부산지방법원 2025타경21955. 부산 금정구 장전동 지아이오빌라트II 6층 601호 아파트입니다. 감정가는 184,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 90,160,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 이영자이고, 2019.12.27. 설정된 부산은행 근저당권 89,100,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.09.27. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 조사된 임차인은 0명이고 예상 인수액 역시 0원입니다. 따라서 낙찰가격이 내려가더라도 대항력 임차보증금이 인수액으로 붙어 실질취득가가 다시 올라가는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서의 실질취득가는 최저매각가와 같은 90,160,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않아 이 금액 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21955 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 574-5 지아이오빌라트II 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 층 / 건물 | 15층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 이영자 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 67,944,895원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2019.12.27. 근저당이 말소기준
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2019.12.27. 설정된 부산은행 근저당권이고, 이후 2024년에 등기된 신용보증기금·부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025년 한국주택금융공사·한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 184,000,000원, 현재 최저매각가는 90,160,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 63,111,999원, 4회 유찰 44,178,399원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 90,160,000원 | 72,951,478원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 63,111,999원 | 99,512,615원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 44,178,399원 | 118,105,410원 |
단지 정보상 지오빌라트2는 19세대, 준공일은 2001.12.22.이며 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차가 바로 2회 유찰 상태입니다. 그러나 최근 실거래 금액이나 최신 거래 금액은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 89,100,000원 | 88,137,120원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 17,416,649원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 부산신용보증재단 | 37,838,531원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 16,733,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,160,000원을 기준으로 집행비용 2,022,880원을 제외하면 을구 10번 근저당권에 88,137,120원이 배당되고, 총 채권액 161,088,598원 중 미배당액은 72,951,478원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 장전동 소재 금정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 온천장역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 공시지가는 3,083,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 15층 건물 내 6층 601호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규모. 지오빌라트2는 19세대이고 준공일은 2001.12.22.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 2019.12.27. 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 2024.09.27. 한국주택금융공사로 이전된 경위를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태와 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 90,160,000원은 감정가의 49%지만, 최근 비교 실거래가가 없으므로 별도 시세 확인 없이 할인율만 보고 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 총 채권 미배당액은 72,951,478원이고, 추가 유찰 시 미배당은 더 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 반드시 시장 확인
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 임차인은 없고 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 90,160,000원으로 감정가 184,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 49%라는 할인율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격과의 비교가 아닙니다. 최근 실거래 기준이 없는 만큼, 권리는 합격이지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
