김동주 임차권의 대항력과 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 배당금 확정 전제 금지. 예상배당 209,336,320원과 인수 120,663,680원은 추정치입니다. 실제 배당순위와 집행비용 등에 따라 잔액이 변동할 수 있습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 최저가 213,120,000원만 기준으로 투자수익률을 계산하지 말고, 예상 인수액을 합한 333,783,680원을 출발점으로 삼아야 합니다.
• 유찰 후 매수원가 재계산. 추가 유찰 시 입찰가격은 낮아지지만 임차보증금 미배당분은 증가합니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차권등기와 점유 확인. 임차권등기 및 배당요구가 존재하지만, 현재 실제 점유 상태는 현장 재확인이 필요합니다. 보증금 반환과 임차권 말소, 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 시세 표본 보완. 최근 거래 1건의 360,000,000원만으로 적정가를 확정하기 어렵습니다. 본건과 전용면적·층·상태가 유사한 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·수리비. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 내부 하자 및 수리 가능성을 검토하고, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 두 번, 실질취득은 여전히 3.3억대”

이 물건의 핵심 위험은 분명합니다. 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가로 낙찰받으면 예상 미배당 잔액 120,663,680원을 인수할 수 있습니다. 결국 매수인이 고려할 실질취득은 333,783,680원으로 계산됩니다.

최근 실거래 360,000,000원보다 약 7.3% 낮지만, 해당 거래는 1건뿐이며 본건과 전용면적도 다릅니다. 더욱이 취득 관련 비용과 내부 상태의 불확실성까지 고려하면 충분한 가격 안전마진이 확보되었다고 단정하기 어렵습니다. 평균 유찰 횟수 3.2회인 소규모 다세대주택이라는 점도 주의할 요소입니다.

추가 유찰을 기다리더라도 이 사건에서는 인수 보증금이 늘어 실질취득액이 약 3.3억원 수준에서 유지되는 구조입니다. 따라서 낮은 최저가를 근거로 공격적으로 응찰할 사건은 아닙니다. 임차권 처리 조건, 정확한 배당액, 실제 점유와 내부 상태, 추가 비교 거래를 확인한 이후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 표면 가격은 낮아졌지만 권리 부담은 남아 있습니다. 권리 위험 주의, 가격 메리트는 제한적입니다.