서울중앙지방법원 2025타경104384. 관악구 남현동 제이엠빌리지 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 김동주의 임차보증금 330,000,000원입니다. 김동주는 2022.10.25. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.06., 임차권등기는 2024.10.30. 접수됐습니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있고, 말소기준으로 선언된 2025.11.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액은 매수인이 떠안습니다.
신건 최저가는 333,000,000원으로 보증금 330,000,000원보다 높지만 집행비용이 먼저 빠지면서 임차인 예상배당은 327,538,000원에 그칩니다. 결과적으로 2,462,000원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 266,400,000원으로 내려가지만 인수액은 68,129,600원, 2회 유찰 시 낙찰가는 213,120,000원인데 인수액은 120,663,680원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 올라가는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 문순아 지분 6분의 1 · 장박 지분 6분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2025.11.17. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이전에 존재하던 수협은행 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 김동주의 임차관계는 전입·점유 2022.10.25., 확정일자 2022.10.06.로 말소기준보다 앞서며, 2024.10.30. 을구 1번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김동주 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2022.10.25 / 2022.10.06 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 333,000,000원 | 2,462,000원 | 335,462,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 266,400,000원 | 68,129,600원 | 334,529,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 213,120,000원 | 120,663,680원 | 333,783,680원 |
② 시세 비교 — 92.5%라는 숫자만 보면 안 된다
시세 매칭 기준 면적은 22.8㎡이고, 최근 확인된 거래는 2026.02 · 24.11㎡ · 2층 · 360,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 360,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 표면상 최저가 333,000,000원은 최근 시세의 92.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.11㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.8㎡ 매칭 | 1건 | 360,000,000원 |
하지만 실제 비교 기준은 최저가 333,000,000원이 아니라 현재 회차의 실질취득 335,462,000원입니다. 그래도 최근 거래 360,000,000원보다 낮지만, 시세 표본 자체가 1건뿐이고 제이엠빌리지는 총 9세대라 가격 확신을 크게 주기는 어렵습니다. 특히 유찰 이후에도 실질취득액이 334,529,600원·333,783,680원 수준으로만 내려가므로 유찰률만큼 투자 메리트가 커지는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 1. 임차인 김동주 보증금 | 330,000,000원 | 327,538,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차인 김동주의 보증금 중 327,538,000원이 배당되고 2,462,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 도보 약 10-15분 거리에 지하철 2·4호선 사당역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2021.06.02. 급배수·위생·난방설비와 승강기·주차장이 구비된 것으로 추정됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 166.4㎡, 공시지가 5,805,000원/㎡, 완경사·가로장방·세로각지(가)입니다.
- 환금성. 총 9세대이며 최근 12개월 동일 매칭 실거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 신건은 333,000,000원 + 인수 2,462,000원, 1회 유찰은 266,400,000원 + 68,129,600원, 2회 유찰은 213,120,000원 + 120,663,680원으로 비교해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김동주의 보증금 330,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지에 따라 최종 인수액이 달라집니다.
- 임차권등기 원본 대조. 계약일 2022.09.23., 확정일자 2022.10.06., 전입·점유개시 2022.10.25., 임차권등기 2024.10.30.을 등기부·매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못해 건축물대장상 현황도를 기준으로 표기됐습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2026.02의 360,000,000원 한 건뿐입니다. 해당 호의 내부상태와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 규제의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건은 최저가만 보면 최근 거래 360,000,000원의 92.5%라 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금이 330,000,000원이고, 신건부터 2,462,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 1회 유찰에서는 인수액이 68,129,600원, 2회 유찰에서는 120,663,680원으로 증가해 실질취득은 각각 334,529,600원·333,783,680원입니다.
즉 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 배당 후 남는 임차보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 현재 실질취득 335,462,000원은 최근 거래 360,000,000원보다 낮지만, 비교거래가 1건이고 총 9세대, 경매 평균 유찰 2.4회라는 환금성 변수도 있습니다. 가격은 일부 여유가 있으나 권리구조와 시세 표본의 한계 때문에 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
